環球觀天下！股東會見聞錄 | 萬科的“先手”和“曙光”

觀點網12月16日，萬科召開了第一次臨時股東大會，審議新增不超過500億發行直接債務融資工具的授權及配發新股事項。

按此前萬科公告口徑，本次授權及配發是為了夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構。

據參會股東透露，萬科管理層在會中指出，本次發行股份的一般性授權由深鐵集團以臨時提案方式提出，目前公司尚未制定具體的發行方案，具體的發行方式、發行利率、期限與品種則是授權董事會或其轉授權人士根據市場情況，于發行時確定。

(資料圖)

而股東審議議案與此前內容一致，萬科希望獲得A股/H股單獨或同時增發股份的授權，增發股份不超過已發行A股/H股已發行股份數量的20%。

上述人士指出，本次會議股東們同樣聚焦于大股東深鐵集團是否參與定增、新增融資的用途，及郁亮對行業的判斷等問題。

股東會現場，萬科管理層與參會股東進行了溝通及交換意見。

募資用途

“三箭”齊發后，地產行業融資環境逐漸向好，萬科開始“儲糧”。

但不是為了過冬，而是瞄準了未來的市場空間。

11月21日，萬科向交易商協會提交280億元儲架式注冊發行意向，又在近期與六大銀行達成戰略合作協議，累計獲得授信額度超3000億元，已然成為金融機構“獨愛”的房企之一。

另外，萬科自身融資渠道也相對暢通，在今年第三季度累計發行綠色中期票據70億元，發行公司債34億元，利率在2.90%-3.70%之間。前三季度，萬科新增融資的平均融資成本為3.73%，存量融資的綜合融資成本4.06%。

保持較低融資水平的同時，萬科還在持續優化融資結構，繼續降低融資成本。

12月12日，萬科還將自身19億元的公司債“21萬科01”行使贖回選擇權，債券票面利率為3.38%。贖回后，萬科隨即展開了新債券的發行。

根據孔雀開屏系統顯示，萬科在12月14日提交注冊第五期中期票據，擬發行金額20億元，剛好覆蓋贖回債券。新發中票的用途涉及補充流動資金和項目建設，并且有望在融資水平上低于贖回的債券。

據觀點新媒體整理，萬科今年已發行的4期中期票據平均融資水平均在3%以下，贖回債券再發新債覆蓋，也符合優化資產負債表的結構，降低融資成本的目的。

本次萬科迅速出手，在證監會通過房企股權融資的政策后，就立馬跟進了股權融資計劃。

祝九勝在會上指出，一方面是因為對自身資產負債表結構的優化，降低融資水平需求驅使。另一方面，在行業的底部，曙光和機會已經出現，萬科看到政策上的窗口及大股東深鐵的支持，才促使提案能夠這么快出來。

對于融資后的資金用途，他也表明，在合規合法的基礎上，結合公司的實際發展需要。萬科一直是開發、經營、服務并重，因此這三類業務的機會都會同時去關注，可能從實際操作層面，募集資金補充開發類這一塊的概率高一點。

觀點新媒體了解，這并不是萬科首次申請發行直接債務融資工具的授權，曾在2018年、2019年、2021年申請不超過350億元、320億元和300億元直接債務融資工具。相比于前3次，萬科此次申請的額度更大，期限也更長，往年期限均為2年內有效。

針對此次授權額度增多及期限拉長，祝九勝向參會股東解釋，主要還是為了改善萬科的債務結構和品種、新增未來三年債務部分的流動資金墊底，以及增強公司融資的靈活性。

據他介紹，前兩年萬科的公開債或信用債占有息負債占比大概是10%左右，今年做到了15%，未來爭取達到20%到25%。信用債主要是跟信用掛鉤，信用溢價很明顯，而且期限相對較長，成本較可控，用途也比較自由。

深鐵是否定增？

這一次股東會，深鐵集團是否參與萬科定增方案也是股東們十分關心的問題之一。

據參會股東介紹，萬科董事、深圳市地鐵集團有限公司董事、總經理黃力平指出，目前具體萬科的定增方案尚未明確，未來會由董事會根據股東大會的授權，研究后再進行決策。深鐵是否參與后續的發行，會在具體的發行方案確定之后，結合中國證監會、香港聯交所等監管機構的法律法規、市場情況綜合研判。

深鐵集團沒有明確表示參與，更沒有拒絕，而是用在研究、再研判回避了投資者們的對參與增發的疑問。

截至目前，深鐵集團持有萬科股份數量約32.42億股，持股比例為27.88%，若后續參與增發，持股比例有望超過30%。

黃力平還指，深圳地鐵支持一切有利于萬科健康發展的舉措，公司認為在當前這個時點開展股權融資，有利于萬科抓住目前面向未來的發展機遇，以實際行動支持房地產市場的平穩和健康發展，提振市場信心。

對于行業的信心，郁亮則再提“活下去”。

“萬科過去這么長時間以來，面對市場波動情況，我們在做兩件事情，做客戶愿意買單的好產品、好服務，保證自己活下去。”郁亮指出，今天股東大會討論的這兩個方案，也是讓萬科能夠活下去的兩個重要的基本建設。

在郁亮看來，目前11月的銷售有點出乎意料，回到了4-5月份的水平。

“市場恢復是一個緩慢而溫和的過程，只不過程度比我們預期中還更溫和一點。”他指。

疫情管控也實實在在影響著項目去化，萬科在下半年采用了較為積極的銷售策略，通過項目促銷和消費券的發放，試圖拉回銷售頹勢。

但從數據上看，7-11月份，萬科分別實現銷售336.9億元、309.7億元、347.3億元、321億元、304.4億元，積極的營銷策略雖沒有根本緩解下滑頹勢，但對銷售仍有拉動作用。

各地疫情對年終銷售沖刺帶來了不小壓力，根據觀點指數發布的“2022年1-11月房地產企業銷售表現”研究成果顯示，1-11月前20房企實現權益銷售金額26741億元，同比下降31.8%，其中“碧保萬”分別同比下滑39%、21.8%和33.2%。

郁亮進一步指出，現階段行業最需要信心，我們需要微光，而這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。政策利好已經是在逐步穩定中，而且政策面向好的力度、廣度真是全面性超出預期和想象。

“表面上看壓力還是特別大，但是我們可以看到，對市場有重大影響的政策面已經有了根本性改變，為行業下一步的發展注入了活力。”

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