環球速看：廣州三批供地攬金479億：熱門海珠、荔灣188億“巨無霸”與回爐地塊

觀點網 10月10日上午，廣州第三批集中供地收官，最終15宗成功出讓，收金479億元。

此次土拍原計劃出讓20宗涉宅地，總出讓面積208.5萬㎡，總建筑面積388.7萬㎡，總起價538.6億元，供應量與總起價均創今年集中供地新高。

(相關資料圖)

10月8日，海珠金輝路地塊與花都中軸線八地塊因故終止出讓，另外18宗地于今日分9、10時兩個時間段集中出讓，涉及南沙區3宗，荔灣區、天河區、海珠區、白云區、花都區、番禺區各2宗，增城區、從化區、黃埔區各1宗，總建筑面積374.2萬㎡，總起價518.1億元。

從出讓結果來看，位于海珠區的2宗地以較高的溢價由保利與中國鐵建摘得，13宗地底價成交，3宗地流拍，冷熱分化明顯。

除上述企業外，華潤、湖北聯投、中建四局聯合體、南沙開建、高新區集團以及廣州城投等均有落子，成交地塊被國央企以及地方國企包攬。

值得注意的還有，中信泰富&中船以底價187.6億元摘得的荔灣區芳村大道南以東地塊；原來規劃為恒大足球場的番禺區謝村居住及商業商務地塊被廣州城投以底價31.55億元摘得；在二次供地中流拍的天河區育新街南側地塊則被中建四局聯合體以20.67億元競得；華潤也以底價38.58億元落子荔灣。

熱門海珠

海珠歷來為“兵家必爭之地”，此前已誕生多宗單價地王，本輪“最高單價”地塊也是來自海珠區的廣州大道788號一期地塊。同時，也僅有海珠區的2宗地溢價成交，成為了本輪土拍的一個熱點。

廣州大道788號一期地塊經過15輪競價最終由保利以13.56億元摘得，溢價率達11.5%，成交樓面價4.41萬元/㎡，為本輪供地最高。

該地塊位于廣州大道南西側，和平家園北側，周邊有和平家園、疊彩園、逸景翠園等樓盤，居住氛圍濃厚，生活配套設施完善，交通便利，地塊周邊多為成熟居住小區，二手房售價在5-5.6萬元/㎡之間。

出讓公告顯示，該地塊出讓面積為1.02萬㎡，規劃為住宅用地，容積率3.0，建筑面積3.07萬㎡，掛牌起始價12.16億元，起始樓面價3.96萬元/㎡。競得人須在出讓用地范圍內配建政府性統籌用房計算容積率建筑面積2704㎡（住宅，以不動產登記的建筑面積為準），該政府性統籌用房建成并通過相關部門驗收后，要無償移交給廣州市海珠區政府指定單位。

中國鐵建則以16.42億元拿下海珠區洛溪橋西側AH101728地塊，溢價率6.49%，成交樓面價3.91萬元/㎡。

地塊位于洛溪大橋西側，瀝滘路北側，距離瀝滘地鐵站約1.8公里，鄰近珠江；其用地面積1.40萬㎡，容積率3.0，計容建筑面積4.2萬㎡，起始價15.42億元，扣減配建面積后的起始樓面價為4.08萬元/㎡。

據悉，競得人須在出讓用地范圍內配建政府性統籌用房計算容積率建筑面積4199㎡（住宅，以不動產登記的建筑面積為準），通過驗收后同樣需要移交給政府指定單位。

該宗地周邊有中海2020年10月份以44.34億元競得的南洲路以北、東曉南路以西地塊，成交樓面價3.86萬元/㎡，溢價率26%，現項目案名為“中海觀云府”，帶精裝均價約7萬元/㎡。

廣東省房協專業委員會顧問黎文江向觀點新媒體表示，雖然有幾宗地的樓面單價很高，但政府要求配建安置房，將來就算住宅的銷售價比較高，普通市民也有機會購得價格較低安置房，整體上會比較“親民”，也是在踐行穩地價、穩房價、穩預期的政策。

荔灣“巨無霸”

此次供地中另一亮點便是中信泰富&中船以187.6億元摘得的荔灣區芳村大道南以東地塊，該宗地的成交刷新了近些年廣州供地中的“最高總價”，僅次于2009年255億元出讓的亞運城土地項目，后者當時為富力、雅居樂、碧桂園三家聯合體拿下，溢價率達到55%，那一場競拍也被譽為“中國第一拍”。

