原報道 | 長租分合|天天微動態

觀點網 經過2020年集中爆雷的事件后，住房租賃行業迎來了一段低迷期，資本撤場、“二房東”退潮、房企亦紛紛宣布聚焦開發主業……

不過，古語有云，天下大勢，分久必合，合久必分，住房租賃行業同樣也是這個道理。

【資料圖】

近兩年，隨著政策端對租賃住房的支持，資金與企業，又逐步回到了這一領域。最新消息，11月8日，300億元的建信住房租賃基金正式落地。

其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。該基金通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購并舉的房地產發展新模式。

實際上，我國住房租賃行業在2018年前后便迎來了爆發式的增長，但礙于金融和資本模式的匱乏，大量企業早早離場。

而此次300億元的住房租賃基金，無疑給租賃市場投資、融資環節帶來新的思路和方式。與此同時，300億基金的背后，似乎上演著住房租賃行業分分合合的曲折影像……

基金的方式

以基金的方式運作住房租賃項目，被看作是行業發展的新模式。

據了解，此次建信住房租賃基金募集規模為300億元，其中，建設銀行認繳299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳0.01億元。

上述基金將通過投資存量資產，并將相關資產改造為租賃住房，進而通過運營等方式實現增值，同時，待項目成熟穩定以后，再通過公募REITs的渠道實現退出。

“建行住房租賃金融模式，實際上打造了一個完整的商業閉環，對行業起到了示范性的作用”，分析人士向觀點新媒體表示。

同時，上述基金還完成收購北京市大興區生物醫藥基地產業園區內的智匯健康城項目，后期計劃把這一商辦物業改造為租賃住房。

后續，住房租賃基金籌備組還計劃與首開集團、首創城發、景瑞地產、綠地集團等代表進行項目收購、意向收購集中簽約儀式，涉及收購項目集中房企自持的商業、辦公等存量資產上，以便后續改造為租賃住房。

300億基金，又一次點燃了住房租賃的熱火，畢竟這是一次盤活存量資產的好機會，更是企業加碼布局租賃住房的重要時機。

事實上，住房租賃的概念在我國由來已久。古文記載的第一位租客可以追溯到堯商時期，不過，過去那些年，租賃市場始終沒有明確的管理條列，發展速度較為緩慢。

直至1995年，隨著《城市房屋租賃管理辦法》的印發，我國住房租賃市場才逐漸走向規范，但那個時候的住房租賃市場，是個“單打獨斗”的行業，沒有金融和資本的青睞。

即便是1998年第一次房改以后，大量資金流入房地產，但這些資金更多是流向了商品房開發和建設當中，租賃住房作為利潤微薄的一個分支業態，稍顯冷清和寂寥。

隨后近十年時間，住房租賃領域依舊不溫不火，2015年，中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場，并強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。

此后，住房租賃行業才進入野蠻生長的階段。

彼時，以蛋殼公寓、魔方公寓、樂乎公寓等“二房東”如雨后春筍般冒出來，也是那個時候，開始有金融資本注意到住房租賃這個領域，不過，當時的資金更多用于支付房東租金、改建裝修等，依舊沒能掀起太大的風浪。

2017年前后，租房租賃行業及其相關融資才正式活躍起來。

一方面，從中央到地方接連出臺了大量的政策支持住房租賃市場。

僅金融支撐方面，其中，2018年4月，證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出支持大中型城市的住房租賃項目開展資產證券化。

隨后2020年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，明確提出，支持金融機構對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。

從資產證券化到公司債、信托基金……政策的落地更像是一劑催化劑，催生出各式各樣的融資模式。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

其二，政策支撐疊加房企多元化轉型需求，作為國內地產主力的開發商們，亦接連入局住房租賃行業，其中不乏萬科、龍湖、旭輝、招商、華潤等龍頭企業。

這類房企因具備天然的開發基因，且布局之初多以重資產項目為主，可以從信貸、債券等多重方式獲得大量低成本的融資。

數據來源：企業財報、公開報道、觀點指數整理

政策助力下，大量企業迅速進場，租房租賃領域的曝光度迅速增加，資本、財務、授信資源迅速聚焦到這個看似不起眼的住房租賃市場。

融資與難點

“長租公寓行業在2018年、2019年迎來融資峰值，不過這兩年因為行業爆雷等因素影響，資金壓力還是比較大”，分析人士提到。

從數據來看，2013年至2017年五年時間，國內租賃住房行業共計發生184起融資，金額達到192.21億元，隨后，2018年、2019年在政策推動下，行業融資達到峰值狀態。僅2018年，租賃住房行業的投融資金額達到89.89億元，2019年的融資金額達到123.01億元。

具體來看，住房租賃的投融資模式主要集中在銀企合作、專項債、資產證券化幾個方面。

銀企合作方面，因租賃住房是政策鼓勵的重點發展領域，2017年開始，涉足這方面的企業逐步增加，其中包括中國銀行、建設銀行、工商銀行等五大行。

不過，這類合作主要還是聚焦在頭部企業，比如2017年10月到11月，碧桂園接連簽約江蘇銀行、中信銀行、建設銀行上海盧灣支行，共計獲得超過500億元的資金支持。

類似萬科、華潤、招商、中海等體量較大、信譽較高的企業，亦容易獲得相應的支持，相比之下，其他的二房東模式的企業，更難獲得銀行的資金支持。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

