新動態(tài)：解局 | 金地投資者會的內外溫度

觀點網(wǎng) 在披露三季度業(yè)績報告后，10月28日下午，金地集團召開投資者線上交流會，董事長凌克攜總裁黃俊燦等一眾高管現(xiàn)身，直面來自資本市場的關切與疑問。

數(shù)據(jù)顯示，第三季度金地集團錄得營收249.64億元，歸母凈利潤13.71億元，同比增幅分別為27.30%、-7.59%，與萬科等房企類似均出現(xiàn)“增收不增利”的現(xiàn)象。

經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約達119.68億元，上年同期則為-7.59億元；而有息負債較6月底壓降近103億元，同時融資加權平均成本下降至4.50%，并保持年內無到期境內外公開債務。

(資料圖片僅供參考)

凌克在交流會上用“韌勁”“健康”“平衡”等關鍵詞形容金地的經(jīng)營，表示會繼續(xù)做好現(xiàn)金流管理，積極應對市場各種變化。這樣的表述在過往屢見不鮮，但未能使金地獲得預期的認可，恰恰相反，過去一段時間內該公司與碧桂園、龍湖等房企都遭遇了看空。

僅10月17日及10月24日晚間，金地就主動袒露過生產(chǎn)經(jīng)營情況，并對“應收賬款融資展期”傳言做出澄清。即便如此，這家深圳房企仍處于股債雙殺的振蕩期。

在宏觀經(jīng)濟、疫情以及房地產(chǎn)調控影響疊加下，房企估值已呈江河日下之勢，盡管價值短時間不會改變，但在具體節(jié)點上價格與信心已經(jīng)產(chǎn)生了較大偏離。從業(yè)者或許能真切感受到“信心比黃金重要”的分量感。

信心與信用密切關聯(lián)，正如金地管理層所言，現(xiàn)在債券價格大跌更主要還是“信用缺失”的問題。“公司也在想盡一切辦法去解決這個問題，但單純依靠一家公司，效果確實比較有限。”

量入為出，毛利率存挑戰(zhàn)

從銷售角度觀察，今年以來房企的銷售進度面臨大幅度縮水，比如統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季度國內商品房銷售金額9.94萬億元，同比下降26.3%；典型房企萬科，期內累計合同銷售金額3146.7億元，同比下降約34.32%，且年內單月均出現(xiàn)下降的情況。

相較之下，金地集團所實現(xiàn)的銷售業(yè)績稍好于同業(yè)，前三季度公司累計簽約面積706.4萬平方米，簽約金額1630.8億元，同比分別下降33.51%、28.69%；其中8月及9月，銷售增幅開始轉正，同比分別增長11.56%、7.05%，該公司解釋是由于采取了很多銷售策略。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

而拿地層面，截至9月底，金地僅新增土地儲備171萬平方米，總投資額220億元，同比分別下降88.54%、80.62%；權益投資額約89億元。

對此，黃俊燦表示，目前房地產(chǎn)在政策面上沒有發(fā)生變化，但市場確實出現(xiàn)了比較大的下行，包括市場面未看到明顯回暖跡象，地產(chǎn)商出險導致購房者對期房的疑慮等。

“雖然市場沒有明顯變好，但進一步變壞的跡象也不明顯。”黃俊燦續(xù)稱，因此金地接下來還會在銷售端持續(xù)做很多工作，以提升差異化的競爭力。

他轉而坦承，金地今年確實較大幅度削減了土地投資額度，并強調不光是銷售市場下行，土地市場的下行幅度更大，公司銷售受到一些影響，所以壓縮了土地投資。“我們現(xiàn)在投資策略還是量入為出。”

據(jù)管理層現(xiàn)場披露，金地的土地儲備大約6000萬平方米，可一定程度沖抵短時間內減少投資的波動。同時，截至9月底達到預售條件（含取證及未取證）的貨值約1900億元，預計四季度新增貨值500-600億元，2023年則新增1800-2200億元，屆時可售貨值約3600-4000億元。

庫存結構方面，金地位于一線、二線城市的庫存分別占比21%、47%，庫存結構與2023年供貨資源基本一致。管理層表示，諸如上海、深圳等城市基本能做到開盤售罄，但二三四線城市還是“正常銷售”狀態(tài)，公司總體的原則是均勻地去化。

被問及公司采取折扣促銷的力度時，副總裁王南表示，在一個自由競爭的市場下，當競爭對手在調整價格，公司也必須要應對，無法逆勢而行。“我們會隨行就市，但不會隨波逐流”，其表示在個別城市，依靠專業(yè)能力及產(chǎn)品力，公司仍能在售價稍高的情況下賣得比對手好。

按照金地內部制定的“跑贏跑輸率”（即項目與直接競品對比銷售額、平均價格）指標，9月公司共計139個參考項目之中，“全面跑贏”（即銷售額、價格均領先）占30%，“跑贏”（銷售額領先）占40%，“跑平”及“跑輸”各占6%、24%。

毛利率則釋放了一定的改善信號，前三季度金地集團錄得綜合毛利率約20.6%，同比提高2.1個點；其中房地產(chǎn)業(yè)務的毛利率為19.5%，同比提高約3.6個點。

