從南洋電器廠到越秀之心 越秀地產輾轉的羊城舊改再次上線

觀點網2021下半年以來，廣州舊改彷佛按下了暫停鍵，目前各個區域正在全面恢復。

近日，廣州市規劃和自然資源局發布越秀區南洋電器廠及周邊城市更新單元（AD0109規劃管理單元）一期子單元控制性詳細規劃優化方案，并對外公開征詢意見。

調整變化后，南洋電器廠舊改一期項目規劃總建筑面積約由17.69萬平方米縮減為14.07萬平方米，容積率亦由11.1下降至8.5。

(資料圖片)

輾轉波折

20世紀80年代前，要是家里擁有一臺電風扇就可以吸引不少朋友前來參觀，其中著名的鉆石牌電風扇就是由廣州南洋電器廠生產，其成立于1948年。

城市快速發展中，功能與規劃逐漸清晰，廣州將工廠先是遷出市區、再是由周邊城市承接，南洋電器廠隨之搬至廣園路，而越秀區黃華路廠區作出租所用。后者在歲月流轉中，周邊房屋老舊，設施配套水平低，慢慢的荒廢了。

2015年，《廣州南洋電器廠升級改造試點項目方案》審議通過，由廣州南洋電器有限公司為主體，以自籌資金、自行改造的方式在產權不變、改造主體不變、建筑主體結構不變以及建筑面積不增加的前提下進行改造。

方案不了了之后，2020年再被列入越秀區城市更新的重點項目。

2021年3月29日，南洋電器廠及周邊更新改造項目被掛牌交易，通過線上競價方式，最終由廣州智能裝備科技創意園有限公司以總價約28.2億元競得。

通過股權穿透，廣州智能裝備科技創意園有限公司是由越秀集團、廣智集團、粵瑞控股合資成立，而越秀集團旗下越秀地產將作為重要力量參與更新改造。

南洋電器廠及周邊更新改造項目坐落于環市東片區核心區，環市東片區是廣州改革開放后的首個中央商務區，這個項目也是廣州首個舊城混合改造項目。

該項目東至黃華路、南至東風中路、西至東濠涌、北至金濠大廈，改造范圍涉及約1310戶住宅、廠房及商業，現狀總建筑面積約11.1萬平方米；項目內將建2棟商務辦公樓和5棟住宅塔樓。

初始方案披露，辦公建筑限高198米，即為其中的“越秀之心”，住宅建筑限高120米；規劃增加公建配套17項，公共服務設施面積1.77萬平方米。已批復的片區方案將項目用地劃分為兩期，一期安置南洋電器廠地塊住宅、商業及辦公，二期安置其余住宅。

同年4月13日，南洋電器廠起步區項目暨越秀區重點項目集中開工現場會舉行。起初舊改進展十分順利，9月一期大多數簽約后，二期就將于10月也開始簽約工作。但10月廣州開始舊改全面核查之后，該項目二期拆遷簽約就暫時擱置了。

《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》指出，舊城區的城市改造項目不會大拆大建，部分項目進度將有所調整。

彼時就有猜測，南洋電器廠二期未來迎來的或許并非全面改造，大概率是以微改造為主的老舊小區混合改造。

2022年1月底，有網友在人民網留言板上詢問廣州市越秀區黃花路南洋電器廠更新改造項目進展事項。

廣東省委辦公廳信息綜合室對此回復稱，根據上級部門關于防止大拆大建的要求，現南洋電器廠更新改造二期項目不再實施拆除，目前一期項目中南洋電器廠內剩余建（構）筑物拆除工作正在有序進行，計劃2022年春節前拆平。

歷經近一年之久，南洋電器廠舊改項目再迎來新的改造方案。

新的發展

據觀點新媒體了解，新優化方案顯示，南洋電器廠舊改一期項目規劃總建筑面積約由17.69萬平方米縮減為14.07萬平方米，容積率亦由11.1下降至8.5。

其中，商業辦公面積由11.65萬平方米調整為8.36萬平方米，縮減量達3.29萬平方米；居住及配套面積減少了3358平方米，調整后5.71萬平方米。

商業、住宅建筑面積減少，公服配套建設面積卻有所提升。除9班幼兒園建面2160平方米保持不變，項目減少3處設施，3處設施增加面積，新增6處設施。

廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，目前市場環境并不樂觀情況下，商業辦公面積太多反而容易積壓，無法出租或出售。

南洋電器廠舊改項目周邊擁有成熟的環市東和淘金商圈，其中包括東山廣場寫字樓、中僑大廈、廣州國際電子大廈、正佳東方國際寫字樓、廣州世界貿易中心大廈、世界貿易大廈等超40座寫字樓。

數據顯示，2022年11月，環市東商圈寫字樓出售價格57904元/平方米，環比上漲0.57%；淘金商圈寫字樓出售價格66258元/平方米，環比下跌1.52%；出租均價大部分環比下跌。

近年來，廣州商辦空置率一直呈現增長的情況，南洋電器廠舊改項目周邊寫字樓租金收入并不算太可觀。

值得注意的是，“越秀之心”在此次調整后降為188米，較原方案下降了10米，對于項目開發商而言，開發強度會有一定下降，對于現金流挑戰將減少。與此同時，新“越秀之心”依舊將是越秀區最高的標志性建筑。

南洋電器廠舊改項目曲折發展，一方面也是映射了越秀區舊改項目艱難。

2022年2月，廣州發改委發布稱，重點建設正式項目共650個，年度計劃投資3452億元；預備項目共130個，年度計劃投資188億元。其中。越秀城市更新項目10個，包括4個微改造項目，還有第三空間汽車產業園區建設項目、建設六馬路1號改造項目等。

有消息稱，此前原計劃推進有8個舊村、舊城改造項目（不含完成改造項目），包括6個為舊村項目，現今確定可以推進的僅有南洋電器廠舊改項目。

舊改業內人士表示，越秀本身舊改進度就緩慢，涉及老城區、舊村改造的話基本上短時間不會有所進展，因為該區域主要是微改與舊城。

黃韜同樣表示，越秀作為舊的城市中心，項目本身密度、地理位置、歷史原因等各方面，采用微改造方式，建筑要求及開發難度都是很高。

南洋電器廠舊城改造有所進展同時，廣州黃埔最近多個項目控規跟實施方案獲批，而海珠舊改受疫情影響有所減慢。

此外，《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見（修訂稿）》征詢意見的發布，意味著將堅持三舊改造作為盤貨存量土地的重要途徑，未來廣州舊改項目也將加速推進。

標簽：