再添2.37億美元債違約 云南俊發難解流動性困局

觀點網年內暴露流動性風險的“云南地產一哥”俊發集團，近期再度發布一則債券逾期公告。

(相關資料圖)

香港俊發房地產有限公司發布的一份日期為12月23日的公告顯示，一筆于2020年發行的2年期美元債將于12月24日到期，本金總額2.37億美元，由于宏觀經濟等不利因素影響，發行人預計可能無法支付未償還本息。

觀點新媒體了解到，早在7月份，上述美元票據已因未支付1303.5萬美元利息而構成違約事件。盡管俊發此后于10月份曾成功展期境內一筆規模達20億元的債券，但在境外市場該公司一直與債權人溝通無果，至今這筆美元債并無再融資或其他方案披露。

相關數據顯示，截止到2022年6月底，俊發集團短期借款及一年內到期非流動負債約達233億元，期末現金及現金等價物余額僅24.56億元。

面對資金缺口，債務逾期已不可避免，目前俊發旗下19家公司已遭遇股權凍結問題，涉及股權數額總計逾156億元。

近兩個月以來政策端已逐漸傾斜，以保障房地產平穩發展，龍頭房企萬科近期也表態，行業的曙光和機會已經出現。

對于已出險的房企而言，曙光離它們仍舊有一段距離。

逾期與展期

據港交所披露，俊發最新官宣的境外債為“力佳環球投資有限公司11.00%優先票據2022年”，國際證券代碼XS2256858197，力佳環球投資作為發行商，俊發方面提供擔保。

票據于2020年12月28日上市，到期日為今年12月24日，本金2.37億美元，票面息率11%，每半年付息。

于今年7月22日，香港俊發宣布，該筆美元票據項下為數1303.5萬美元的利息付款于6月24日到期及應付，最后寬免期為7月24日。而由于宏觀經濟、房地產市場、金融環境及多輪疫情等不利因素，發行人預計可能于寬免期到期前不會支付利息。

12月23日，香港俊發再次宣布，預計可能無法支付票據的未嘗本金以及到期應付未付利息。其表示，集團一直在與債權人溝通，探討再融資或者其他任何可行方案，以尋求解決當前情況的方案。

今年以來，相當一批房企試圖就境外存續債進行重組，比如富力、合景泰富已完成境外債總體展期，但這些成功背后往往需要有優質資產尤其是離岸市場的資產提供增信。

反觀俊發本身，盡管早在多年前已布局新加坡、泰國等東南亞市場，但此類投資并未在必要時提供幫助。

在境內債券市場，香港俊發的境內平臺俊發集團同樣出現違約的情況。

同花順iFinD顯示，俊發集團有18俊發01、19俊發01兩筆私募債，本金均為20億元，利率均為8.00%。其中10月22日，18俊發01出現違約，涉及逾期未支付利息1.6億元，目前已處于展期狀態；19俊發01則將于明年3月13日到期，屆時該公司也不得不考慮償付能力問題。

債券市場以外，俊發過往在項目層面試圖撬動的金融杠桿，如今亦陸續被反噬。

據企查查披露，俊發集團及俊發地產有限責任公司旗下位于云南、海南、上海等地19家公司被法院執行股權凍結事項，涉及股權數額共計156.32億元。

這其中不乏俊發開發的核心項目，如云南俊發寶云房地產有限公司被凍結股權數額46.17億元，該公司是昆明俊發城項目紫荊苑以及俊寓的開發商。而該筆凍結股權與18俊發01存在關聯，后者于1月25日將寶云房產股權質押予深圳俊航投資合伙企業，俊發也因未披露質押事項在11月25日被云南證監局出具警示函。

云南俊禾房地產開發有限公司被凍結17億元，其負責的是昆明地標“春之眼”商業中心項目，占地47.39畝；云南金俊商業運營管理有限責任公司被凍結4.41億元，則是“春之眼”底商金俊廣場的開發商。

“春之眼”項目當前主塔、副塔已停工，金俊廣場已于12月10日試運營。

據觀點新媒體此前報道，12月21日，中國信達云南分公司推介一批不良資產項目，其中就包括中豪置業有限責任公司31億元債權，涉及抵押房產面積近30萬平方米，內含昆明螺螄灣國際商貿城部分商鋪。

