當前視訊！“第二支箭”持續擴容 龍湖之后美的置業150億中票獲受理

觀點網 繼今年5月份，碧桂園、龍湖、美的置業等民營房企被監管機構選定為示范房企后，房地產行業便不斷傳來利好消息。

此后11月8日，中國銀行間市場交易商協會（簡稱“交易商協會”）表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

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在這種背景下，中債信用增進公司已將包括龍湖、新城控股和美的置業在內的開發商列為首批受益于 “第二支箭 ”計劃的發行人。

具體來看，龍湖率先完成了200億元儲架式注冊發行的受理工作。之后，新城控股對外發布稱，公司擬向交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度；而中南建設、福星股份等企業也陸續表態申請發債。

11月14日，美的置業公告稱，交易商協會受理公司旗下美的置業集團有限公司（簡稱“美的置業集團”）150億元中期票據儲架式注冊發行，目前正按照相關自律規則開展注冊評議工作。同時中債增進公司也受理了該公司增信業務意向。

至此，“第二支箭”支持的首批房企都已陸續發布融資計劃。而在政策力度的進一步加持下，民營房企接下來或將成為發債的主力軍，而房地產行業也將迎來一波融債潮。

融資行列

隨著11月份的到來，不僅保障民營房企融資的支持政策頻現，市場上對于企業融資紓困的舉措也擲地有聲。

“第二支箭”射出之后，11月9日，中債信用增進公司發布《關于接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，并公布接收郵箱、填寫表格申請方式等，意向民營房地產企業可提出增信需求。

龍湖隨即宣布200億元儲架式注冊發行獲得受理，中債增進公司同步受理企業增信業務意向。而儲架式注冊發行的好處在于，只需一次注冊，便可實現多次發行，同時擁有更多靈活性，亦即龍湖接下來可選聘多家機構組成主承銷商團完成注冊，后續每期發行時再結合實需確定當期發債規模、資金用途、主承銷商。

保利發展亦發布公告，稱收到交易商協會出具的4份《接受注冊通知書》，同意接受該公司中期票據、短期融資券注冊，總額100億元，注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起2年內有效。

更進一步提振房地產行業信心的是，于11月11日，新城控股對外發布，公司擬向交易商協會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。不過該次事項尚存在不確定性。

與此同時，新的政策又為房地產行業吹來一陣“暖風”。

11月14日，央行和銀保監會聯合發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（簡稱“金融16條”），明確16項舉措支持促進房地產市場平穩健康發展，涵蓋了開發貸、信托貸款、并購貸款、貸款展期、保交樓、個人房貸、個人征信、租賃市場等多個方面。業內普遍認為，此次政策覆蓋面廣、針對性強、亮點多、力度大。

金融16條提到，房地產開發貸款投放，對國有、民營房企一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。這也意味著，優質的民營企業能得到更多的融資支持，對于市場信心也有不少的提振作用。

而就在金融16條出臺當日，美的置業發布公告稱，公司目前正在與交易商協會就中期票據注冊申請保持溝通。至11月15日，該公司迅速宣布，交易商協會受理了美的置業集團150億元中期票據儲架式注冊發行。同時，中債增進公司也受理了美的置業增信業務意向。

這也意味著，美的置業成為繼龍湖200億儲架式注冊發行后，又一家射出“第二支箭”的房企。而有了這些示范性民企做出的榜樣后，愈來愈多的企業也躍躍欲試。

比如，11月15日晚間，湖北福星科技股份有限公司發布公告稱，擬向市場交易商協會申請注冊發行額度不超過人民幣60億元的中期票據。

另于11月16日，中南建設投資者問答平臺上確認：“公司在參加交易商協會組織的民營地產企業座談會后，即與中債信用增進公司就增信發行事宜展開探討。近期中債信用增進公司表示加大增信服務力度后，公司按要求也進一步提交了申請。”

擔保底氣

一直以來，美的置業的融資能力在同類別民營房企中算是較優的，即便在房企普遍流動性承壓的環境下仍然積極拓寬融資渠道，保持較低的融資成本。

2022年年初，自獲準注冊50億元的中期票據后，美的置業集團于2月份成功發行第一期15億4年期票據，票面利率為4.5%，成為今年首個成功發行中期票據的內房股民企。

值得注意的是，在上述債券發行中，美的置業集團表示，募資擬全部投入公司33個項目建設。同時還承諾，此次所募資金“不用于土地一級開發、支付土地款、“地王”相關項目、三四線地產項目建設、保障性住房和棚改項目”。

此后，美的置業接連與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農業銀行達成戰略合作，獲得共計390億元地產并購貸及保障性租賃住房貸款以及360億元個人住房按揭貸款專項額度。5月，美的置業成功發行10億公司債，系首批創設信用保護合約發債示范房企。

在這些成績下，美的置業的資信水平已然達到民營房企的第一梯隊。然而，美的置業也并非沒有任何債務壓力。

觀點新媒體了解，2021年末，美的置業錄得凈負債率46.3%，現金短債比1.71，扣除預收賬款后的資產負債率為72.1%；進入2022年債務情況有所好轉，上半年該公司凈負債率下降至44.9%，剔除受限制現金的現金短債比提升至1.73，扣預資產負債率穩步下降至70.3%，仍觸碰一道“紅線”；加權平均融資成本降至4.60%。

在中期業績說明會上，美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示：“公司還債壓力較小，無美元債，是少數沒有美元債的房企，年內將償付完剩余公開市場債務。”

而作為間接全資附屬公司，2019-2021年及2022年前三季度，美的置業集團扣除預收賬款后的資產負債率分別是48.47%、43.59%、44.69%、67.77%，EBITDA利息保障倍數分別為1.44、1.39、2.86和3.37，現金短債比分別為2.11、1.52、2.42及2.09，總體來看保障水平良好。

同時截至三季末，美的置業集團有息負債余額約為460.59億元；從債務結構看，1年內到期部分僅占24.49%，1-2年及2-5年分別占42.09%、27.23%。年內該公司還累計完成4筆債券及債務融資工具發行，共計45億元。

美的置業之所以有良好的融資渠道，且債務壓力能得到很好的緩解，還得益于其控股股東何享健家族的信用背書，而后者則代表世界500強的美的集團。

據觀點新媒體了解，美的集團的控股股東是美的控股有限公司，持股比例31.05%，而何享健持有美的控股有限公司94.55%，同時他個人直接持有0.46%。

而對于美的置業，何享健并不直接或間接持有股份，而是由其兒媳盧德燕通過美的發展、美恒和美域三家全資控股公司，控制美的置業78.57%的股權。但由于何享健和盧德燕簽署了一致行動安排，兩個人共同為美的置業的實控人。

盡管美的置業和美的集團在股權上已完全隔離，但美的置業一直享受著“美的”品牌帶來的優勢。

浙商證券也表示，美的置業借助大股東為優質制造業龍頭的信用背書，能夠選擇性使用成本低且多元的融資工具，債務負擔降低的同時也能保證公司的現金流充裕。

比如美的置業集團于9月上市的第二、三期中票共計20億元，分別由招商銀行、民生銀行和浙商銀行提供信用風險緩釋工具，以及由中債增進行全額擔保，而這背后均有美的集團對擔保方提供了反擔保。

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