中報觀察 | 中電光谷多區布局效能

觀點網 在疫情政策調整，經濟走向全面復常的今年，產業園作為承托中國產業發展的重要載體成為了投資者關注的重點。不過，時間已過去半年，經濟復蘇未如預期，相當多的產業園還面臨著出租率下滑的風險，穩租約成為難題。

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在此背景下，8月24日，中電光谷聯合控股有限公司發布截至2023年6月30日止六個月的中期業績公告。

于報告期間，該集團實現新增簽約額29.79億元，相比上年同期增長44.4% ，實現銷售回款23.67億元，相比上年同期增長20.3%。

總營收劃分來看，園區運營服務收入為12.92億元，同比增長達18.5%，占總收入的58.6%；園區開發服務收入為9.11億元，同比增長76.0%，占總收入的41.4%。相比園區運營服務收入的穩步提升，中電光谷園區開發服務收入在今年上半年快速復蘇，為其貢獻產業園銷售收入的城市達到17個，較去年同期增加5個，更凸顯多區布局的效能。

產業投資方面，中電光谷繼續圍繞零度資本和中電中金基金兩大投資平臺對外進行股權投資，并寄希望于以產業投資帶動園區業務發展。期內，中電中金基金新增7個投資項目，新增投資額近2.30億元，主要涉及集成電路、智能設備、新材料等領域。

運營貢獻持續提升，“一體兩翼”已成型

2023年上半年，中電光谷繼續貫徹自身輕重并舉的戰略，以園區運營服務為主體，園區開發為支撐，產業投資為引擎的“一體兩翼”的業務格局。

其中，園區運營服務包括招商運營、設計與建造服務、物業管理服務、孵化器與眾創空間專業運營、團體餐飲及酒店服務、數字公寓服務、文體娛樂等服務，基本為廣義上的輕資產業務。

中報數據顯示，中電光谷園區運營服務的收入占比已達到58.6%，盡管低于去年67.8%的占比，但仍持續高于2022年以前。顯示了產業園綜合運營業務已穩定成為中電光谷的主體業務，其戰略發展格局已成型。

在園區運營服務中，貢獻最大的業務為設計與建造服務，也就是中電光谷近年大力推動的“P+EPC+O”綜合運營服務，貢獻收入達6.02億元，同比增長31.55，占總收入的27.3%。

其中，“P”為園區咨詢，“OEPC”為園區招商運營牽頭的項目全過程管理，該模式為中電光谷在異地擴張上屢有建樹。報告期內，中電光谷新增簽訂佛山三龍灣“OEPC”項目，金額達到7.44億元。

另外，物業管理服務對總收入的貢獻也持續提升，上半年收入為4.18億元，同比增長12.0%，占總收入的19.0%。中電光谷的物業管理收入源于旗下全資子公司麗島物業，業務類型主要涵蓋園區、商業、辦公樓、學校、軌道交通等業態，其依托構建的智能服務系統在上半年新增簽約武漢紡織大學項目、豐樹物流園項目、武漢軌道交通項目等。

除此之外，集團的能源服務收入為5860萬元，較2022年同期下降23.2%；團體餐飲及酒店服務實現的收入為7270萬元，相比2022年同期增長33.1%。

園區開發快速復蘇，多區布局助力回升

截至2022年上半年，中電光谷園區開發服務收入為9.11億元，較2022年同期急增76.02%，在總收入中的占比也由32.2%升至41.4%。期內實現產業園銷售簽約面積18.0萬平方米，同比增長4.1%；實現產業園銷售簽約合同額為12.78億元，同比增長24.5%

收入貢獻前三名主要來自于合肥、青島、南通。其中，合肥公司實現銷售收入3.14億元，占自有產業園區銷售收入的38.6%；青島公司實現銷售收入1.09億元，占比達13.4%；南通公司實現銷售收入0.92億元，占比達11.3%。

雖然銷售總體有提升，但也要留意到OVUD事業群、武漢城市圈及滬溫區的銷售則有顯著下滑。

總體來看，為中電光谷貢獻產業園銷售收入的城市達到17個，較去年同期增加5個；項目達到19個，較去年同期增加6個，多區域的園區布局有利于在市場低潮期降低系統風險，也使中電光谷在市場逐步復蘇之時能有效提升銷售業績。

在產業園區開竣工上，中電光谷期內產業園區新開工面積合計23.8萬平方米，新竣工面積合計32.3萬平方米，在建面積于2023年6月30日止合計共約102.1萬平方米。

在產業用地儲備上，截止2023年6月30日，中電光谷在多個城市擁有優質產業園用地儲備約686.2萬平方米，主要為位于成都、長沙、天津、青島、上海、咸陽等城市的優質產業園用地。

在自持園區租賃業務部分，截止2023年6月30日，中電光谷可出租面積達到65.8萬平方米，已出租物業總面積48.3萬平方米，出租率73.4%。期內實現租金收入9930萬元，較2022年同期收入增長12.2%。

貢獻銷售收入的城市持續增長，土儲涉及的各級城市不斷增加，為中電光谷未來園區開發銷售業務的復蘇提供了有利條件。

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