從佳兆業(yè)、和昌到中南 信達紓困深圳舊改項目二三事

觀點網(wǎng)借道母公司中國信達的又一次紓困行動，信達地產(chǎn)再次介入深圳舊改項目中。

(相關(guān)資料圖)

2月6日，信達地產(chǎn)股份有限公司公告稱，公司全資子公司廣東信達地產(chǎn)與公司關(guān)聯(lián)方中國信達及其下屬公司信達資本，共同參與認購蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)(有限合伙)份額。

據(jù)了解，合伙企業(yè)總認繳規(guī)模為31.51億元，其中信達資本認繳出資100萬元，占0.03%；中國信達以現(xiàn)金認繳出資15.5億元，占49.19%；廣東信達地產(chǎn)以現(xiàn)金認繳出資10億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的31.74%。

深圳市寶昱投資有限公司（中南建設(shè)控股子公司）作為有限合伙人以股權(quán)方式出資，認繳出資6億元，占比19.04%，上述主體共同對項目進行聯(lián)合建設(shè)。

公告指，合伙企業(yè)擬投資深圳某城市更新項目。截至目前，項目已完成拆遷及實施主體確認工作，預計項目總貨值約45.77億元。合伙企業(yè)將根據(jù)協(xié)議約定，在各項付款條件分別滿足后，分筆支付投資款項。

據(jù)觀點新媒體求證，該城更項目為深圳新安街道寶城25區(qū)及新安25區(qū)城市更新項目，于2021年2月確認中南集團為開發(fā)主體。

信達新角色

對AMC而言，出險房企的險情不同，不良資產(chǎn)處置方式亦不盡相同。

針對面臨流動性困境房企，中國信達提供債權(quán)收購及重組、附回購條件的收購反委托、市場化收并購等紓困救助方案，幫助恢復“造血”功能；針對出現(xiàn)嚴重危機的房企，則采取重整重組、項目收并購等方式進行風險處置。

除了穿針引線找到第三方代建平臺，從開發(fā)商或其他金融機構(gòu)手中獲得項目控制權(quán)，再交由旗下信達地產(chǎn)進行代建，是中國信達最為常見的紓困形式。

如2022年7月，以中國信達深圳分公司折價收購項目債券、深圳華建提供資金借款、信達地產(chǎn)進場操盤代建的方式，三方聯(lián)合接過佳兆業(yè)廣州南沙“悅伴灣”項目。

據(jù)信達地產(chǎn)官微透露，該公司主要操盤代建，一是負責該項目開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)服務(wù)等全過程管理，收取操盤代建費；二是通過辦理在建工程抵押、向該項目委派總經(jīng)理（法定代表人）、董事、各條線經(jīng)理等，從經(jīng)營層面對項目進行全方位管控；三是通過設(shè)立針對公章使用的僵局解決機制、特殊降價權(quán)等舉措加強投資資金回收保障，確保投資資金安全。

信達地產(chǎn)2022年中報也提到，公司作為中國信達房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺，除從公開市場獲取項目外，還可以借助中國信達資源，通過協(xié)同拓展、行業(yè)并購、操盤代建等多種方式獲取項目。

2023年1月19日，信達地產(chǎn)公布，全資子公司廣東信達地產(chǎn)與關(guān)聯(lián)方中國信達及其信達資本共同參與認購蕪湖信蒙投資合伙企業(yè)（有限合伙），總認繳規(guī)模為89.62億元，投向和昌集團在深圳的兩個舊改項目。

其中，中國信達現(xiàn)金出資60.58億元，廣東信達地產(chǎn)認繳3億元，占合伙企業(yè)規(guī)模的3.35%，并對項目進行聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，合作方和昌集團則以項目公司部分股權(quán)以及現(xiàn)金12.63億元入股。

目前一個項目已取得專項規(guī)劃批復，一期已開盤預售，二三四期正在推動拆遷，項目總貨值約250億元；另一個項目已完成立項，正在準備專項規(guī)劃申報，項目總貨值約90億元。

加上此次紓困中南建設(shè)的寶安項目，信達地產(chǎn)近期在深圳合作的三個舊改總貨值將達到385億元。

截至2022年8月末，中國信達落地房地產(chǎn)風險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付，兌付房企公開市場違約債券2.41億元，帶動326.29億元項目復工復產(chǎn)。

