股東會見聞錄 | 招商積余再談重資產與IMF賽道

觀點網6月20日正午，招商局積余產業運營服務有限公司在深圳召開了2022年度股東大會，審議包括董事會、監事會工作報告等13項議案。招商積余董事長聶黎明、總經理陳海照、董事會秘書陳江、財務總監江霞等管理層出席。

據一位參會投資者向觀點新媒體轉述，此次股東會上投資者關注的重點，一是招商積余的凈資產收益率水平，二是IFM業務團隊，前者牽扯歷史遺留，后者則更多指向未來展望。

(資料圖片僅供參考)

重資產遺題

2022年報顯示，招商積余全年實現營業總收入130.24億元，同比增長22.97%；歸母凈利潤5.94億元，同比增長15.72%，經營活動產生的現金流量凈額為9.95億元，同比增長41.60%。

在問答環節，投資者對招商積余整體業績表示認可，但也指出，公司加權ROE（凈資產收益率）近年來一直處于中等個位數水平。

數據顯示，2020-2022年，招商積余平均凈資產收益率為5.37%、6.05%和6.66%；加權凈資產收益率為5.37%、6.07%和6.69%，攤薄凈資產收益率為5.27%、5.92%和6.49%。

凈資產收益率，即企業凈利潤與平均凈資產的比率，可以理解為公司運用自有資本的效率。因此，企業資產輕重配比對凈資產收益率有著直接影響。

作為對比，中海物業2022年的凈資產收益率高達36.1%，位居行業前列；新大正2022年加權平均凈資產收益率為18.05%，特發服務2022年加權平均凈資產收益率為12.68%。

在2022年凈利潤同比接近腰斬的深物業，年內加權凈資產收益率也有12.37%,，較上年同期下降12.12個百分點。

面對投資者疑問，招商積余財務總監江霞表示，公司的ROE受制于以往重資產開發，以及中航物業與招商物業重組，導致歸母凈資產的重資產比重相對其他上市物業公司較高。

“這是一個歷史方面的原因。”江霞透露，接下來公司也會適當優化一部分重資產，朝著輕型化、科技化發展方向提升經營能力。”

聶黎明補充道，“我們還在持續優化公司資產負債結構，最終綜合提高ROE水平。”

從過去一年來看，在2022年1月開年之初， 招商積余就將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業，以7.78億元對價剝離了贛州、蘇州、深圳一批自持物業。

2022年4月14日，招商積余全資子公司天津格蘭云天置業公布，“津塘（掛）2007-24號”土地擬退還天津經濟技術開發區規自局。

到了2022年12月4日，招商積余再次將成都市中航地產發展等6家公司100%股權，以及深圳中航觀瀾51%股權擺上貨架，并表示“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產分離，打造有核心競爭力的大物業輕資產平臺”。

關于ROE盈利水平，江霞在問答中還提到，公司重點通過提質增效和精益管理，關注項目的密度、成本，特別是借助科技手段，目前已取得一定效果，住宅類物業盈利水平得到提升。

觀點指數研究院此前在報告中指出，2022年招商積余住宅板塊降本增項方面取得成效，毛利率由6.57%提升至9.12%，與此同時，非住領域的毛利率下降了約3.5個百分點。

拆分來看，2022年招商積余住宅物管業務毛利率為9.12%，非住宅物管毛利率10.08%，平臺增值服務毛利率6.03%，專業增值服務16.3%。

觀點指數認為，這與其他物企一致，非住板塊毛利率受市場沖擊幅度要比住宅更大，但整體來看非住領域的利潤率仍高于住宅。

IFM團隊競賽

在各類利潤水平較高的非住物管業態中，IFM（綜合設施管理）近年來備受關注。

IFM是Integrated Facility Management的英文簡稱，是指全面管理建筑空間中的物業資產、設施設備、工作流程和人員等一站式綜合解決方案。

與傳統的物業管理相比，IFM需要對企業大客戶在建筑內所有非核心業務進行總體策劃，以最終提升客戶營運能力，不再是單純依賴保潔、保安的勞動密集型行業，更傾向于人才密集型行業。

對此有投資者提問，招商積余將如何滿足IFM賽道的人才需求。

總經理陳海照回應稱，公司一方面內部組織COE（Center of Expertise，人力資源專業知識中心或者人力資源領域專家）團隊為整體賦能，另一方面加大外部人才引進，長遠來看，會加大管培生校招傾斜。

據介紹，去年11月21日，2022深圳物博會舉辦之際，招商積余旗下招商積余綜合設施運營服務（深圳）有限公司便舉行了更名揭牌儀式，瞄準IFM高端行業。

目前，招商積余已成為寧德時代、京東等知名企業IFM供應商，入駐項目包括阿里巴巴西溪園區、華為南京研究所、寧德時代宜賓全球首個零碳工廠、美團全國職場等。

“最近我們還獲得了華為金牌供應商的榮譽”，陳海照補充道。

據第三方數據顯示，IFM行業全球過萬億美元，而在我國物業所有者大部分IFM事項由物業所有者自行承擔，外包和IFM滲透率較北美、歐洲等成熟市場仍偏低，仍有較大提升空間。

2022年我國IFM外包市場規模約616億美元，主要局限于一線城市的商業地產領域，外包比例僅約33%，低于亞太地區40%平均水平，遠低于全球48%的平均水平，預計到2025年中國IFM行業將整體增長20%以上。

今年3月的2023觀點物業大會上，萬物梁行CEO葉世源也提出，隨著近幾年互聯網等新興行業的迅速發展，中國IFM業務有很大前途，但是也面臨行業痛點。

首先是很多客戶對IFM需求不足夠清楚、明確；其次，很多企業的管理半徑非常大，服務標準很難統一；第三，也是最重要的一點，越來越多企業把員工的工作作為第一生產力，比以前更加重視員工體驗，所以要通過對服務產品的設計，才可以進一步提升用戶體驗。

物管行業未來所比拼的將不僅是面積與資金，或許還包括人才爭奪。

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