天津2022首批集中供地：9宗流拍6宗成交，金茂19億扛鼎

觀點網上午8點30分，杭州2022年首輪集中供地正式開拍，23宗土地封頂搖號、濱江狂擲171億元攬地10宗……場面可謂是熱火朝天。

然而，天津卻是一片寂寥。

同樣是4月25日，天津迎來了第一輪集中供地，與杭州多輪搶地、高溢價、轉搖號景象不同，底價成交、流拍仿佛成為主旋律、

根據天津市公共資源交易中心披露的數據，天津首輪土拍成功出讓6宗地塊，總成交金額約43.5億元，總成交土地面積約48.6萬平方米。

另有15宗地塊在開拍前停牌、9宗地塊流拍……

對于天津土拍的表現，有人認為意料之中，也有人表示稍顯遺憾。

主城區缺席

農歷新年以來，天津迎來供地高峰，僅3月25日當天，天津公共資源交易中心就上架了30宗地塊，其中29宗為涉宅用地，全部設有最高限價，另有1宗商業服務設施用地。

不過，本次供地明星地塊相對較少，僅有兩宗地塊位于主城區，其余布局在環城區、遠郊區及濱海新區，擬出讓土地面積僅205.1萬平方米，規劃總體量約336.3萬平方米，掛牌起始總價約269億元，均較去年有所下降。

熟悉天津市場的分析人士向觀點新媒體表示，今年房企銷售延續去年下半年趨勢，整體有所下滑，加上一二季度是房企償債高峰期，行業整體面臨資金緊張、回款難度大的問題，拿地熱情不高，因此第一輪土地供應基本不會出現太多明星地塊。

此外，有機構預測，部分地塊在缺少區域市場流速的支持、地價優勢不明顯的情況下，仍難通過市場化路徑實現成交，預計30宗土地中順利成交的應在60%-70%左右。

但故事的發展讓人始料未及。

4月22日，距離地塊開拍不到三天，天津市規劃和自然資源局再發公告宣布，第一批集中供地的15宗地塊因故停牌，停牌地塊結合疫情防控等有關要求，后續另行安排出讓。

一紙公告，天津土地供應再度砍半，僅有的兩幅主城區地塊亦退出本次拍賣行列。

“前期競買申請的人數比較少，是15宗地停止供應的主要原因。”分析人士表示。

從報名競價的企業名單看，首輪拍地中躍躍欲試的企業似乎只有零星幾個身影；同時，多宗地塊由城投公司托底，與昔日熱鬧的光景難于相提并論。

以成交結果來看，本次集中供地成交6宗地塊，成交總金額約43.5億元，成交土地面積約48.6萬平方米，其余9宗地塊流拍。

即便是成功覓得買家的地塊，也基本“一輪游”，僅有一宗濱海新區地塊達到最高限價，該地塊由天津市津南區機關事務服務中心下屬公司競得，成交總價1.6億元，溢價率14.99%。

除此之外，成交總價最高的地塊為津東麗沙（掛）2022-0054號地塊，該地塊分為ABCD四個地塊，其中ABC為住宅用地，D為商業用地，住宅土地總面積8.63萬平方米，商業土地總該年紀5.86萬平方米。

上述地塊由中國金茂全資子公司天津東輝產創有限公司拿下，成交總價為19億元，成交樓面價6686元/平方米。

另外，杉杉商業集團以總價5.73億元摘得津西青（掛）2021-06號(南站楓雅道南側)地塊，成交樓面價為3245元/平方米，該地塊位于西青區楓雅道和博航環路交口西南側，是本輪集中供地當中唯一一宗純商服地塊。

早在去年9月，天津西青區政府就曾與杉杉商業集團舉行簽約儀式，杉杉奧特萊斯商業綜合體項目正式落戶西青區。

根據彼時的報道，杉杉商業集團西青高端奧特萊斯商業綜合體項目坐落于天津南站商務區楓雅道南側，將于2021年底開工建設，2023年投入運營，預計年吸引客流不低于1200萬人次，帶動就業超3000人。

轉冷的樓市

自去年下半年開始，天津地市就有轉冷的趨勢。

觀點新媒體了解到，2021年，天津首輪土拍熱度高漲，頻頻出現高溢價地塊。其中，南開區天拖、廣開板塊成交的兩宗宅地觸及最高限價，并轉入競自持租賃面積的階段。

但6月以來，調控政策趨嚴、樓市轉冷，房企拿地熱情驟減，第二輪土拍流拍率明顯增加。受此影響，第三輪土地供應數量大幅下降，僅供地11宗，且取消了自持限制。

2022年，天津土地市場延續了去年狀況。

分析人士表示：“現階段，房企首要任務是保證現金流安全，可以看到今年以來，企業投拓更加謹慎，尤其是出現市場異動的遠郊板塊，拿地會更加保守。”

事實上，不止是天津，近期包括東莞、南京等城市土地市場亦差不多。其中，東莞首批集中供地原計劃出讓8宗涉宅地塊，在競拍前一天就有6宗地塊因故終止，最終僅成交了兩宗；而南京有6宗地塊流拍，8宗地塊底價成交。

根據國家統計局公布的數據，今年一季度全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；開發投資增速繼續下調，連續12個月回落，且增速水平創近20個月新低，一季度全國房企土地購置面積同比增速為-40.9%。

房企在拿地端踩上“急剎車”，一方面，融資環境趨緊與償債高峰來臨的當下，房企資金承壓，拿地意愿有所降低。另一方面，天津樓市成交持續下降，但商品房庫存持續走高，如此一來，開發商的積極性自然降低。

數據顯示，2021年天津新建商品房銷售1434.5萬平方米，同比增長9.8%，成交均價16182元/平方米，同比增長0.1%；成交總金額突破2322.76億元，達到近五年最高。

今年以來，受疫情反復等因素影響，天津樓市觸底。數據顯示，2022年一季度，天津市商品住宅成交面積150.22萬平方米，同比下降40%，為2014年以來同期最低值。

除此之外，天津同期新房市場供應7626套，與2021年21426套相比降幅達64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房庫存為2470萬平方米，去化周期超2年，屬于中大城市當中的較高值。

不過，近日天津房地產業協會在官微表示，近期召集多家房企開會，研究加快房地產開發項目銷售的津十條政策，修改后將對外公布。

與此同時，會議還協調建立了相鄰項目良性竟爭機制，部署了制定規范商品房渠道銷售等規章，協商建立商品房渠道銷售聯盟等，并聽取各房地產開發企業的意見和建議。

也就是說，天津樓市或將有所改善，分析人士亦提到：“隨著天津樓市的去庫存，很多板塊將陸續達到供求新平衡，未來土拍熱度有望恢復到去年年初的水平。”

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