中報(bào)觀察 | 弘陽(yáng)服務(wù)第三方項(xiàng)目進(jìn)退

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月23日晚間，弘陽(yáng)服務(wù)披露了2023年上半年的業(yè)績(jī)。

截至2023年6月30日，其在管面積提升約2%至4490萬元，新拓約196萬平方米的全委項(xiàng)目。與此同時(shí)，弘陽(yáng)服務(wù)也退出了大量的第三方項(xiàng)目。

期內(nèi)，弘陽(yáng)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，凈利潤(rùn)也由1.38億元下降32.2%至9390萬元，整體毛利率也由去年同期的27.2%下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至22.1%。

(資料圖片僅供參考)

受行業(yè)和宏觀環(huán)境影響，弘陽(yáng)服務(wù)2023上半年的業(yè)績(jī)并不理想，現(xiàn)今仍處于地產(chǎn)余波下的調(diào)整期。

第三方項(xiàng)目的退出

截至2023年6月30日，弘陽(yáng)服務(wù)共為55座城市提供物業(yè)管理及增值服務(wù)，在管面積達(dá)到4490萬平方米，較去年同期微升約2%；合約面積則由5690萬平方米下降5.8%至5360萬平方米。

報(bào)告期內(nèi)，弘陽(yáng)服務(wù)新增外拓全委項(xiàng)目15個(gè)，共196萬平方米，包括武漢第四中學(xué)、武漢孝感公安局臨空分局、武漢協(xié)和醫(yī)院質(zhì)子醫(yī)院中心&新醫(yī)技大樓、武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)公安局、武漢鈺龍金融廣場(chǎng)、無錫悅峰新邸案場(chǎng)、南京幸福家園、南京楓霞雅苑等，基本以非住宅業(yè)態(tài)為主。

盡管如此，目前來看，住宅業(yè)態(tài)仍然是弘陽(yáng)服務(wù)管理項(xiàng)目的主體。截至2023年6月30日，其在管面積當(dāng)中約82.3%是住宅業(yè)態(tài)，收入占比則達(dá)到了73.3%。商業(yè)則作為輔助，收入占比為23.5%。另外也含有少量、營(yíng)收貢獻(xiàn)極低的公共類型物業(yè)。

值得注意的是，雖然弘陽(yáng)服務(wù)今年上半年的在管面積有微升，但是在管項(xiàng)目的數(shù)量則有減少。即使疊加新獲取并管理的項(xiàng)目后，其總在管項(xiàng)目仍由307個(gè)下降至287個(gè)，其中住宅項(xiàng)目減少4個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目減少7個(gè)，其他類型減少9個(gè)。

一般而言，在管項(xiàng)目的變動(dòng)主要有3個(gè)來源，一是已有合約面積的轉(zhuǎn)化；二是當(dāng)期新接獲并即期進(jìn)入管理的項(xiàng)目；最后則是已有項(xiàng)目的到期未續(xù)約或企業(yè)的主動(dòng)退出導(dǎo)致的在管面積減少。以此來看，今年上半年弘陽(yáng)服務(wù)外拓獲取新項(xiàng)目的同時(shí)，也進(jìn)行了相當(dāng)體量的舊項(xiàng)目的退出。

觀察項(xiàng)目變動(dòng)的具體情況，2023上半年，弘陽(yáng)服務(wù)來自弘陽(yáng)地產(chǎn)方的項(xiàng)目個(gè)數(shù)由93個(gè)提升至106個(gè)，來自弘陽(yáng)地產(chǎn)的聯(lián)合營(yíng)公司的項(xiàng)目數(shù)量也由36個(gè)提升至47個(gè)，唯第三方項(xiàng)目數(shù)量211個(gè)縮減至179個(gè)，在管面積中第三方的占比也由原本過半的51.3%下降至44.1%，收入占比也下降至38.2%。而在2023年之前的過去數(shù)年，弘陽(yáng)服務(wù)的第三方項(xiàng)目面積占比一直都呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。

獨(dú)立性一直是物管行業(yè)關(guān)注的話題，而物企獨(dú)立性的一個(gè)重要表現(xiàn)就是從母公司之外的渠道獲取項(xiàng)目。上市以來，弘陽(yáng)服務(wù)確實(shí)也在三方外拓方面取得了不小的成績(jī)，截至2022年末，其在管面積中已有一半都是三方項(xiàng)目。

自地產(chǎn)危機(jī)進(jìn)一步蔓延以來，物業(yè)企業(yè)對(duì)規(guī)模的執(zhí)著追求也開始減弱，項(xiàng)目的質(zhì)量和安全性更被企業(yè)看重。而很明顯，弘陽(yáng)服務(wù)今年上半年也開始了對(duì)質(zhì)量較差的第三方項(xiàng)目的退出。

業(yè)績(jī)有所下滑

業(yè)績(jī)來看，弘陽(yáng)服務(wù)2023H1的營(yíng)業(yè)收入由5.54億元下降1.8%至5.44億元，凈利潤(rùn)也由1.38億元下降32.2%至9390萬元。

