從地王、交際花到接盤奶爸 與中海結(jié)盟的信達(dá)地產(chǎn)多重身份 精彩看點(diǎn)

觀點(diǎn)網(wǎng)在多數(shù)房企因行業(yè)下行及流動(dòng)性收縮的當(dāng)下，曾經(jīng)的“地王”制造者信達(dá)地產(chǎn)，不僅在紓困端頻頻“接盤”，還在進(jìn)一步擴(kuò)大自己的朋友圈。

6月5日，信達(dá)地產(chǎn)與中海地產(chǎn)在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方到場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)均以北京及北方區(qū)負(fù)責(zé)人為主。

【資料圖】

據(jù)悉，信達(dá)地產(chǎn)與中海地產(chǎn)將在在土地市場(chǎng)、收并購、城市更新、商辦物業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)領(lǐng)域深入開展全面的戰(zhàn)略合作，各展所長、深化業(yè)務(wù)合作。

觀點(diǎn)新媒體了解到，信達(dá)地產(chǎn)還指出，本次戰(zhàn)略合作的達(dá)成，為信達(dá)地產(chǎn)和中海地產(chǎn)未來在全國范圍內(nèi)開展全方位、深層次的戰(zhàn)略合作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

新老朋友

信達(dá)地產(chǎn)作為中國信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)，兩年前對(duì)自身戰(zhàn)略的重新定位，要求其擁有更廣泛的“朋友圈”。

2020年，信達(dá)地產(chǎn)首次在年報(bào)中提出成為不動(dòng)產(chǎn)資源整合商的目標(biāo)，而“資源整合商”的定位意味著摒棄以往房企采取的重資產(chǎn)擴(kuò)張，選擇了一條注重強(qiáng)化資源整合、統(tǒng)籌及輸出的輕資產(chǎn)發(fā)展道路。

也是從這年開始，信達(dá)地產(chǎn)開始積極與眾多業(yè)內(nèi)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作企業(yè)中既有像中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)這類的頭部房企，也有萬達(dá)商管、綠城服務(wù)、龍湖智慧生活等在商辦、物管領(lǐng)域有著突出表現(xiàn)的企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理、企業(yè)公告

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，信達(dá)地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作對(duì)象已從傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)板塊延伸至地方項(xiàng)目開發(fā)、城市更新、紓困救助與代建等領(lǐng)域。

2022年，信達(dá)地產(chǎn)對(duì)“資源整合商”定位制定了更為詳細(xì)和清晰的成長路徑。

據(jù)悉，該司將通過項(xiàng)目投資、協(xié)同拓展、操盤代建、聯(lián)合建設(shè)、項(xiàng)目監(jiān)管、專業(yè)咨詢等方式，拓寬業(yè)務(wù)來源，提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，通過在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域與綠城物業(yè)開展合作，完成了自身在物業(yè)服務(wù)水平的提升；在商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域與萬達(dá)商管達(dá)成合作，也幫助信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)一步培育商業(yè)運(yùn)營能力。

與中海地產(chǎn)的合作僅是信達(dá)地產(chǎn)對(duì)外戰(zhàn)略合作一個(gè)縮影。

持續(xù)擴(kuò)寬朋友圈的背后，是通過與頭部企業(yè)戰(zhàn)略合作，達(dá)到對(duì)自身開發(fā)運(yùn)營能力補(bǔ)強(qiáng)以及進(jìn)一步拓展獲取資源的渠道。

戴德梁行研究院華南區(qū)研究部董事張曉端對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，信達(dá)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)開發(fā)商，在資產(chǎn)盤活上有著很好的資源和經(jīng)驗(yàn)。

“前幾年市場(chǎng)上行期該公司也在公開土拍市場(chǎng)拿過一些地王項(xiàng)目，既有聯(lián)合開發(fā)也有獨(dú)立開發(fā)運(yùn)營的。其在住宅項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富些，對(duì)綜合體和商辦項(xiàng)目也有所涉獵，但總體看經(jīng)驗(yàn)并不突出。”

在她看來，信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)前積極的與開發(fā)、商管等房地產(chǎn)不同板塊合作，顯然是希望通過資源整合來強(qiáng)化開發(fā)到運(yùn)營的全周期能力，估計(jì)這與當(dāng)前房地產(chǎn)深陷調(diào)整，作為相關(guān)央企在紓困中的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)有關(guān)。

公開數(shù)據(jù)顯示，2022年，中國信達(dá)投放房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目82個(gè)，投放規(guī)模401億元，帶動(dòng)1200億元存量項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。在保交樓、保穩(wěn)定、保民生方面，支持保交樓保穩(wěn)定，保障3.5萬套商品房按期交付。此外，2022年新增收購重組類不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解類項(xiàng)目24.6億元。

對(duì)于此次信達(dá)與中海的合作，也有業(yè)內(nèi)人士持相反意見，指出戰(zhàn)略合作仍是要看具體項(xiàng)目落地，國央企或多或少都與大行們有著并購戰(zhàn)略的合作，而實(shí)際推進(jìn)落地的相對(duì)較少。

