觀點(diǎn)人物 | 舊改王張力 富力從1993到2022的冬天|天天快看

觀點(diǎn)網(wǎng)從事房地產(chǎn)行業(yè)三十年，張力與他們的那個(gè)年代即將遠(yuǎn)去。

12月12日，富力地產(chǎn)董事長、總裁張力因美國加州項(xiàng)目送回扣行為在倫敦被逮捕事件發(fā)酵，各種消息紛紛擾擾。

(資料圖片僅供參考)

富力地產(chǎn)就此迅速發(fā)表聲明：張力先生因在中國宴請美國舊金山前公共事業(yè)部主管及為其提供酒店住宿而被指控涉嫌行賄，我方正針對此錯(cuò)誤指控采取法律行動(dòng)。

12月13日早間，富力地產(chǎn)再次發(fā)布公告澄清：并無就保釋提供任何保證金，且該公司于Z&LPropertiesInc.（由張力及其關(guān)聯(lián)方擁有）并無權(quán)益，該案件將不會(huì)對公司的業(yè)務(wù)及營運(yùn)有任何重大不利影響。

僅從富力地產(chǎn)的聲明來看，“宴請”“提供酒店住宿”看來只是稀松平常的待客之道，換了環(huán)境，換了對象，卻成了問題所在。

從上世紀(jì)1993年踏入房地產(chǎn)行業(yè)，草蜢江湖中各路英雄白手起家，張力也不例外。

談生意、拿項(xiàng)目，尤其是舊改項(xiàng)目，負(fù)責(zé)打前鋒的張力已記不清在多少個(gè)觥籌交錯(cuò)間敲定合作，這對于他而言，已經(jīng)是再熟悉不過的方式。

三十年過去，房地產(chǎn)行業(yè)不再是原來的樣子，企業(yè)管理與發(fā)展模式都已天翻地覆，走出國門的富力地產(chǎn)，走到2022年冬天，張力和他的時(shí)代似乎也已一去不復(fù)返。

舊改之王

1953年出生在廣東廣州的張力，大學(xué)畢業(yè)后就職于廣州市天河區(qū)政府單位，從事著當(dāng)時(shí)的“鐵飯碗”工作，但有股“闖勁”的張力并不甘于現(xiàn)狀。

80年代末，張力發(fā)現(xiàn)做裝修和工程設(shè)計(jì)有利可圖，遂跳出體制單位，在這一行一做就是5年，并由此積累了創(chuàng)業(yè)的第一桶金。

說起張力，不得不說與他一同創(chuàng)辦富力地產(chǎn)的合伙人李思廉。

1993年，正值我國市場經(jīng)濟(jì)體制建立，不少體制內(nèi)人士下海經(jīng)商，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般冒頭，張力和李思廉也在這一年成了這股浪潮的一份子。

據(jù)公開資料顯示，張力正式投身地產(chǎn)界是在1993年，當(dāng)時(shí)他已從原來任職的廣州市天河區(qū)政府出來5年，恰逢廣州樓市開始急速升溫，各路人馬紛紛搶入這個(gè)賽道，張力也依靠做裝修以及工程設(shè)計(jì)賺到的資金，誠邀來自香港的李思廉合資組建廣州天力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，共投資2000萬元，雙方各占50%股權(quán)。

這就是富力地產(chǎn)的前身。

富力的“雙老板制”從初建一直延續(xù)至今，但由于兩人性格與能力不同，在公司發(fā)展上一直分擔(dān)不同角色，張力自然沖在第一線。

觀點(diǎn)新媒體過往報(bào)道顯示，無論是公司內(nèi)部還是業(yè)界評論，張力和李思廉兩人的性格都有鮮明的特點(diǎn)，張力永遠(yuǎn)給人充滿干勁的感覺，談話時(shí)觀點(diǎn)非常鮮明，為人直率；而李思廉則永遠(yuǎn)笑容可掬，言辭誠懇，顯得很沉穩(wěn)細(xì)心。

他們性格恰好形成互補(bǔ)，將一家原來只有十多人的小公司發(fā)展成為曾經(jīng)的“華南五虎”之一。

對于兩人的合作，李思廉也曾表示：“我們一直合作得很開心，公司的各種事務(wù)都是雙方共同參與的。只不過一般是張先生打前鋒，負(fù)責(zé)工程開發(fā)及管理方面，而我是做后衛(wèi)的，管著錢柜(即財(cái)務(wù))和銷售。”

