舊改獲取一年后開發 新世界中國的鵬城提速路徑

觀點網 12月19日，據新世界中國官微消息，其位于深圳龍崗區的188工業區城市更新項目已于本月17日正式開工建設。該項目為新世界中國在深圳首個正式進入開發建設階段的城市更新項目。

(資料圖片僅供參考)

據了解，龍崗188工業區舊改項目從獲取項目到開工建設，前后僅約一年時間。該舊改項目總規劃建筑面積達90萬平方米，擬打造集居住、商業、辦公、教育于一體的標桿性大型綜合體，項目由新世界中國與深圳本土企業慧天然控股集團合作操盤。

新世界發展行政總裁鄭志剛曾對外表示“因為我們的杠桿沒有受三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利率的地，我們稱之為quick win。”

而龍崗188工業區舊改項目的推進速度也符合這個策略的訴求，其發展模式也是新世界中國在深圳投拓的縮影。

工改路徑

“quick win”中文譯稱為“速贏”策略，即通過快速取地、快速動工及快速入賬，從而加快回籠資金及提高運營效率。

而舊改項一方面前期需要沉積大量的資金和人員配置，另一方面在舊改降溫的背景下，政府面也有意控制舊改的整體規模和速度，進一步拉長舊改項目的變現周期。這似乎與新世界中國的"速贏"策略并不是特別契合。

據觀點新媒體觀察，對于操盤“欲速則不達”的舊改，新世界中國的采取的策略主要是合作開發，合作的項目也多為成熟度相當高的類型。

截至目前，新世界中國在深持有3個舊改項目，分別為南山區西麗新圍工業區項目、龍崗區園山188工業區項目以及光明區光僑食品廠項目。其中，南山西麗舊改于2021年3月獲得立項，申報主體為村集體性質的深圳市麗新實業股份有限公司，但操盤交由新世界中國負責。

剩余兩個舊改則是2021年11月下旬宣布獲得。位于光明區新湖街道的光僑食品廠項目由新世界中國與華僑城旗下光明集團合作開發，項目擬拆除范圍用地面積5.85萬平方米，改造完成后改造后可提供超16萬平方米可售住宅。

最新開工的龍崗區園山188工業區項目，是由新世界中國與深圳慧天然控股集團共同開發。根據申報主體深圳市首席置業投資發展有限公司股權貫穿得知，除開兩者之外，世貿集團也參與了項目。

從上述項目可以看出，新世界中國在深的舊改模式為尋求本土企業進行合作開發，而這種開發模式使得項目本土化和效率都有很大程度的提升，盡可能的靠近自身的“速贏”的投資策略。

合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，目前新世界在深布局均屬于優質的“工改商住”類型，這類項目在拆遷方面相比城中村和老舊小區來說要較為容易和可控，進度相對較快，同時這類項目相對而言市場去化可控，收益亦相對可觀。

新世界中國官微亦提及，西麗新圍工業區項目及光明光僑食品廠項目，預計將于2023年進入全面開發階段，城市更新業務開始正式進入收成期。

合作模式

對于本地合作伙伴的選擇，同樣是新世界中國的“速贏”策略的一部分。

2016年，出售多項核心資產的新世界發展再奪深圳前海地皮，聯手周大福42.07億元競得桂灣片區商業地塊，占地面積約1.82萬平方米，獲批總建筑面積17萬平方米，其中14.83萬平方米將定為辦公用途。這也是前海周大福全球商品購物中心之后，該公司的又一次落子。

彼時的新世界發展表示，新地塊將由新世界中國及周大福企業各占30%及70%權益的合營公司負責，預計總投資額80億元，建設樓高約200米及130米的地標式雙子塔，預計在次年三季度落成。

這并非雙方的首次合作，雙方還在廣州市天河區珠江新城已建設落成廣州周大福金融中心。并且在從2021年初，新世界中國總部由香港遷入廣州。

對于把總部遷入大灣區的原因，黃少媚曾對外表示，第一，可以本地化；第二，堅持快、好、省。簡單的說就是可以充分發揮“速贏”策略。

截至今年6月末，新世界發展近半成的土儲布局在大灣區，其于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，儲備土地儲備總樓面面積約448.8萬平方米，其中大灣區總樓面為231.57萬平方米，占總樓面的51.59%，住宅總樓面143.29平方米。

新世界發展在大灣區持續擴大投資的同時，也在不斷的助合作伙伴的力量，壯大自身規模。

以招商蛇口為例，2016年12月，新世界發展花費88.89億元參與增資招商蛇口位于深圳太子灣四宗地塊，并將斥資超過100億元打造深圳太子灣大型一站式綜合項目，該項目將擁有K11文化藝術購物中心、以家庭親子教育為主題的Discovery Park，以及海濱商業街、五星級酒店、380米甲級寫字樓。

今年4月中旬，新世界發展與招商局置地合作中標港鐵香港百勝角物業發展項目，經綜合測量師估算，百勝角項目計算補地價及其他因素后的地皮總市值約16億至23.3億港元，每方呎樓面地價約5500至8000港元。

4月末，新世界中國還與招商蛇口簽署戰略合作，雙方將在內地和香港開展全方位戰略合作，涉及住宅開發、商業體打造、城市更新及舊改項目、股權及資產收購項目等多個領域。

3個月后，這兩家企業聯合保利出現在上海第二批集中供地中，以34.2億元競得普陀區中山北小區地塊。

近期，遠洋集團與新世界發展簽署戰略合作協議，雙方將在中國內地及香港范圍內開展全方位戰略合作，具體項目類型包括但不限于住宅或商業開發、土地投資持有、土地招拍掛、城市更新、資產收購以及與各自協同業務相關的項目等。

遠洋中期報告指出，其目前已簽約舊改項目約2130萬平方米，主要布局在深圳、廣州、東莞等大灣區重點城市。另外，已轉化及獲取項目的土儲面積共377萬平方米。

對于港企加大對大灣區舊改項目布局的現象，羅宇指出，香港舊改是大灣區學習的重要標桿，而港企在香港城市更新領域的實踐與探索使其相對易于融入大灣區舊改。

“另外，城市更新是長線投資，需要中長期低成本資金，港企依托香港國際金融中心具備對應的資金優勢。”

羅宇表示，以深圳為代表的大灣區舊改需要復合式立體開發，需要擁有商業、辦公、酒店、住宅等豐富多元物業類型開發運營經驗，港企在這方面的優勢亦相當明顯，特別在商業運營、品牌商家招商等方面更具優勢。

其續稱，港企在大灣區開展舊改中，也面臨著政策法規以及規劃管控體系、本地產權多元復雜性、本地化團隊以及資源整合機制的諸多挑戰。

標簽： 新世界中國