熱門：內(nèi)房成“港漂” 合景龍湖啟德項(xiàng)目進(jìn)退之變

觀點(diǎn)網(wǎng)繼惠譽(yù)之后，合景泰富再次主動出擊。7月28日，有消息稱合景泰富已提出撤銷評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普長期發(fā)行人信用評級。在此之前，標(biāo)普調(diào)整合景泰富長期發(fā)行人信用評級至“CCC”，惠譽(yù)調(diào)整合景泰富長期發(fā)行人信用評級至“CCC+”。

(資料圖片)

評級下調(diào)無非源于企業(yè)債務(wù)壓力、融資風(fēng)險(xiǎn)。去年下半年以來，內(nèi)房上市企業(yè)更是難逃三大評級機(jī)構(gòu)的下調(diào)評級。

此次揮別惠譽(yù)、標(biāo)普，也意味著合景泰富再難通過公開市場獲得融資機(jī)會。面對債務(wù)與資金壓力，合景泰富將目光轉(zhuǎn)移至項(xiàng)目出售。

7月27日晚間，合景泰富公告出售香港一項(xiàng)目公司50%銷售股份及股東貸款，現(xiàn)金代價(jià)為13億港元，預(yù)期出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)將用作償還債務(wù)及用作一般營運(yùn)資金。

項(xiàng)目公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于香港啟德沐泰街11號持有一個(gè)總銷售面積約500000平方呎住宅項(xiàng)目，名為尚?珒溋，項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)全部完成。

合景泰富認(rèn)為，出售事項(xiàng)對集團(tuán)有利，原因?yàn)閷⑻岣呒瘓F(tuán)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、為償還債務(wù)及一般營運(yùn)資金產(chǎn)生額外現(xiàn)金流入及降低其負(fù)債比率，從而有助集團(tuán)降低風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定及健康發(fā)展。

買方則是與合景合作開發(fā)該項(xiàng)目的龍湖。

進(jìn)退之變

2017年，孫宏斌收購樂視部分股權(quán)，成為大股東之一；王石退位萬科，企業(yè)未來引人遐想；萬達(dá)、富力、融創(chuàng)，世紀(jì)大交易，唏噓與猜測延續(xù)至今……

那一年的風(fēng)光還曾無限好，那一年一同拿下的項(xiàng)目，如今只剩龍湖。

2017年2月，合景泰富與龍光以總價(jià)168.55億港元成功投得香港鴨脷洲項(xiàng)目，由于高出市場預(yù)期30%左右，一度成為全港最貴地皮。按照規(guī)劃，項(xiàng)目將以頂級豪宅為主。

至5月，合景泰富又聯(lián)手龍湖，兩名“香港新兵”聯(lián)合以72.3億港元的價(jià)格拿下九龍啟德第1K區(qū)1號地盤的新九龍內(nèi)地段第6567號住宅用地。

據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)道，啟德地塊共收獲16封標(biāo)書，其中不乏萬科、新鴻基、長實(shí)、會德豐、恒基兆業(yè)、新世界發(fā)展及招商局置業(yè)聯(lián)合體、華潤置地、龍光地產(chǎn)等企業(yè)與聯(lián)合體。最終，合景泰富及龍湖聯(lián)合體以72.3億港元成為出價(jià)最高者并競得，并打造成為后來的“尚·珒溋”項(xiàng)目。

這是龍湖首次進(jìn)入香港市場，但于合景泰富而言已是年內(nèi)第二次踏足，也是合景泰富第二次于香港獲取土地。

地塊拿下后不久，便傳來消息兩家企業(yè)為該地塊的地價(jià)成本商討過渡期貸款安排。

湊巧的是，香港金管局當(dāng)年5月中宣布，收緊銀行對地產(chǎn)商借貸比率，地價(jià)成本融資上限由五成降至四成，建筑成本融資上限由100%降至八成，項(xiàng)目整體貸款上限亦降至物業(yè)完成后預(yù)期價(jià)值的五成，新招6月1日生效。

至7月初，該地塊獲得中銀香港負(fù)責(zé)的建筑貸款，按照融資成本上限為四成計(jì)算，貸款額約為28.9億港元。

于2017龍湖中期業(yè)績會上，邵明曉曾表示，香港對于龍湖是個(gè)新市場，所以并不打算重倉。與合景在香港合作的項(xiàng)目還處于定位階段，龍湖并不著急推出這個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)速度也會比以往的速度要慢一些。

資金端倪

2019年中期啟德項(xiàng)目首推，但同時(shí)又傳為加快資金回籠，稍早于啟德的鴨脷洲項(xiàng)目放棄洋房設(shè)計(jì)，只興建分層住宅。

彼時(shí)，合景的資金壓力或已初見端倪。

數(shù)據(jù)顯示，2019年合景泰富融資成本約人民幣15.31億元，同比增長43%，現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約567.34億元，與上年持平。與此同時(shí)，2019年合景泰富毛利率為31.52%，創(chuàng)上市以來新低。

