觀點網 年關將至，招商積余又準備清一清重資產的陳年賬冊。
12月4日，招商局積余產業運營服務股份有限公司公告稱，正籌劃出售部分子公司股權，并妥善解決對這些公司的股東借款。
(資料圖片僅供參考)
待售資產具體包括成都市中航地產發展、九江市九方商業管理、中航城置業（昆山）、江西中航地產、岳陽中航地產、贛州市航逸酒店管理6家公司100%股權，以及深圳中航觀瀾51%股權。
目前交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚未確定，但招商積余相信“本次交易如能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產分離，打造有核心競爭力的大物業輕資產平臺”。
自2019年底中航善達與招商物業完成合并后，分離輕重資產就成為了招商積余的工作重心之一，而根據財務總監張秀成的表述，早在2016年招商積余就開始退出房地產開發業務，并優化負債結構。
在過去近一年間，招商積余出售重資產的動作有所加快。
早在開年1月，招商積余就將深圳中航城、昆山中航地產及贛州中航九方三家公司100%股權轉讓給母公司招商蛇口的下屬企業。轉讓價合計人民幣7.78億元，主要資產為散布于贛州、蘇州、深圳的自持物業。
4月14日，招商積余全資子公司天津格蘭云天置業公司公布，“津塘（掛）2007-24號”土地擬退還給天津經濟技術開發區規自局。
在2021年年報中，天津格蘭是對招商積余凈利潤影響達10%以上的7家子公司之一--可惜不是正面影響。
2020年度，天津格蘭營收為0，凈虧損71.57萬元。2021年度營收繼續掛0，凈虧損6980萬元，系存貨跌價準備所致，凈資產則由2020年的約1.1億元縮水至2021年的4353萬元，旗下的響螺灣項目（“津塘（掛）2007-24號”）及九方廣場開發彼時均處于遲滯狀態。
轉讓了四家子公司股權后，截至6月30日，招商積余投資性房地產約55.48億元，對比年初的69.94億元減少20.67%。疊加開發項目逐漸清盤，尾盤和車位銷售減少，到了前三季度，招商積余地產開發業務產生的營收僅為390萬元，占比不到0.05%。
整體來看，招商積余前三季度實現營業收入91.8億元，同比增長20.9%；實現歸母凈利潤4.7億元，同比增長23.6%。
各板塊營收中，物管業務收入88.6億元，同比增長25%，基礎物管、平臺增值、專業增值服務三個子版塊收入同比增長25.8%、96.0%及10.2%。
相較之下，資管業務收入僅3.3億元，同比減少19.9%，主要是受疫情影響，持有型物業租金收入減少及公司響應租金減免政策所致，前三季度減免房產租金0.7億元。
這一跡象在半年報中就已經顯露。
今年上半年，招商積余從屬資管業務的“持有物業出租及經營”的營收為18731.83萬元，同比下滑25%，毛利率54.05%，較去年同期的61.84%降低近8個百分點。
值得注意的是，此前招商積余的重資產剝離主要是地產開發業務轉移，對于自持型的購物中心、酒店等商業資產并未透露出轉移意圖，直到此次意向出售名單才包含了2家商管和酒管公司。
截止三季度末，招商積余在管商業項目50個，管理面積261.8萬平，其中管理公司自持項目3個，受托管理母公司招商蛇口持有項目43個，第三方品牌輸出項目4個。持有物業出租及經營方面，包括酒店、購物中心、商業、寫字樓等多種業態，總可出租面積為48.55萬平，出租率為97%。
目前招商積余非住宅領域的投資性房地產主要包括贛州格蘭云天國際酒店、成都九方購物中心、九江九方購物中心商業及昆山九方購物中心，截至6月30日賬面凈值合計33.85億元。
9月28日，中信建投還在一份報告中對招商積余作出“重資產剝離進度不及預期，外拓不及預期”的風險評估。
若物業租金持續走低，招商積余的“減重”范疇或將進一步加大。
在“減重”之余，招商積余亦不忘“增肌”。2月底的股東大會上，招商積余董事長聶黎明曾表態：“相信今年是一個（收并購）更好的時機。”
去年分別以5362萬元和2.3億元收購上航物業100%股權、南航物業95%股權后，今年6月，招商積余再次分別以4.36億元、5.36億元收購匯勤物業65%、新中物業67%股權。
其中，匯勤物業主要為以招商銀行為主的金融機構客戶提供物業管理服務，新中物業則主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。
去年招商積余的收并購主要瞄準航空物業，今年則將準星移至金融物業，總體而言，都符合招商積余深耕非住賽道的一貫邏輯。
今年1-9月，招商積余物管業務新簽合同額24.3億元，同比增長17.0%，非住賽道布局辦公、園區、公共、政府、學校、商業等多種業態，總計在管面積1.8億平方米，占比58.6%；前三季度非住業態實現基礎物管收入50.1億元，占比69.1%。
受剝離部分資產以及處置借款等因素的綜合影響，招商積余三季度末在手貨幣資金較年初增加45.7%達到30億元；目前物企估值水平普遍較低，繼續出清重資產，將有利于補倉收購。
標簽：
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