與之對應(yīng)，2022年前三季度，信達地產(chǎn)參與30多家危困房企項目研判，累計跟進項目300多個，實現(xiàn)4個項目復工復產(chǎn)、4個項目解決逾期風險。

業(yè)績方面，信達地產(chǎn)2022年前三季度銷售面積63.44萬平方米，銷售金額134.2億元（其中合作項目權(quán)益銷售金額54.12億元；代建項目銷售金額3.92億元），回款金額140.02億元（其中合作項目權(quán)益回款金額51.62億元，代建項目回款金額3.76億元）；期內(nèi)新增儲備計容建面約154.92萬平方米（其中代建項目約109.24萬平方米）。

信達地產(chǎn)曾經(jīng)的拿地風格，比它如今所紓困的一些房企更為激進。

在2015年6月至2016年6月一年間，信達地產(chǎn)以352億元攬下7宗地王，其中獨立操盤的上海顧村項目，成交價58億元，溢價率高達303%。

從爭紅了眼的競價廝殺，到白衣騎士光環(huán)加身，信達地產(chǎn)在逐漸適應(yīng)新的角色。

紓困與被困

背靠AMC的拓展渠道優(yōu)勢，近兩年還未能反映在信達地產(chǎn)的利潤中。

2021年，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營收221.05億元，同比減少14.53%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.15億元，同比減少45.74%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤1.04億元，同比減少91.27%；同期，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額27.12億元，同比減少63.16%。

到了2022年前三季度，信達地產(chǎn)實現(xiàn)營收118.9億元，較上年同期增長46.71%；歸母凈利潤為4.48億元，較上年同期下降20.93%，出現(xiàn)增收不增利的情況。

大量收購不良資產(chǎn)項目，本身就意味著風險承接。

早在2015年，中國信達曾以105億元收購北京羅頓沙河建設(shè)發(fā)展有限公司開發(fā)的北京昌平區(qū)國子郡項目，由信達地產(chǎn)與合作方羅頓沙河合作開發(fā)，售賣時也以“信達地產(chǎn)”作為主要宣傳點。該項目一期原定于2022年12月底交付，目前延期至2023年5月底。

除了合作項目施工、交付回款周期拉長，不良資產(chǎn)項目還有計提減值的風險。在2021年度，信達地產(chǎn)就計提資產(chǎn)減值損失13.5億元，減少2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤11.9億元。

相關(guān)風險敞口也體現(xiàn)在母公司的財報中。

此前1月19日，中國信達發(fā)布盈警公告，預計2022年歸屬于公司股東凈利潤較2021年同期下降約40%至50%。

據(jù)觀點新媒體了解，中國信達認為業(yè)績變動主要來自三方面原因，其中受資本市場出現(xiàn)較大波動的影響，集團持有的部分以公允價值計量的金融資產(chǎn)估值下降，形成較大的公允價值變動浮虧；受疫情和市場環(huán)境變化的影響，公司以攤余成本計量的不良債權(quán)資產(chǎn)收入下降；增加計提了信用風險準備，以應(yīng)對部分以攤余成本計量的金融資產(chǎn)質(zhì)量承受的較大壓力。

除了中國信達，同為四大AMC之一的華融集團2022年上半年持續(xù)經(jīng)營總收入147.4億元，凈虧損188.6億元，營收同比腰斬，凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧；長城資產(chǎn)2021年年報直至2022年8月底才公布，85.6億元凈虧損為8年來首次。

業(yè)績低迷之下，市場曾流傳出“四大AMC集體降薪”傳聞，其中信達資產(chǎn)被傳言上半年員工薪酬降幅達30%。

2022年內(nèi)，標普亦相繼下調(diào)四家全國性AMC公司信用評級。綜合來看，標普一方面認為不良資產(chǎn)供給增多、處置壓力日漸加大，另一方面是本應(yīng)是不良資產(chǎn)處置主力的AMC公司，自身也有大量資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，且也有劣化傾向。

在這次紓困中南建設(shè)深圳舊改的合作中，信達系享有優(yōu)先回報權(quán)，項目公司實現(xiàn)的銷售回款需先償還信達系的投資本金及利息，中南建設(shè)則更像是劣后方。

此外，作為風控措施，中南建設(shè)對合伙企業(yè)債權(quán)本息提供連帶責任保證擔保。

紓困的前提是免于被困。

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