世界新消息丨從金科服務(wù)到華潤萬象生活 物業(yè)并購進(jìn)入低估值常態(tài)

觀點網(wǎng)距離博裕宣布全面要約收購金科服務(wù)僅過去一天，物管行業(yè)另一筆大型收并購交易便隨之浮出水面。

9月28日晚間，華潤萬象生活公告宣布，擬以總代價10.37億元收購浙江祥生物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱浙江祥生物業(yè)）100%股權(quán)，后者透過10間附屬公司擁有共計95間分公司。代價分兩部分，包括2.07億元擬轉(zhuǎn)移債務(wù)，以及8.3億元股權(quán)對價。

浙江祥生物業(yè)主要在國內(nèi)從事基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及車位銷售代理服務(wù)業(yè)務(wù)。規(guī)模層面，目標(biāo)公司在浙江、安徽及江蘇等多個地區(qū)分別擁有在管面積2350萬平方米，合約面積1480萬平方米，以及在途面積110萬平方米。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)觀點新媒體查詢，2021年祥生控股旗下祥生活服務(wù)遞交的招股書顯示，截至去年5月底，在管項目135個，涉及總建面2125萬平方米，其中浙江地區(qū)占比逾半。

由此大致可得知，如今祥生控股出售予華潤萬象生活的資產(chǎn)包，包含了旗下絕大部分物管業(yè)務(wù)。

對于祥生活服務(wù)而言，這樣的結(jié)局或許在決定暫緩上市時便注定，名義上強(qiáng)調(diào)尋求更好時機(jī)，背后大股東傳遞來的寒氣卻早已入骨。

去年11月22日，祥生活服務(wù)在港交所披露聆訊后資料集，而此前一周祥生控股遭遇股價暴跌，單日最高跌幅達(dá)53.91%。

至12月13日，祥生活服務(wù)遞交的資料集處于失效狀態(tài)，公司對外解釋，管理層決策暫緩發(fā)行流程，并自主選擇發(fā)行窗口。今年1月，祥生控股出現(xiàn)美元優(yōu)先票據(jù)未償還。

祥生控股半年報顯示，截至今年6月底，公司累計未償還于1月、3月及6月到期優(yōu)先票據(jù)本金2.19億美元，及利息2250萬美元。因此，該公司總計人民幣68.62億元的優(yōu)先票據(jù)與計息銀行及其他借款已違約或交叉違約，且須按要求支付。

同時，期末該公司借款總額約290.09億元，較去年底減少15.6%；從債務(wù)結(jié)構(gòu)觀察，未來一年內(nèi)該公司到期債務(wù)將接近162億元，相較之下現(xiàn)金及現(xiàn)金結(jié)余（含受限資金）僅50.67億元。

在短期流動性面臨極大考驗的情況下，祥生控股1-7月曾先后出售過浙江向日葵健康產(chǎn)業(yè)等多家公司股權(quán)，涉及總代價約15.28億元。

最終，祥生活服務(wù)也不可避免被擺上了貨架，在它之前，包括花樣年、禹洲、明宇、中梁、陽光城、富力等房企旗下物管業(yè)務(wù)都曾被出售。

接盤浙江祥生物業(yè)的華潤萬象生活，在交易談判中占據(jù)有利地位并轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢：以目標(biāo)公司2021年經(jīng)營產(chǎn)生的稅后溢利1.05億元，以及代價10.37億元計，該筆收購給出的PE大約9.88倍。

這亦是華潤萬象生活加大收并購力度的縮影之一，年內(nèi)該公司已累計收購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)、九洲物業(yè)及浙江祥生物業(yè)共計4家物管公司，總計投入約達(dá)46億元。

估值角度觀察，華潤萬象生活在收并購中所給予的PE呈現(xiàn)梯狀下降走勢，從年初逾21倍到如今不足10倍，定價愈發(fā)理性。

橫向?qū)Ρ龋衲?月碧桂園服務(wù)收購中梁物業(yè)，敲定的PE大約也在30倍左右。

在8月底華潤萬象生活召開的業(yè)績會上，總裁喻霖康就曾表示，過去半年多以來物管企業(yè)估值發(fā)生了很大改變，很多公司出現(xiàn)了一些并購機(jī)會。但他隨即表示，估值只是一個方面，公司還要綜合考評其他因素，希望標(biāo)的公司經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)規(guī)范，重點要匹配戰(zhàn)略發(fā)展方向。

該公司在最新公告中，也肯定了收購的裨益：“收購事項將增加本集團(tuán)在浙江、安徽等地區(qū)的管理濃度，提高市場影響力，擴(kuò)大服務(wù)范圍，提升區(qū)域協(xié)同價值。”

“管理濃度”今年以來在萬物云、華潤萬象生活等物管公司戰(zhàn)略闡述中頻繁出現(xiàn)，通過進(jìn)一步提高濃度，以提高服務(wù)效率成為它們的集中訴求。

比如，華潤萬象生活“十四五”期間的規(guī)劃是進(jìn)入第一梯隊，預(yù)判未來頭部企業(yè)將達(dá)到10億平方米體量；而今年上半年在手合約面積3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，與頭部企業(yè)尚存在較大差距。為此，該公司提出的發(fā)展路徑包括拓展規(guī)模、提升效率、增加創(chuàng)新收入及會員經(jīng)營等。

物管出現(xiàn)低估值并非個案，實際上，過去一年以來這幾乎已成為行業(yè)的共性問題。

觀點新媒體統(tǒng)計的50家港股物管公司（不含業(yè)績虧損的佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)），目前平均PE（TTM）約在9.93倍左右，較它們上市首日收盤價計平均PE（TTM）約33.3倍出現(xiàn)大幅下降；估值最高的是華潤萬象生活，憑借商管業(yè)務(wù)的發(fā)展優(yōu)勢，目前PE（TTM）約為28.70倍。

此前9月27日午間，金科服務(wù)公告披露，二股東博裕投資擬提出自愿性有條件全面現(xiàn)金要約，以收購3.97億股股份，最高代價47.63億港元。要約價每股12港元，低于金科服務(wù)每股凈資產(chǎn)（13.46港元），折合PE（TTM）僅約7.22倍，遠(yuǎn)不及上市首日收盤的估值（48.61倍）。

9月29日當(dāng)天，萬物云也正式敲鐘上市，以首日收盤價每股46港元計算，其PE（TTM）亦只有25.68倍，低于發(fā)售價中位數(shù)對應(yīng)估值（30.29倍），但仍僅次于華潤萬象生活。

上述定價行為被外界解讀為“理性的估值”使然，潛臺詞即過往行業(yè)受到資本過度追捧——前兩年企業(yè)上市大多強(qiáng)調(diào)規(guī)模成長性，以及社區(qū)增值服務(wù)的想象空間。

當(dāng)熱潮退散，企業(yè)之間比拼資金實力、發(fā)展質(zhì)量，或許才將是新常態(tài)。

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