2021年合景泰富中期業(yè)績會上，管理層透露啟德項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底交樓，屆時(shí)將有大筆現(xiàn)金回籠。但于此時(shí)的合景泰富，甚至于任一地產(chǎn)企業(yè)而言，單項(xiàng)目的現(xiàn)金回籠不過是杯水車薪。

截至2021年末，合景泰富現(xiàn)金和銀行余額總額下降33.9%至294億元人民幣，可用現(xiàn)金從2020年末的400億元人民幣銳減至77億元人民幣。

于2021年12月31日，現(xiàn)金及銀行結(jié)余的賬面金額約294.48億元，銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券分別約418.57億元、274.55億元及74.06億元。此外，尚有約75.81億元銀行及其他貸款，75.51元優(yōu)先票據(jù)，52.02億元境內(nèi)公司債券需于一年內(nèi)償還。

7月4日，合景泰富公布營運(yùn)數(shù)據(jù)，2022年6月，集團(tuán)及合營企業(yè)及聯(lián)營公司的預(yù)售額為人民幣46.81億元，與去年同期相比減少54.6%；預(yù)售建筑面積約為20.3萬平方米，與去年同期相比減少58.3%。

2022年前5月，合景泰富及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司預(yù)售額為215.47億元，同比減少53.08%。據(jù)此計(jì)算，合景泰富上半年預(yù)售額為262.28億元。

公布數(shù)據(jù)后不久，惠譽(yù)將合景泰富長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)下調(diào)至“CCC+”，將高級無抵押評級從“B-”下調(diào)至“CCC+”，回收率評級維持在“RR4”。

惠譽(yù)表示，下調(diào)評級主要是由于合景泰富的再融資風(fēng)險(xiǎn)較高且流動性緊張，因?yàn)樵摴居写罅總鶆?wù)即將到期，該公司正在為債務(wù)尋求再融資，但任何延誤都可能對其還款能力造成壓力。

惠譽(yù)指出，合景泰富大量債務(wù)到期，在2022年剩余時(shí)間仍有102億元人民幣的資本市場債務(wù)到期，其中包括18億元人民幣在8月份轉(zhuǎn)為可回售的在岸債券，9月份到期的9億美元高級票據(jù)，以及在2022年第四季度轉(zhuǎn)為可回售的17億元人民幣在岸債券和到期的8億元人民幣在岸債券。

內(nèi)房港漂

高光之時(shí)，內(nèi)房紛紛進(jìn)軍香港市場“淘金”，卻始終難抵時(shí)代淘沙。

在合景泰富以出售項(xiàng)目換取資金的同時(shí)，徘徊在生死線的恒大同樣做出了類似安排。7月28日，消息稱恒大正尋求出售位于香港灣仔的中國恒大中心物業(yè)，市場估值約90億港元。

長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司也就該物業(yè)遞交了投標(biāo)書，并發(fā)表回應(yīng)稱，確認(rèn)已入標(biāo)“灣仔告士打道38號中國恒大中心”項(xiàng)目。

早于去年8月，曾有消息指恒大香港總部“中國恒大中心”尋求出售，彼時(shí)傳言中的另一主角為越秀地產(chǎn)，并稱中國恒大擬以105億元出售該物業(yè)予越秀地產(chǎn)，項(xiàng)目洽購已接近尾聲。但此后越秀地產(chǎn)回應(yīng)未收到相關(guān)消息。

據(jù)相關(guān)資料，香港中國恒大中心是一棟甲級寫字樓，鄰近香港金鐘及灣仔地鐵站、香港警察總部、香港會展中心，毗鄰維多利亞港灣，大樓前身為“美國萬通大廈”，共26層，占地面積為2138.8平方米，總樓面面積為3.21萬平方米。

華人置業(yè)創(chuàng)始人劉鑾雄此前斥資4.6億港元買下，后2015年恒大又以125億港元的價(jià)格從華人置業(yè)手中購入，并改名為“中國恒大中心”。

恒大接手時(shí)，成交總價(jià)和平均呎價(jià)均刷新了香港商廈買賣最高紀(jì)錄，也成為內(nèi)地唯一在香港有整棟獨(dú)立寫字樓的民營企業(yè)。

恒大曾表示，由于該物業(yè)位于香港政治、商業(yè)、旅游及交通的核心區(qū)域，未來具有巨大升值空間，且將極大的提升集團(tuán)在香港及國際市場的企業(yè)形象，具有強(qiáng)大的集團(tuán)品牌宣傳影響力。

該收購事項(xiàng)收購價(jià)款以分期付款的方式支付，除首付款外，其余款項(xiàng)分6年還清。以此計(jì)算，恒大原應(yīng)于2021年完成全部收購價(jià)款的支付。可顯然計(jì)劃未能趕上變化。

值得一提的是，2018年10月，路透社消息稱中國恒大在商討于該月以恒大中心為抵押，融資約15億美元。而以收購價(jià)格125億港元計(jì)算，近乎為全部收購價(jià)格。

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