盡管強調房地產(chǎn)結轉的季度性因素，三季報收入占比較小，但管理層也強調，毛利率改善，主要是去年集中消化了2017-2018年上半年所拿一些高價地。去年全年，該公司房地產(chǎn)業(yè)務毛利率19.65%，同比降低13.91個百分點。

而財務總監(jiān)曾愛輝透露，金地目前已售未結資源基本是20%左右的毛利率水平，并認為這一表現(xiàn)在行業(yè)里已屬不錯水平。

銀行貸增加，公開債審慎

在銷售承壓、融資收緊的當下，現(xiàn)金流管理同樣是金地集團著力傳遞的信號之一。

財務總監(jiān)曾愛輝提及，金地內部打造了“經(jīng)營分析系統(tǒng)”，一直都在動態(tài)做三年的經(jīng)營規(guī)劃，以及年度預算計劃，以及滾動的月度計劃等。“我們一直在審視現(xiàn)金流，從相關情況來看，相對還是比較好的。”

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，金地集團有息負債余額1190.6億元，去年底及今年6月底則分別為1256.49億元、1293.21億元，債務規(guī)模得到一定壓降；融資加權平均成本降至4.50%，較去年底及今年6月底分別下降0.06個點、0.04個點。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

同時，期末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額119.68億元，上年同期為-7.59億元，這也是近年來三季末最高的經(jīng)營性現(xiàn)金流水平。

曾愛輝進而透露了部分現(xiàn)金流測算結果：四季度經(jīng)營性現(xiàn)金流大約達到100億元，2023年上半年約達150億元；年內公開市場的債券及票據(jù)已償還完畢，明年上半年到期公開債約130億元，據(jù)此計算，經(jīng)營性現(xiàn)金流基本可覆蓋。

據(jù)DM統(tǒng)計，金地集團2023年待償還的債券本金約達175.72億元，待償還利息約17.04億元。

但需要指出的是，金地集團今年在債券市場的融資動作較少，其中于2月24日將一筆17億元中票“22金地MTN001”推向市場，并于3月2日上市“金地次02”及“金地優(yōu)02”，后兩筆私募債，規(guī)模約7.89億元。

除此以外，包括“中債增”等融資新物種，該公司均未涉足。因此有質疑聲認為，這是金地融資能力未能恢復的表現(xiàn)。

對此曾愛輝回應，融資可細分為公開市場融資和開發(fā)貸，其中公開市場融資目前受到較多因素制約，特別是債券波動，對公開融資的影響比較大。觀點新媒體了解，“21金地01”于6月18日成交價為98.96，至10月28日已降至46.68。

至于中債增，他表示，金地如果想發(fā)行該品種債券是完全可行的，但還不是非常急迫。主要考慮幾點，包括金地屬于混合所有制企業(yè)中較優(yōu)秀的一家，有自身特色；以及中債增會產(chǎn)生相關收費以及存在擔保比例方面的問題。

相比之下，銀行貸在金地的債務結構中比重更大，管理層亦坦承，公司是“總對總”融資模式，這類融資大約占有息負債6成。曾愛輝透露，今年以來行業(yè)的開發(fā)貸規(guī)模在收縮，但銀行對金地仍比較支持，因此開發(fā)貸不降反增41億元左右。

其續(xù)指，銀行授信方面，大約有3家銀行向金地提供的授信規(guī)模有所增加，對公司信任度非常高。“前段時間央行表示要增加銀行對開發(fā)貸的投放，幾家合作銀行也來電提及優(yōu)先支持我們的開發(fā)貸。”

據(jù)金地10月19日公告，截至9月底公司的銀行授信規(guī)模將近2700億元，剩余可用銀行授信規(guī)模將近1780億元，其中年內獲得銀行新增授信額度超過200億元。

金地集團董事、高級副總裁、財務負責人韋傳軍則解釋，公司所有的負債都是無抵押無擔保類型，因此無論銀行還是債券持有人，權利都是一樣的。言下之意，則是中債增所需要的追加抵質押信用與金地融資風格不符。

其次是經(jīng)營貸，目前金地大約有經(jīng)營性資產(chǎn)400多億（合并報表口徑），未來會做一些潛在的經(jīng)營貸安排。韋傳軍指，這部分持有物業(yè)約7成處于出租狀態(tài)，由于CMBS有抵押方面的要求，公司會優(yōu)先選擇經(jīng)營貸。

韋傳軍也回應了目前債券價格大跌一事，表示這是信用缺失的問題，公司一直有做債券管理工作，包括子公司及高管出資購買債券，相信對債券價格恢復有“一定的幫助”。此外公司也會在合適的時間窗口，發(fā)行一筆債券或中票，以增加投資者的信心。

但他也感到個體對抗大勢的無力感，直言效果有限，并呼吁主管部門出臺一些“更有利的措施”。

黃俊燦表示，除了市場端出政策，如果房企的融資端有一些好的政策出來，對整個行業(yè)提振士氣也會有比較大幫助。

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