但與亞運城項目不同，芳村大道南以東地塊總價高，當中較大一部分是商用性質，未來銷售或經營的壓力較大，且須將原船廠遺跡活化利用建設為文藝中心等系列設施，并需無償配建市政道路、綠地等。在開拍之前便有預測其將以底價出讓。

該地塊的用地面積13萬㎡，容積率7.5，計容建筑面積97.96萬㎡，扣減配建面積的樓面起始價為2.02萬元/㎡，規劃為二類居住用地兼容商業用地，商務兼容商業兼容其他交通設施用地。

根據配建要求，競得人須配建辦公物業計算容積率建筑面積5萬㎡（以不動產登記建筑面積為準），配建辦公物業建成并通過相關部門驗收后，由廣州荔灣政府指定單位按2500元/㎡的價格回購。

其實，早在2020年1月19日，中信泰富&中船就曾以82億元+25%商業自持競得其周邊的廣船一期地塊，溢價率45%，成交樓面價3.7萬元/㎡，現在網簽房價7.8萬元/㎡。

而此次摘得的地塊樓面價在荔灣區并不算高，較廣船一期地塊成交樓面價低約46%。

黎文江表示，荔灣的這塊地是非常好的珠江岸邊江景樓盤，而且單價不高，未來房價再怎么拉升也不會超過現在的7.8萬元/㎡，很照顧以后的廣州市民。

回爐重造地塊

此次推出的20宗地塊中，有6宗為之前房企所退地塊或者二次供地流拍地塊，包括恒大退還的足球場項目用地，富力退還的花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一（后終止出讓）及華夏幸福退回的新隆沙地塊（后調整為荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊）；此前流拍的則有天河育新街地塊、白云小坪村地塊、增城中新鎮地塊。

除了增城中新鎮地塊起價與規劃要求沒有變化之外，天河育新街地塊、白云小坪村地塊、花都中軸線八地塊一3宗回爐地降價在15%-21%之間，一些地塊還降低了配建要求或放松付款節奏，降低出讓門檻等。

其中，天河育新街地塊取消無償配建計容建面6384㎡保障性租賃住房，新增了無償配建地塊東側水體（東大湖及風莊涌華觀路以北段）綜合整治工程；同時起始價從上次的24.42億元下降到了20.67億元。最終以底價被中建四局聯合高新集團、天河投資管理競得，樓面價約為3.24萬元/㎡。

該地塊位于華觀路以北、火爐山森林公園南側，距離地鐵21號線天河智慧城站約2公里，交通便利度一般，地塊周邊為凌塘村，配套設施較為不足，地塊出讓面積2.55萬㎡，容積率2.5，計容建筑面積6.38萬㎡。

恒大于今年8月份退還的番禺區謝村居住及商業商務地塊被廣州城投以31.55億元競得。該地塊在2020年4月份被恒大68.1億元收入囊中，此次出讓做了大的調整，不含原有的產業部分，調整后出讓面積為22.87萬㎡，容積率2.87，建筑面積65.7萬㎡。

出讓公告顯示，謝村地塊需按規劃配建BA0402042地塊(體育用地)，項目建成驗收合格后須無償移交給廣州市政府指定單位。BA0402042地塊總投資65億元，其中已經建設投資20.92億元，剩余需繼續投資44.08億元。

另外，白云區小坪村地塊盡管較上次降價幅度達21.8%，但最終以流拍落幕。該地塊起價10.67億元，起始樓面價1.8萬元/㎡，出讓面積1.18萬㎡，為住宅用地，容積率5.0，建筑面積5.93萬㎡。

同時，白云區嘉禾望崗東北側地塊、番禺區大龍街番禺客運站北側地塊也都無人問津，起始價分別為21.58億元與9.03億元。至此，白云區在此次土拍中毫無斬獲。

針對此次供地，黎文江表示，這是一次不很熱但也不算太冷的土拍，雖然沒有出現很多的競拍場面，但也有15宗地成交，此前有地都給大公司搶去了，現在還有機會讓一些中小的區屬房企拿到地，也算是一種正常的土地市場。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，廣州市今天的供地，反映了目前在市場回暖乏力且遙遙無期的狀態下房企對于地市熱情不足的實際狀況。另外，此次參拍企業中沒有一家民營房企，成交的地塊也呈現出預設的國企和平臺公司出面護航的明顯特征，成為了以預設的方向、預想的條件、預料的價格，最終花落預備的企業的一場“皆大歡喜”。

他續言，此次廣州集中土地出讓缺乏人氣的狀況，也反應目前行業信心尚待修復和民營房企普遍流動性缺乏的真實狀態，意味著后續行業主管部門和監管層還需要提升促進行業恢復和市場回暖政策的精準度和加大政策施力的力度。

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