螺獅灣項目的歷史需追溯至2017年，俊發曾以452億元承債式收購中豪集團，借此獲得螺獅灣國際商貿城。項目號稱集生產加工、商業貿易、倉儲物流、電子商務等于一體，主體市場面積達330萬平方米，目前是全國第二大的小商品批發市場。

在償付能力受挫的情況下，債權人們已紛紛采取措施保全資產。

債務泥潭

在房地產行業快速發展時期，全國化及規模化是大部分房企選擇的道路。俊發集團于多年前便提及，自2012年起公司迅速布局全國，先后邁進成都、貴陽、海南等地，“未來將繼續以中國西南為軸心，向環渤海、長三角、珠三角區域發展”。

觀點指數發布的數據顯示，2018-2021年，俊發集團分別實現全口徑銷售額630億元、608億元、670.1億元、553.2億元，盡管未達到創始人李文斌家族提出的千億目標，但積極擴張仍帶來了規模上的增長。

不過，進入2022年，房地產市場急轉直下，各家企業早已摒棄規模口號并尋求緩解流動性壓力。

2月底，惠譽就曾將香港俊發下調評級，并指出該公司于10月將有20億元在岸公司債到期，12月有2.37億美元債券到期，2023年則有20億元在岸公司債到期，預計不得不依靠資產處置解決到期債務問題。

惠譽的做法此后被俊發集團所抵觸，后者于3月初發布聲明，強調截至2021年末全口徑有息負債降至369.56億元，權益口徑負債僅267億元，且公司不存在違約或延遲支付利息的情況。

但上述聲明僅在不到2個月內便被推翻，4月28日俊發集團召開溝通會，李文斌坦承面臨“暫時的困難”，但強調公司負債合理，不存在資不抵債的情況。另外，公司正與多家央國企對接項目合作、資產處置，預計回籠上百億資金。

觀點新媒體不完全統計，過去半年多時間內俊發集團采取的套現動作主要包括5月轉讓新螺獅灣2宗地塊，以置換出26.65億元現金；6月出讓金俊商業運營管理（即“春之眼”金俊廣場項目開發商）共31%股權；7月則將云南盛俊房地產開發有限公司97%股權出讓，標的公司是昆明俊發俊云峰項目地塊的競得方之一。

另外還將一批公司的股權進行質押，僅11月內就出質云南、海南等地11家公司股權，涉及股權數額29.23億元，項目則涉及云南倪家營城改、俊發嵩山溪谷、海東俊園等。

值得關注的是，俊發將上述公司最終幾乎都質押給了關聯方，存在同一體系內資產騰挪的可能。

比如先將俊瑯地產、俊發聯盟新城置業、俊浩地產等9家公司全部股權質押予俊發建設集團，此后再將俊發建設集團逾半股權質押予俊發物業；俊發物業則是由俊發七彩服務（香港）控股有限公司全資控股。

在這背后是嚴峻的流動性壓力，同花順iFinD顯示，18俊發01及19俊發01的發行人俊發集團，于今年6月底經營活動產生的現金流量凈額30.21億元，同比增長221%；籌資活動產生的現金流量凈額則為-43.50億元，上年同期為-39.07億元；期末現金及現金等價物余額24.56億元，同比下降57.84%。

負債表方面，截至6月底俊發集團短期借款、一年內到期的非流動負債合計233.34億元，即期債務相當于現金近10倍；流動負債中另有應付票據16.06億元，也將面臨兌付。這意味著到明年6月底前，俊發面臨的是最集中的債務到期挑戰。

相比之下，長期借款144.76億元，同比下降46.99%，只占有息負債不到四成。

再融資遇挫的情況下，俊發在銷售端同樣疲軟。

據觀點指數發布的數據，前11個月俊發全口徑銷售額僅有173.1億元，不到2021年全年的三分之一。

即便在如此形勢下，10月上旬俊發仍聯合陜西建工以39.91億元拿下西安杜城村首批城改用地，占地264畝。

這或許與2018年10月俊發與陜西乾和實業簽訂的杜城村項目合作協議有關，當時項目約定改造用地2300畝，總投資逾400億元。

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