很明顯，負(fù)責(zé)打前鋒的張力需要深諳與政商各界人士溝通斡旋，對于有“舊改王”之稱的富力地產(chǎn)而言，要想順利拿下舊改項(xiàng)目，人情往來更是必不可少，這不單是一種能力，還是一門技術(shù)。

做開發(fā)商頭一年，雄心勃勃的天力公司就連續(xù)做了三個(gè)樓盤，只是囿于當(dāng)時(shí)手頭資金有限，項(xiàng)目地塊都選在廣州天河區(qū)和白云區(qū)的城郊結(jié)合部，且多是廉價(jià)的宅基地(即農(nóng)民自有建房用地)。

1994年，富力迎來了第一個(gè)舊改項(xiàng)目。

這年他們買下了一家外遷化工廠——嘉邦化工廠的地皮，開發(fā)成了公司第一個(gè)小區(qū)項(xiàng)目“富力新居”，由于當(dāng)時(shí)市場上少有商品住宅項(xiàng)目，富力新居備受追捧，迅速售罄。

受富力新居業(yè)績鼓舞，公司的戰(zhàn)略方向初步明朗，逐漸加大在舊改項(xiàng)目上的開拓。

1996年，富力地產(chǎn)開始著手位于老西關(guān)的富力廣場項(xiàng)目建設(shè)，該項(xiàng)目地塊是原廣州銅材廠和同濟(jì)化工廠所在地。項(xiàng)目在8個(gè)月內(nèi)推出市場并實(shí)現(xiàn)資金回流，在當(dāng)時(shí)還由于漂亮的社區(qū)環(huán)境、戶型等備受推崇，深受購房者喜愛。

此后的廣州富力半島項(xiàng)目則是由廣州建材廠改造開發(fā)，也是富力較具代表性的舊廠改造項(xiàng)目，并成為大家熟知的現(xiàn)代化全江景文化社區(qū)。

彼時(shí)富力地產(chǎn)的“舊改”之路早已一發(fā)不可收拾，僅1997年至2000年數(shù)載，就已獲取舊廠項(xiàng)目近10個(gè)。如硫酸廠地塊開發(fā)為富力千禧花園，廣州風(fēng)機(jī)廠改造開發(fā)為陽光美居，廣州鍋爐廠開發(fā)成了富力現(xiàn)代城……

舊改上一騎絕塵，而最具影響力項(xiàng)目應(yīng)數(shù)獵德村。

2003年，富力以7.7億元奪下廣州珠江新城4個(gè)核心地塊，開發(fā)了超17棟寫字樓和酒店，并形成廣州CBD的基本骨架。因而坊間評價(jià)：“一座珠江城，半壁富力造”。

很快，富力又介入了廣州最富舊村改造——獵德村，這也是廣州首個(gè)啟動(dòng)城中村改造的村落。

2007年9月，富力、合景泰富、新鴻基聯(lián)合以46億元價(jià)格競得獵德村西片區(qū)商業(yè)地塊，總投資額高達(dá)100億元，創(chuàng)下珠江新城拍賣史上最大商業(yè)地塊、最大建筑面積、最高投資額的紀(jì)錄。

僅三年時(shí)間，富力地產(chǎn)憑借舊改經(jīng)驗(yàn)將原本貧困落后的獵德村打造成了廣州第一個(gè)舊改“土豪村”，改造模式也成了范本，被反復(fù)學(xué)習(xí)。

自此，富力“舊改王”的稱號深入人心。

據(jù)了解，截至2021年上半年，富力未來可供發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目達(dá)58個(gè)，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元，足夠支持未來數(shù)年的合約銷售。

根據(jù)2021年年中提出的計(jì)劃，富力本打算在未來2年到2年半集中轉(zhuǎn)化800萬平方米舊改，釋放2400億元貨值。但目前沒有外部資源注入的情況下，該計(jì)劃明顯難以成行。

時(shí)代輪轉(zhuǎn)

