【環球新視野】商業志 | 奧克斯商業地產退潮

觀點網奧克斯地產決定將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管。

據悉，長沙奧克斯廣場各商戶已收到商管公司更換的告知函，待10月1日后交接，由萬達商管負責招商運營；杭州奧克斯中心與萬達商管達成輕資產輸出協議，并于9月14日成立了杭州倉前萬達廣場商業管理有限公司。

而5家購物廣場業主仍是奧克斯。

(相關資料圖)

翻開近兩年各端口有關于各地奧克斯廣場的探店打卡和分享，“老、舊、冷清”是關鍵詞，甚至處于青島核心商圈李村的奧克斯廣場，在火熱購物氛圍中，沿街網點卻有超過半數處于招租狀態。

這類有一定開發年限、但缺乏妥善運營的標的，萬達商管視作輕資產合作的好項目。

在不久前的4月，萬達也接管了京內地標朝陽公園附近藍色港灣項目，此外還接管了建業等企業旗下項目。

奧克斯地產曾有眼見地布局了幾大重點城市，但商業地產考驗長期運營，各項成本還在持續產生。

2019年以來，奧克斯住開業務銷售下跌，債務拉升，持盤能力下降。商業地產運營托付給萬達商管，把做不來的事交給擅長的人去做，或許會是一個好主意。

萬達商管“救生”

各地奧克斯廣場體量大小不一、定位各異，開業時長有近10年的，也有剛開業2年的，但經營狀況一般，“老、舊、冷清”或者不如附近某一家購物中心，是評價中主要的關鍵詞。

兩家長沙的奧克斯廣場開業年限較長，均在岳麓區，一家位于長沙濱江新城板塊核心、銀盆路與岳麓大道交會處，于2013年開業，體量27萬平方米，開業之初，平和堂、華潤萬家、國美電器、韓國CGV影城等先后進駐。

另一家奧克斯繽紛廣場于2016年開業，定位為精致型社區購物中心，6.6萬平方米。在業態規劃上，以親子體驗帶動家庭娛樂為亮點，引進五大親子游樂體驗館、鋼琴美術等專業培訓機構以及諸多兒童服飾品牌，面積占比近30%。

但據了解，此前長沙市物業管理辦公室公布的2022年1至2月物業服務企業“紅黑榜”及“重點監管”企業名單中，長沙奧克斯商業有限公司等5個物業企業被列入“黑榜”。

關于前者，除了某服飾品牌打1折、2020年之前平和堂還在、餐飲區域人流尚可，其他時候更多被吐槽停車場衛生狀況，或者被說商場冷清沒人。

5家廣場中，體量最大的是于2012年11月底開業的成都奧克斯廣場，為56萬平方米城市綜合體。最新開業的則是杭州奧克斯廣場，于2020年末開業，是離地鐵站最近的一個綜合體。而位于青島市李滄區李村的奧克斯廣場位置良好，2018年開業，12萬平方米。

據了解，李村周邊商圈商業面積超200萬平方米，日均最高人流量超20萬人次，多年前就已躋身青島最大商圈。但就在這么火熱的商圈中，其沿街網點卻有超過半數處于招租狀態，負一樓多數商鋪基本處于閉店狀態，也看不到知名大品牌店鋪。

有逛過的消費者認為：“沒有特色，是奧克斯廣場最大的問題。”

同樣類似的項目，萬達商管還在4月接手了北京朝陽公園附近的藍色港灣。同為五棵松附近的華熙人頭攢動，有媒體在2019年探店藍色港灣時，一層2折起的大賣場取代了奢侈品門店；商場4層“人去樓空”，6層的直梯處于關閉停運狀態。

此外，萬達商管還接管了體量約10萬平米南寧江宇世紀廣場，包括建業旗下全部商業項目。4月1日協議中，萬達商管將會整體租下建業項目，全面負責招商、對外租賃、運營和物業管理。

上半年，萬達商管拓展了不少項目，下半年也沒有停下來。數據顯示，截至2022年6月底，珠海萬達商管通過合作模式租賃的已開業項目達到122個。

據查閱消息，僅8月前后，萬達商管就在廊坊、濟南、大同、合肥、宜賓、西安新增對外投資近10家公司

先前招股書顯示，截至2021年12月31日，珠海萬達商管管理417個商業廣場(包括132個獨立第三方商業廣場)，在管建筑面積達5900萬平方米，其中來自獨立第三方的面積占比約25%。

奧克斯“地產邊緣”

奧克斯地產在商業地產運營層面沒有太多優勢，但早期也多為布局一二線重點城市。

據官網介紹，奧克斯地產成立于2000年，旗下包括地產、產城、商管、物業四個業務板塊，2004年啟動全國化擴張，戰略布局7+X。

2009年進軍商業地產，部分項目起于那時，主要布局寧波、杭州、南京、鄭州、天津、南昌、長沙、馬鞍山8個城市。

奧克斯地產還曾一度喊話要上市。

據觀點新媒體過往報道，2013年，時任奧克斯地產執行董事、總裁助理的畢興礦稱，奧克斯地產計劃于香港上市。結果是，在銷售表現上逐漸退出榜單。到2019年，高周轉下的負債率、下滑的銷售表現把奧克斯從地產業務上推開。

根據2019年奧克斯地產債券年報數據顯示，2019年實現營業收入39.62億元，同比下降43.04%，銷售降幅和當下樓市寒冬多數房企相當。

奧克斯地產拿地次數也越加可數，最近一次拿地是2021年1月27日在寧波北侖區的1宗商住用地，起始價15.62億元，最終經過178輪競價，以封頂價20.3億元競得。

開發業務上，奧克斯地產需要有項目開發，但利潤率又壓得非常緊，商業地產方面，持盤能力下降，難以覆蓋自身持有物業的各項成本，托管或許是一個盤活資產的選擇。

業內人士的共識是，商業地產是一個長期運營的活兒。亦有業內人士向觀點新媒體表示，持盤方會有對于經營和投資回報的需求。但商管能力的建設不是說挖一個高管、帶一個團隊就能干得起來的，需要一個長周期。成熟的商業地產運營商能夠幫助更高效地發揮資產的作用，否則商業地產前期投入大，經營不好，存量資產給持有方帶來的壓力就越來越大。

為了資產的增值和保值，奧克斯把商業地產的運營托付給萬達商管，或許會是一個好主意。

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