中海一季度關鍵詞：現金1147億，專注“理想型”城市

觀點網在中海宏洋之后，中國海外發展有限公司也公布了一季度未經審核營運資料，從業務回顧、經營情況、財務表現三方面綜合呈現了過去三個月的經營表現。

2022年一季度，中海實現合約物業銷售額為人民幣482.8億元，對應銷售樓面面積為251萬平方米。期內在中國內地5個城市新增6幅土地，新增總樓面面積78萬平方米，權益地價為人民幣147.4億元。

財務方面，一季度中海實現收入288.3億元，同比上升5.7%，包括于期內收購股權所產生的收益及外幣匯兌凈收益的經營溢利為71.6億元，同比上升15.8%。

截至3月31日，中海的銀行結余及現金為1147.4億元，凈借貸比率為43.1%。

今年1-3月，中海合約物業銷售金額分別為147.79億元、108.39億元、226.62億元，按年下跌45.3%、54.0%、41.6%。而相對應的已售樓面面積約為82.78萬平方米、58.55萬平方米、109.3萬平方米，按年下跌41.6%、48%、42.1%。

合約物業銷售的跌幅在3月放緩。中海認為，中國經濟于第一季度增速放緩，房地產市場繼續走弱，一二月份成交低迷，三月份成交環比顯著回升。一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策持續出臺，促進房地產行業平穩健康發展。

隨著疫情逐漸緩和，預期樓市可恢復穩定發展。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

國家統計局數據顯示，1-3月份，全國商品房銷售面積約3.1億平方米，同比下降13.8%，其中住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額約2.97萬億元，同比下降22.7%，其中住宅銷售額下降25.6%。

公司方面，中國海外系列公司前三個月累計合約物業銷售金額約人民幣482.8億元，相應的累計已售樓面面積約250.62萬平方米，分別按年下跌46%及43.4%。

據觀點指數發布的“2022年1-3月房地產企業銷售表現”研究報告，3月份前100房企實現權益總銷售金額3877億元，環比增加25.5%，但由于去年同期高基數，同比減少57%。

確如中海管理層此前在公開場合所說，2022年整個市場容量會有一個下降，但是判斷在一線、強二線城市總的成交量占比會明顯上升。從行業集中度、從市場、從各個企業自身經營表現來看，將出現更加明顯的分化，市場也存在結構性機會。

據了解，中海在2021年投資中78%聚焦于4個一線城市以及14個強二線城市。截至2021年末土地儲備中，一線城市含港澳總貨值達4134億元，占比40%，三大都市圈總貨值6693億元，占比64.5%。

延續到今年一季度，1-3月，中海在北京、上海、廈門、重慶、成都等5個城市新增6幅土地，新增總樓面面積78萬平方米，權益地價為人民幣147.4億元。

此前公布的2021年度業績報告中，中海提及，北京、上海、廣州、長沙、天津、濟南及成都銷售回款理想，各城市均超過人民幣100億元。

顯然，一季度獲取土地的落子城市以“理想型”為主。

中海于2022年一季度獲取土地詳情

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在2月率先開啟全年集中供地進程的北京，中海新增2幅地塊。其中，昌平中關村創新基地地塊為底價32.6億元競得，大興舊宮地塊則溢價11.21%、以24.8億競得，2宗地塊總成交額57.4億元。

彼時有業內人士分析認為，以中海為代表的部分企業參與熱情明顯較高，這部分企業基本為穩健型房企，資金狀況相對較好。

數據顯示，2021年中海實現營收2422.4億元，同比上升30.4%；歸屬股東凈利潤401.6億元，歸屬股東核心凈利363.8億元，連續四年凈利超300億元。2021年末，中海持有現金達1309.56億元，同比上升18.55%。

截至2021年12月31日，中海資產負債率58.9%，凈借貸比率32.3%，在手現金1310億元，未觸“三條紅線”中的任何一條，繼續保持在“綠檔”。年內，加權平均融資成本3.55%，繼續保持行業最低區間。

截至一季度末，中海銀行結余及現金為1147.4億元，較2021年末的1309.56億元有所下降；凈借貸比率為43.1%。

但與2021年一季度末銀行結余及現金人民幣900.6億元相比，中海手握更多現金。

值得注意的是，在2月競得地塊之后，4月初還未正式公布案名的中海·匯智里（薈智里）即獲得預售許可證，準許銷售面積159899.1平方米，共計2553套房源獲批（含地下車庫及倉儲）。項目于3月18日取得建設工程規劃許可證，而從拿地到取得預售證也不過四十余天，速度之快刷新歷史。

另一方面，取證速度加快，企業能夠更及時投入開發建設中，對市場交易的相關數值變化起到積極作用；同時，取得預售證后“房屋”具備上市交易資質，也利于房企回款。

3月獲取的四宗地塊，僅上海楊浦區項目權益占比80%。

據了解，早在今年1月，上海聯合產權交易所披露，掛牌上海新遼塬企業發展有限公司80%股權及轉讓方對標的公司約58.77億元債權。

全國公共資源交易平臺消息，3月8日，交易事項的受讓方更新為中海發展(上海)有限公司。企查查信息顯示，上海新遼塬原由上海楊浦城市更新建設發展有限公司持股100%，目前后者持股20%，中海發展（上海）有限公司持股80%。

根據當時評估報告，截至評估基準日（2021年12月31日），上海新遼塬涉及的楊浦區江浦社區E1-04地塊（江浦街道160地塊）已全額繳納了土地出讓金，不動產權證正在辦理中。

相關資料顯示，上述地塊所涉項目是楊浦區首個“市區聯手、政企合作、以區為主”的舊改征收項目，共涉及被征收居民和非居住單位共有861產1239戶。該地塊位于楊浦區內環內，毗鄰周家嘴路、遼源西路，未來將供應不少于535套房源。

在上周剛過去的南京首批集中供地中，中海亦有所斬獲，以底價13.5億元摘得方山G16住宅用地，成交樓面價15338元/平方米。地塊位于江寧區江寧高新區吉印大道以南、麗澤路以東，出讓面積67703.81平方米。

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