張力抓住了舊改的機(jī)會(huì)，并沖鋒在前，在無數(shù)個(gè)觥籌交錯(cuò)的瞬間揮斥方遒。

禍兮福之所倚，福兮禍之所伏。大踏步前進(jìn)的同時(shí)，隱患或也隨之埋下。

統(tǒng)計(jì)資料顯示，自1996年開始，富力地產(chǎn)集團(tuán)銷售額平均每年翻一番，從1995年的3000萬元到2004年的64.3億元。富力地產(chǎn)集團(tuán)也從起步時(shí)10多人的小公司，發(fā)展成名副其實(shí)的地產(chǎn)大鱷。

這時(shí)富力早已開始全國化擴(kuò)張，2003到2007年短短四年間，張力與李思廉將富力的能量發(fā)揮到了極致。

2005年，富力地產(chǎn)正式在港交所上市，在資本加持下加速發(fā)展。這一時(shí)期，富力急劇擴(kuò)張，將所有想象力與未來都集中在了土地與資本的博弈。

2006年，富力銷售額突破了百億。彼時(shí)，富力押注資本市場帶來的隱患，使得其每一步冒險(xiǎn)都會(huì)被放大。

彼時(shí)李思廉曾說：富力的負(fù)債率高，說明開工規(guī)模大，因?yàn)殂y行是根據(jù)開工證和預(yù)售證給企業(yè)貸款的。

如今看來，高負(fù)債的確助推富力快速做大規(guī)模，但卻危如累卵，最終在2021冬天因流動(dòng)性危機(jī)宣布爆雷。

高速發(fā)展時(shí)期，富力對外擴(kuò)張的腳步不僅限于國內(nèi)，2013年開始布局海外市場。

先是斥資85億元進(jìn)入馬來西亞市場，后陸續(xù)進(jìn)軍澳大利亞、英國、美國等房地產(chǎn)市場，此次涉事的美國加州項(xiàng)目即在2015年購入。

據(jù)公開報(bào)道顯示，讓張力被捕的涉事項(xiàng)目是位于美國舊金山的高端公寓項(xiàng)目555 Fulton。

據(jù)悉，張力曾通過Z&L Properties公司在美國大手筆購買資產(chǎn)，2015年8月，其在美國加州圣荷西收購市中心的555 Fulton高端公寓開發(fā)項(xiàng)目，并親自主導(dǎo)開發(fā)。

按照張力的設(shè)想，555 Fulton項(xiàng)目占地面積將近2英畝，接近一整個(gè)街區(qū)，計(jì)劃興建兩棟高層住宅大樓，擁有139戶住宅單元，主要客群是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的技術(shù)人員。

但開發(fā)過程中，555 Fulton出現(xiàn)建設(shè)延誤，甚至因購房者抗議玻璃幕墻的設(shè)計(jì)變更而被擱置多年。

為推進(jìn)項(xiàng)目的政府審批，張力經(jīng)介紹結(jié)識了美國公共事業(yè)部主管穆罕默德·努魯。據(jù)稱，努魯主要負(fù)責(zé)公共合同、許可證和建設(shè)項(xiàng)目等。

2018年，張力邀請努魯?shù)街袊眯校瑩?jù)稱期間承擔(dān)了后者住酒店、餐飲、送紅酒等費(fèi)用。之后，富力迅速獲得加州開發(fā)項(xiàng)目的許可，并解決了其他一系列麻煩。

2022年8月，努魯因腐敗案件被判處7年監(jiān)禁。

有熟悉相關(guān)法律人士指出，美國加州法律中，賄賂行為不止是向公職人員，個(gè)人的商業(yè)環(huán)境同樣也可能構(gòu)成賄賂，而價(jià)值超過250美元即構(gòu)成違反。

在這起事件中，許多事情在張力看來似乎都是那么理所當(dāng)然，是我們所熟悉的待客之道和人情往來，但換了語境之后，或許已成了壓垮巨人的最后一根稻草。

海外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目被看做富力境外債務(wù)重組的底氣，現(xiàn)在卻危機(jī)四伏。

從1993到2022的冬天，中國房地產(chǎn)行業(yè)走過三十年，企業(yè)管理與發(fā)展模式都已天翻地覆。

富力地產(chǎn)走過三十年，從高歌猛進(jìn)到債務(wù)重組也不過數(shù)年。地產(chǎn)商人張力熟悉的游戲規(guī)則已悄然改變，他和他們的時(shí)代或許也將一去不再復(fù)返。

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