身份轉(zhuǎn)向

現(xiàn)如今，信達(dá)地產(chǎn)已完成從“地王”制造者向“紓困”接盤方的身份轉(zhuǎn)變，雖然在具體的經(jīng)營打法上有著本質(zhì)改變，但為盤活不良資產(chǎn)的初衷并未改寫，只不過彼時(shí)為了“救己”，現(xiàn)在為了“渡人”。

從2015年6月份開始，手中持有豐盈現(xiàn)金的信達(dá)地產(chǎn)，在土地市場(chǎng)“斬將”無數(shù)，一年內(nèi)于長三角和珠三角連獲8宗“地王”項(xiàng)目，總成交金額達(dá)439億元。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，彼時(shí)信達(dá)地產(chǎn)奪取的“地王”地塊最高溢價(jià)率達(dá)303%，最高土地總價(jià)123.18億元。

事實(shí)上，早在2009年信達(dá)地產(chǎn)借殼登陸A股之初，憑借著“優(yōu)越”的背景，被投資者們奉為“未來一線地產(chǎn)股”，但該司實(shí)際的表現(xiàn)一直不溫不火。

到了2015年末，信達(dá)地產(chǎn)迎來了自身的生存危機(jī)。彼時(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

一方面是為了不被其他同行業(yè)央企兼并，另一方面也是為了母公司中國信達(dá)提供承載大量資金投入的載體，于是信達(dá)地產(chǎn)開始在一二線城市土地市場(chǎng)頻頻舉牌，屢獲地王。

但是，信達(dá)地產(chǎn)獲取高價(jià)地塊所帶來的高成本，不像一味“良藥”。

2015年，信達(dá)地產(chǎn)凈負(fù)債率由上年同期的184.05%迅速上升至281.11%，漲幅達(dá)97.06%，增速達(dá)62.73%。2016年至2018年間，凈負(fù)債率分別為311.34%、213.33%、79.06%

2018年凈負(fù)債率快速下滑，是因?yàn)槭湛s了在土地市場(chǎng)的投入。資料顯示，2015年至2017年，信達(dá)地產(chǎn)分別按年新增土地儲(chǔ)備111萬平米、77.40萬平米、52.80萬平米。

現(xiàn)如今，背靠著母公司中國信達(dá)四大AMC之一的優(yōu)勢(shì)，信達(dá)地產(chǎn)在逆周期下源源不斷吸收困境房企項(xiàng)目，完成從“地王”制造者向“紓困”接盤方的轉(zhuǎn)變。

自從民營房企組團(tuán)出險(xiǎn)以來，AMC便成為了紓困房地產(chǎn)的白武士，但AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)普遍缺少項(xiàng)目開展經(jīng)驗(yàn)。中國信達(dá)則恰恰相反，偏愛“接管+委托代建”模式，信達(dá)地產(chǎn)因此吃到“紓困”紅利。

目前，中國信達(dá)“接管+委托代建”模式已完成盤活包括佳兆業(yè)廣州南沙爛尾樓悅伴灣、新力控股廣州增城海石洲悅等多個(gè)項(xiàng)目，今年開年來，更是把目光聚焦在深圳的舊改陣營。

今年1月，信達(dá)地產(chǎn)先是官宣參與到和昌集團(tuán)在深圳的兩個(gè)舊改項(xiàng)目盤活，項(xiàng)目總貨值達(dá)340億元。此后的2月6日，再紓困中南建設(shè)寶安項(xiàng)目，合計(jì)舊改總貨值將達(dá)到385億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，中國信達(dá)在大量收割不良資產(chǎn)的同時(shí)，也是要承擔(dān)相對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，主要就是體現(xiàn)在合作項(xiàng)目的建設(shè)、施工、交付、回款方面，而這部分風(fēng)險(xiǎn)一開始在財(cái)報(bào)中展露。

2022年財(cái)報(bào)顯示，中國信達(dá)歸母凈利潤錄得63.13億元，按年下滑47.6%。其中原因包含，受疫情和市場(chǎng)環(huán)境變化的影響，該公司以攤余成本計(jì)量的不良債權(quán)資產(chǎn)收入下降以及持有資產(chǎn)金融資產(chǎn)估值下降。

期內(nèi)，該司攤余成本計(jì)量的不良債權(quán)資產(chǎn)收入為100.70億元，按年減少33.96億元，連續(xù)錄得兩個(gè)財(cái)年的下滑。

而信達(dá)地產(chǎn)在中國信達(dá)不斷投喂下，曾經(jīng)的同行現(xiàn)如今成為了紓困對(duì)象，目前已接洽包括和昌、中南建設(shè)、佳兆業(yè)、世茂、新力等困境企業(yè)項(xiàng)目。

2022年財(cái)報(bào)顯示，信達(dá)地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)亦發(fā)展迅速，實(shí)現(xiàn)銷售金額224.18億元，其中合作項(xiàng)目權(quán)益銷售金額75.22億元、代建項(xiàng)目銷售金額57.8億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年提升5.18%、762.68%。

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