分業(yè)態(tài)而言，其中上半年物業(yè)管理服務(wù)收入為4.31億，較去年同期增加6.7%；社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入7290萬元，較去年同期下降2.3%；非業(yè)主增值服務(wù)縮水最為顯著，實(shí)現(xiàn)收入3940萬元，同比下降47.6%。

基礎(chǔ)物管服務(wù)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的基石和抗周期性的體現(xiàn)，在2023年上半年也成為了弘陽(yáng)服務(wù)業(yè)績(jī)支撐的主力。2023H1弘陽(yáng)服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占總收入的比重進(jìn)一步上升為75.7%，而增值服務(wù)等周期性業(yè)務(wù)則在行業(yè)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行的情況下進(jìn)一步顯露出脆弱性。其中，非業(yè)主增值服務(wù)由于與關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方的銷售情況強(qiáng)關(guān)聯(lián)，發(fā)生了最大的營(yíng)收跌幅。

毛利率方面，弘陽(yáng)服務(wù)今年上半年全業(yè)務(wù)線毛利率都錄得較大幅下滑，其中基礎(chǔ)物管服務(wù)降幅相對(duì)較小，整體毛利率則由去年同期的27.2%下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至22.1%。

在業(yè)績(jī)公告中，弘陽(yáng)服務(wù)表示社區(qū)增值服務(wù)的毛利率減少是因高毛利率的車位銷售收入減少，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率減少則是受房地產(chǎn)行業(yè)影響，其給開發(fā)商提供的協(xié)銷服務(wù)毛利率下降帶來的。

應(yīng)收款管理方面，截至2023年6月30日，弘陽(yáng)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款規(guī)模增加35%至1.91億元，增速顯著高于營(yíng)收及業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度。弘陽(yáng)服務(wù)表示，主要因新接管項(xiàng)目整體收繳率較低所致；期限上，1年期以上貿(mào)易應(yīng)收款的比率達(dá)到27.6%，較去年同期的25.3%有略微上升。

對(duì)于貿(mào)易應(yīng)收款，弘陽(yáng)服務(wù)報(bào)告期計(jì)提了約928萬元的減值，平均預(yù)期的信貸虧損率為6.63%，和去年同期的4.63%相比有一定提升。不過，考慮到弘陽(yáng)服務(wù)目前應(yīng)收款賬齡較大，1年期以上貿(mào)易應(yīng)收款比例過高達(dá)到27.6%，和同期其他上市物企相比。這個(gè)計(jì)提比例顯然是偏低的。

車位銷售糾葛

于業(yè)績(jī)發(fā)布前夕，弘陽(yáng)服務(wù)還對(duì)外披露了一則補(bǔ)充公告，內(nèi)容主要涉及與弘陽(yáng)地產(chǎn)之間的車位銷售及租賃代理協(xié)議。而且由于此前相關(guān)交易內(nèi)容沒有及時(shí)披露，弘陽(yáng)服務(wù)也同時(shí)公告表示整改違反上市規(guī)則。

2020年及2021年，弘陽(yáng)服務(wù)以散發(fā)方式協(xié)助弘陽(yáng)地產(chǎn)銷售車位以實(shí)現(xiàn)收入，對(duì)其業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)也起到了一定幫助，且期間并未支付任何保證金。但從2022年起，由于房地產(chǎn)行業(yè)整體形勢(shì)影響，弘陽(yáng)服務(wù)開始需要支付可退還保證金以獲取提供車位銷售及租賃代理服務(wù)的獨(dú)家及唯一銷售權(quán)。

2022年，弘陽(yáng)服務(wù)實(shí)際支付給弘陽(yáng)地產(chǎn)的保證金約為2億元，其中截至2022年12月31日的保證金余額為1.88億元，一直到公告日，仍有約1.52億元保證金尚未償還。

2020-2022年，弘陽(yáng)服務(wù)就車位代理協(xié)議向弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)際收取的代理費(fèi)總額分別為1074.7萬元、1289.2萬元、1514.2萬元，對(duì)當(dāng)年?duì)I收的貢獻(xiàn)比例分布在1.3%左右。

據(jù)最新公告顯示，2023-2025年，弘陽(yáng)服務(wù)對(duì)車位代理預(yù)期收取的代理費(fèi)每年約為3601萬元，支付給弘陽(yáng)地產(chǎn)的可退還保證金的最高余額則為3.06億，而截至2023年6月30日，弘陽(yáng)服務(wù)在手現(xiàn)金約為4.21億元，該保證金的支付對(duì)弘陽(yáng)服務(wù)來說會(huì)帶來一定現(xiàn)金壓力。

對(duì)物企而言，盡管車位代理銷售的利潤(rùn)率較高，也能使在手現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)更高的收益率，但也會(huì)存在一些需要考慮的問題，一是考慮到地產(chǎn)方的情況，所支付保證金能否按時(shí)按量回收，二是因保證金而被占用的現(xiàn)金可能也會(huì)影響到弘陽(yáng)服務(wù)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃。

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