當前熱點-中報觀察 | 雅生活的“保守”戰略

觀點指數 8月18日，雅生活服務如期披露了2022上半年業績。

從中報來看，其2020年上半年營收為76.2億元，同比增長22.0%，毛利20.5億元，同比增長9.5%，歸母凈利潤10.6億元，同比減少7.4%。

在管面積從2021年底的4.90億平方米增加至2022年中的5.29億平方米，合約面積由2021年底的6.63億平方米增加至2022年中的7.06億平方米。

(資料圖)

整體而言，雅生活服務上半年業績增速并未延續往期的高速。在整體增速放緩的前提下，歸母凈利潤不增反減，地產寒冬下物業企業將很難獨善其身，行業重壓會對物企增長普遍帶來阻礙。

環境壓力顯現

2022上半年，房企銷售業績普遍腰斬，疊加房企到期債務壓力增大，整體經濟形勢不容樂觀，這給地產下游的物業企業的經營帶來了巨大挑戰。

從雅生活服務2022年上半年的業績來看，營收增速約為22.0%，與去年同期56.1%的增速相比，放緩明顯。凈利潤則同比減少10.3%至11.5億元，減少的主要原因是非業主增值服務業務線的大幅縮水，以及應收賬款的減值。

除此之外，雅生活2022上半年的毛利率也進一步下滑3.1個百分點至26.9%，低于上市物企的平均水平，且全業務線的毛利率均有所下跌，這可能有部分新拓項目的成本影響。反映出雅生活服務上半年利潤率的下行趨勢和成本壓力的提升。

要關注到的是，雅生活服務回款速度也明顯放慢，上半年其應收賬款平均周轉天數為107天，較去年同期的80天有一定幅度上升。除了業主物業管理費的回收之外，應收賬款回款壓力的增大側面反映了地產及上下游供應商的窘境。在中報里，雅生活還針對貿易應收款項新計提了2.75億元的減值撥備，這給上半年的凈利潤帶來了較大影響。

值得注意的是，在上半年沒有重大收并購支出的情況下，雅生活在手現金不增反減，由2021年底的43.9億元下降至2022年中的40.0億元，流動比率下降13.4個百分點。

關聯地產的痕跡

上半年，雅生活服務的業績雖保持了基礎增速，但仍明顯承壓，其中的主要壓力或來自于關聯房企兼大股東雅居樂。

雅生活服務去年曾有過將33億配股現金給母公司雅居樂提供質押擔保的先例，管理層此前表示對應資金已逐漸解除質押，并不會帶來財務風險。

實際上，目前雅生活服務來自雅居樂和綠地的項目占比并不高。截至2022年6月30日，其5.29億平方米的在管面積中有83.4%都是通過收并購或第三方外拓而來，僅有16.4%是來自雅居樂和綠地的交付。盡管如此，雅居樂2022年中期業績中仍有不少關聯地產帶來的痕跡。

在雅生活服務的各業務線中，對其上半年業績拖拽最大的無疑是外延增值服務（非業主增值服務），該業務上半年營收較去年同期下降24.0%至9.9億元，毛利率也下降4.1個百分點至35.9%，進一步壓縮了雅生活服務的利潤空間。該業務線的萎靡，一定程度上受到雅居樂上半年銷售下滑帶來的業務規模減少的影響，同時也受累于雅居樂上半年流動性吃緊帶來的輸送意愿降低。關聯方給予的成本共享和讓利減少，或是雅生活全業務線毛利率下行的原因之一。

值得注意的是，在外延增值服務這一主要與關聯方進行業務往來的業務線大幅縮水的情況下，雅生活對應的關聯方應收款卻錄得大幅增加。截至2022年中，其關聯方應收賬款由2021年底的15.2億元增長至26.7億元。此外，第三方的貿易應收款項也由24.2億元增至33.3億元，增幅明顯高出業務增長的規模。這并非正常跡象，其中可能有宏觀經濟下行的影響，也有可能此“第三方”并非真正意義上的第三方。

此外，雅生活服務上半年還將20億元資金進行投資理財，主要購買基金和信托，對應約有6%-8%的收益率，但對應基金和信托的投資去向并不明晰，并不能排除這些資金通過基金和信托渠道流向雅居樂的可能。

針對其已有的應收款項，雅生活目前總共計提了約6億元的減值撥備，這對其利潤規模而言是個不小的數字。目前來看，關聯方雅居樂化債動作有所生效，未來地產行業繼續存續的背景下，相信非業主增值服務等關聯業務仍能恢復，應收賬款的回收概率也將會大幅提升，已計提的相關壞賬有沖回的可能。

策略逐漸保守

在去年8月的業績會中，雅生活服務曾多次提及其“雙千億”目標。具體而言，即未來五年內，資本市場市值達到1000億元，以及在公共與企業服務、創新領域等方面孵化出千億估值的業務平臺。目前看來，這個目標的實現存在較大困難。

市值方面，雅生活服務目前市盈率僅4.41倍，對應市值僅為119億港元。而千億估值的創新業務平臺，在目前的行業環境下似乎也并不現實，在今年年中的對外溝通中，據與會人士透露，雅生活服務管理層也不再提及“雙千億”目標及未來的增長指引。

當前，物管行業發展壓力巨大，其中商業和住宅板塊受宏觀環境和經濟周期影響尤其嚴重，這或許是上半年雅生活在低毛利的公建及城市服務領域方面發力的原因。2022上半年，雅生活服務城市服務營收大幅提升302%至6.4億元，占總營收的比率達到了8.4%。

而收并購方面，雅生活服務的表現同樣不如往期積極，此前曾借收購綠地物業與中民物業實現了管理規模的大步跨越，但2022上半年，在手握40億元現金的情況下，僅完成了北京一超大型社區的物管項目收購。

據參會投資者透露，在8月18日中期業績投資者會上，雅生活服務管理層表示，今后將進行“低成本發展”，即依托外拓而非并購的方式進行規模擴張，采取市場化第三方拓展戰略，減少重投資，在收并購方面保持保守并奉行長期主義。

雅生活服務的發展戰略傾向保守，是民營物管企業中的普遍現象。地產重壓下，關聯的物業企業也不得不放緩前進的步伐，物企高增長態勢的重拾還需等待房企整體流動性的回暖和信用風險的出清。

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