今日精選：中報觀察 ｜ 首創城發這半年

觀點網銷售承壓、利潤下行、融資艱難……在多重因素的沖擊下，2022年上半年，房地產行業的寒冬仍在持續。

在此背景下，有的企業忙著轉型，有的企業忙著“自救”，而去年九月剛剛重組合并的首創城發，似乎也還在調整和適應。

(資料圖片僅供參考)

近日，首創城發披露2022年度公司債券中期報告。

數據顯示，上半年，首創城發實現營業收入99.84億元，同比下降16.85%；利潤總額5.83億元，同比下降46.02%；歸母凈虧損3.03億元，同比下滑262.96%；營業毛利率13.56%，較去年同期下降8.77%。

從幾個主要的指標來看，首創城發上半年的走勢與行業周期大體一致。

早在去年11月的戰略發布會當中，該公司管理層亦明確，經過近幾年房地產的宏觀調控，過去“暴漲”、“躺賺”的情況已經不復存在，當下行業進入到“深耕細作”的時代。

在此情況下，首創城發不再強調簡單粗暴的規模擴張道路，而是通過資源的合并，“強基固本，穩中求進”，更加強調質量效益，注重長遠發展。

不過，從中期財報來看，首創城發要實現“穩中求進”，仍需努力。

業績篇

“從戰略層面來說，退市并且整合，可以實現更大的發展空間和靈活性。”

2021年9月30日，首創置業在港交所撤牌退市，結束了18年的港股旅程。兩個月后，首創集團旗下“北京首創城市發展集團有限公司”召開發布會，宣布新品牌“首創城發”正式啟用。

更新后的首創城發，不僅承接了原有的上市平臺——首創置業，還注入了首創集團旗下未上市的首創經中、首創新城鎮和北京綠基三大業務平臺資產。

不過，資產的注入似乎暫時未給首創城發帶來更高的業績。從最新公布的數據來看，上半年，首創城發實現營業收入99.84億元，相較去年同期的120.07億元，下降16.85%。

債券中報明確，目前首創城發的主要收入來源為房地產開發、土地一級開發和城市運營，不過并未披露具體各項業務的收入數據。

在此前的戰略發布會上，該公司管理層明確，首創城發將以三大業務航道（城市綜合開發、城市綜合運營、城市更新升級）和三大強勁引擎（金融、科技、機制），未來形成以大資管為主導的業務生態系統。

由此來看，目前首創城發的其他業務航道似乎還在培育過程當中，并未對業績帶來太大的貢獻。

對首創城發而言，其將房地產開發定位為“業績主要貢獻，利潤壓艙石”。此前，該管理層認為，“首創城發會繼續堅持開發物業，因為目前沒有一個更好的業務能夠替代房地產開發，不過會淡化規模增速，夯實長遠發展基礎。”

據觀點指數公布的數據顯示，2022年前8月，首創城發實現全口徑銷售額164.7億元，排名第65位。

據了解，目前，首創城發的商品房銷售及土地投資聚焦于京津冀、長三角、粵港澳三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。上半年該公司較少出現在公開招拍掛市場拿地，年初通過收并購的方式拿下武漢一個項目，6月30日又以7.64億元代價收購雅居樂位于重慶兩江新城的四幅土地。

土地是地產企業發展的基石，首創城發重組設立之后，集團便注入了大量的戰略資源。其中包括自有用地資源65000畝土地，加上上半年收并購得到的土地，該公司在債券中報中明確，“現有的土地儲備可以滿足本公司未來三年發展需要，規模適中。”

不過，首創城發同樣需要警惕存貨周轉及存貨跌價的情況。

2022年中期，該公司的總額為2077.34億元，流動資產總額為1637.96億元，存貨資產總額為1082.95億元，存貨占流動資產和總資產的比例較高，分別為66.12%和52.13%。存貨占流動資產比例過高，亦說明企業存貨變現的能力還有待提升。

利潤方面，上半年，該公司錄得利潤總額5.83億元，同比下降46.02%，歸母凈虧損3.03億元，同比下滑262.96%，營業毛利率13.56%，較去年同期下降8.77%。