住房租賃專項債方面，在政策推動下，2018年房企專項債券的申請迎來爆發期，與銀企合作相同，專項債亦大多集中在房企端，以二房東模式興起的長租公寓企業亦難分得一杯羹。

有數據顯示，2018年、2019年兩年，房企住房租賃債的發行規模分別達到了98.28億元、107.17億元，彼時龍湖、萬科、綠城、保利等紛紛試水這一模式。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

與上述兩種模式不同，資產支持專項證券對長租公寓企業相對友好。

其中，住房租賃資產支持證券化產品主要有三種，其一為ABS，這類證券化產品大多以未來的租金收益作為底層資產，因此一些輕資產運營的“二房東”企業也能夠參與其中。

畢竟，專項債、銀企合作更看中企業本身的信用價值，而ABS看中的是底層資產未來的經營收入和盈利價值，因此，累次，魔方公寓這類體量較大、運營能力較為突出的企業，同樣能夠獲得相應的融資。

據了解，魔方公寓在2017年便率先發行了3.86億元的ABS，隨后2020年，該公司申請的3.6億元ABS亦獲得交易所通過。

另外兩種為CMBS和類REITs，主要重資產運營的住房租賃主體，即房地產開發商為主，前者底層資產的所有權不轉移，后者底層資產將被剝離至SPV名下，兩種模式均是通過提前鎖定底層資產及其運營收入現金流的方式，募集資金。

“無論是ABS，還是類REITs，對資產的運營和增值能力有比較高的要求”，分析人士強調。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

實際上，上述幾種融資模式在2019年前后迎來了大爆發，但是長租公寓因發展不規范、疊加疫情影響，租賃住房融資受到限制。

以專項債為列，在地產融資艱難的情況下，大量企業“掛羊頭賣狗肉”，申請的專項債券并非全部用于住房租賃項目，以至于專項債的申請在面臨停滯。

彼時，富力地產擬發行的60億元私募專項公司債于2018年8月被終止，后有合生創展100億元專項債券也被終止。

數據顯示，2020年全年，租賃住房領域的融資只有11次，較往年大幅縮減，全年融資金額僅65億元，較2019年同期下降五成。

長租公寓盈利難、周期長，如今，資金撤場之后，行業剩下一地雞毛。

據了解，2019年前后，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、北京愛佳心儀等多家企業集中爆雷，與此同時，包括朗詩集團、遠洋集團等多家房企亦需宣布玻璃長租公寓，聚焦開發主業……

從離場到進場

停滯了一年多的住房租賃行業，似乎在2022年重啟了。

首當其中的，便是資金的入場。不過，與前些年不同，如今，隨著政策進一步向保障性租賃房傾斜，當前無論是專項債，還是信貸、REITs等資金均逐步流入了保租房項目。

過往，市場討論的租賃住房，又稱作長租公寓，是業主將屋租賃過來，進行裝修改造，再出租給需要人士，實際上是以空間換利潤的形式。

而保租房，是政府為困難家庭提供的限標準、限價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成，這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

數據顯示，今年上半年專項債用于保障性安居工程投資達到5296億元。

其中，住房租賃專項債方面，2022年4月，首創集團成功發行5億元住房租賃專項債券，募集資金全部用于該公司兩個集租房項目的建設和運營，其中，70%的資金用于順義的保租房項目。

此外，上半年，西安市渭陽九路、秦漢里、浐灞雁鳴、灞河左岸保障性租賃住房項目及昆明路公租房共5個保障性住房項目地方政府專項債正式發行，發行總金額18.9億元。

近期，西安市住建局又與國開行、建行、中行等7家銀行簽訂協議，7家銀行承諾，“十四五”期間對西安市保障性租賃住房提供貸款、債券等各類金融支持將不少于2100億元。

其次，河北、天津、安徽在保租房融資方面亦頻頻加碼……

與此同時，自從基礎設施公募REITs底層資產擴圍至保租房后，保障性租賃住房公募REITs進一步加速。

8月31日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市，在網下詢價階段，三只保租房REITs的行情已經非常火爆，分別實現113.37倍、108.96倍和133.03倍的認購規模。

此外，開盤當日，三只保租房REITs全部封住漲停板直至收盤。

近期，房企首例保租房REITs項目，華夏基金華潤有巢REIT揭曉發售結果，網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%，刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄，此次發行累計吸金1200.45億元。

就連此次落地的300億元建信住房租賃基金，同樣提及要增加市場化長租房和保障性租賃住房供給。

當資金重新流入住房租賃行業，企業們似乎又燥了起來，與此同時，市場掀起了一輪“納保”潮流。據了解，今年以來，長租公寓企業對“納保”熱情頗高。據ICCRA統計數據顯示，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數、旭輝瓴寓在內的13家住房租賃企業的“納保”占比超過10%。

其中，萬科位于北京、深圳、廈門、天津、佛山、長沙等8個城市的50個項目成功納保，涉及房源4.1萬間；華潤在天津、上海、北京的多個項目也獲認證為保租房項目；此外，今年4月，首創集團高麗營、白各莊集租房項目，同樣獲認真為保租房項目。

截至今年二季度，全國已經開業的長租公寓中有6.9%完成納保，13家住房租賃企業納保項目占比超過10%。

納保是顯然成為房企進入公募REITs市場的一張“入場券”。

不過，納保熱的背后，顯然是資本傾斜帶來企業變革，畢竟資本在哪里，企業便在哪里。

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