實際上，該公司的盈利指標已經連續多次出現下滑，2021年全年，首創城發合并口徑的凈利潤為0.21億元，同比下降99.15%，歸母凈利潤為6.40億元，同比下滑39.22%，營業毛利率19.45%，較去年同期下降7.27%。

至于指標持續下滑、上半年歸母凈利潤虧損的原因，該公司表示，一方面部分項目受當地限價政策影響，銷售價格及速度未及預期，公司毛利率有所降低，而前期高毛利項目已陸續完成結算；

另一方面，首創城發吸收合并首創置業之后，將承繼和承接首創置業的所有資產、負債、權益、業務、人員、合約以及所有其他權利及義務，首創置業賬面以前年度確認、2021年當期確認的未彌補虧損對應的遞延所得稅資產，因未彌補虧損預計無法繼續使用，全額予以沖減，2021年度沖減金額14.23億元。

不過，該公司亦明確，“隨著首創城發未來業務板塊的進一步升級拓展，以及首創集團未來資源的進一步支持，對公司未來利潤水平或將形成一定支持。”

財務篇

當前，資金成為房地產企業生存的命脈，尤其是在去年下半年以來，房企債務違約引發信用風險和市場下行雙重壓力下，房企融資進入艱難時刻。

據觀點指數報告顯示，2022年上半年，房地產開發境內債券融資共計發行268筆，較去年同期減少102筆；發行規模合計約2530億元，同比減少41.35%。

上半年通常是房企的集中籌資期，部分如萬科、中國金茂等企業歷年來1-6月發行占比超過存續規模的60%以上。除此之外，3月、4月是房企信用債的集中發行時段，不過今年融資窗口期并未如期到來，銷售低迷疊加償債高峰期，令2022年成為了“分水嶺”。

從首創城發的情況來看，一方面，該公司承接了首創置業原有的部分融資，另一方面，有首創集團背書，該公司融資渠道整體還算通暢。

3月初，首創城發擬承繼首創置業10億元公司債，票面利率為4.5%；3月22日，首創置業三期中期票據發行主體擬變更為首創城發；5月初完成發行10億元中期票據，利率僅3.77%；6月及7月接連發行了23.73億元公司債、16.7億元公司債。

截至報告期末，首創城發的總資產為2077.34億元，總負債為1675.92億元，資產負債率為80.68%，較年初小幅上升0.12%，公司有息債務總額956.83億元，較年初下降1.62%。

該公司表示，資產負債率上升，主要是報告期內鄭州平原文旅城項目、武漢經開九派江山項目出表導致少數股東權益減少所致。

不過，該公司強調，未來根據北京市國資委和首創集團嚴控實際負債規模的要求，嚴格按照業務規劃和國資委、首創集團要求降杠桿、控負債，最大限度降低資產負債率風險。

在該公司的有息負債當中，信用類債券余額312.50億元，占比達到32.66%，其中2022年下半年到期或回售的公司信用類債券21.30億元；銀行貸款余額383.01億元，占有息債務余額的40.03%；非銀行金融機構貸款84.84億元，占有息債務余額的8.87%；其他有息債務余額176.48億元，占有息債務余額的18.44%

從借貸比例來看，該公司的融資結構還算合理，信用類債券及銀行貸款的利率一般優于非銀行金融機構貸款，而該公司這兩項融資占比高達七成。

另據觀點新媒體統計，該公司將于2022年下半年到期的有息負債為89.81億元，將于2023年內到期的有息負債余額為79.61億元。

此外，首創城發合并口徑內發行的境外債券余額61.10億元人民幣，且在2022年下半年內到期的境外債券余額為0億元人民幣。

而截至報告期末，該公司擁有的現金及現金等價物余額為218.89億元，足夠償還年內到期負債。

整體而言，重組完成已過大半年時間，在行業壓力之下，首創的盈利指標仍待優化，不過，財務水平整體保持穩定。

此前，該公司管理層曾提到，希望新平臺首創城發財務更加穩健，三條紅線全部轉綠，成為細分賽道的龍頭，同時資管業務能夠分拆上市……要實現這一目標，或許，首場城發還有很長的路要走。

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