樓市調查丨觀望、脫手與反價 深圳二手房節后回暖的眾生相

觀點網 當二手房的價格泡沫被政府參考價刺穿后，“參考價”對市場的預期引導起到了很大的作用。2021年深圳建立二手房成交參考價格機制以來，在疫情及市場情緒的波動影響下，深圳二手房成交數據量價齊跌，但這個趨勢在年后發生變化。

【資料圖】

近日，根據深圳房協發布的數據顯示，2月6日-2月12日期間，深圳的二手房(含自助)錄得784套，環比增長率為40.0%。而春節后首周的數據更為喜人，深圳二手房在1月30日-2月5日共成交560套，環比增長率為214.6%。

深圳二手房成交數據已經連續兩周環比大幅增長，二手房成交數據的上升一直被視為一手房成交回暖的先兆。在看到快速的環比增長后，有市場消息便認為深圳樓市的“陽春”將至，即將告別“寒冬”。

歷史低位

過去的2022年，深圳二手房成交量已然成為一線城市中末尾的存在。2022年深圳二手住宅成交約2.17萬套，月均成交1808套，系自2007年以來的16年新低，全年數據更是同比2021年進一步下滑46.68%。

而“北上廣”在同期的數據分別錄得約14.24萬套、14.67萬套、8.27萬套。相比之下，深圳的二手房成交數據無疑是較為慘淡的狀態。

據觀點新媒體統計，自2021年的深圳二手房成交量首次被新房數據反超后，2022年繼續保持反超態勢。數據反超的背后，是在深圳二手房參考價機制的引導下，購房者的決策已然發生重大轉變。

數據來源：深圳住建局、觀點指數統計

在2018年-2020年期間，深圳的二手房成交連年攀高，其中離不開投資需求的助推。

2021年，隨著深圳建立二手房成交參考價格發布機制，將在深圳市房地產和城市建設發展研究中心調查分析的基礎上，形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，引導二手房交易良性發展的同時，打破了二手房以往隨市場的坐地起價及杠桿拉升的投機行為，成功刺穿二手房的泡沫，也讓彼時火熱的市場由沸騰瞬間轉冷。

市場的轉冷也表現在當年的交易數據上，短短兩年二手房成交量經歷2次腰斬。2021年深圳二手房錄得成交約4.07萬套，較同期下滑57.28%，已達腰斬線。而2022年的數據則再次經歷“類腰斬”，錄得下滑46.68%。2022年深圳新房與二手房交易量比值達1.58:1，新房市場已成為深圳樓市的主力。

從今年春節后兩周的交易數據上看，深圳二手房市場的確表現出迅速回暖的趨勢。久旱逢甘霖，快速攀升的環比數據也使得市場發出了“寒冬”已過，“陽春”將至的聲音。其中，春節后首周二手房交易達成560套，環比增長214.6%，第二周則錄得784套，環比進一步增長40%。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，春節后的市場回暖從數據上是表現出來了，主要原因是因為去年深圳二手房成交量創16年新低，二手房去年月均2000套上下。歷史新低的數據，背后存在一部分需求被積壓了，而且去年價格不斷下跌的過程中，需求呈現過觀望的態勢，很多需求滯后了。

另外，因為前幾年二手房價格漲得比較快，所以二手房的泡沫比較大，二手房參考價出臺對市場的預期引導有了很大的作用，那么現在來看，越來越多的樓盤按照參考價來成交。長期的陰跌也導致部分區域的價格已經很低，給予了市場入市的機會，購置需求得到短期釋放。

戴德梁行研究院華南區研究部董事張曉端則表示，深圳二手房成交雖然比春節前的成交情況有明顯好轉，也和春節前各地疫情及春節假期交易市場停滯導致比較的基數較低有一定關系。

但眼下二手成交量的增長更多反應出市場情緒的變化和積壓需求的釋放，能否持續下去還取決于經濟復蘇帶來的購買力信心，以及后續深圳樓市的需求刺激政策是否落地。

綜合上看，此番“回暖”的二手房交易數據，是基于春節期間的低迷及積壓需求的釋放，而二手房成交火熱的持續動能及對新房成交的帶動上，還需要觀察。市場回暖是逐步上升、持續維穩的過程，僅靠幾次快速拉升的數據，并不能夠說明市場溫度。

眾生相

一手房方面，開年后，深圳樓盤上演著半熱半冷的眾生相。部分新盤熱銷甚至取消折扣，滯銷樓盤則是加大折扣，力求去化。無論深圳樓市的“陽春”是否出現，行業寒冬中，項目促銷去化回款才是房企工作的核心。

以今年1月31日入市的福田區下沙中洲灣迎海項目為例，其作為春節后深圳首個入市新盤，可售房源415套，共有281批客戶登記，開盤首日去化160套，攬金28億元，為全市新房去化開了一個好頭。

據觀點新媒體觀察，開發商的折扣讓利成為熱銷的背后隱性基因。據了解，上述項目開盤當天最低折扣可達9折，折后單價6.6萬元/平方米起，與周邊項目存在價格倒掛空間。

除此之外，2月份深圳本地不少項目還紛紛公布去化喜報，如福田承瀚灣尚國際單日銷售約1.4億元；龍華卓越柏奕府單周完成銷售1.8億元等等。而早在去年11月，深圳部分樓盤便開始取消折扣甚至上調項目價格。

觀點新媒體了解到，去年11月末，華僑城四海華亭項目宣布收回兩個點的折扣，該盤在認購階段推出了全款86折、按揭88折的優惠。無獨有偶，龍崗仁恒公園世紀三期也將將9.4折上調至9.7折，頤安THE TOWN樂城二期回收9.9折優惠。

而坂田佳兆業云望府更是在去年12月份，將所有在售房源價格上調4%；南山的恒裕柏悅灣也在去年11月末宣布漲價消息。

部分項目則是選擇加大折扣，以求快速出貨。根據羅湖東海富匯豪庭官方海報得知，項目價格按備案價優惠8.5折，最高直減151萬，另外帶35萬精裝，但僅限10套；南山前海宸灣為促成交，在去年7月推出優惠折扣活動基礎上，再推出帶看活動，到訪可獲得相關禮品卡。

另外，隨著二手房交易數據的環比快速上升，二手房業主開始頻現反價、撤盤現象，而伴隨著二手房交易的活躍度變化的房產中介近期也有了擴招的苗頭。

根據深圳市房地產中介協會發布的數據，截至今年1月30日春節后市場在售二手房源量約為3.46萬套，較2022年12月12日的4.32萬套減少了8560套，減幅達19.79%，部分業主開始主動撤盤。

而反價風波則是集中在熱度較高的項目，較為引人注目的“網紅盤”華潤城潤府。去年11月，華潤城潤府二手房跌破指導價，一套建面80平的2房，成交總價800萬，成交單價9.9萬元，遠低于13.2萬元每平方米的二手房參考價。

隨著深圳二手房的成交量和帶看量的恢復，潤府一期部分業主開始反價，房源成交價回到了16.09萬元每平方米。根據今年2月8日簽約的華潤城潤府1期的2套房源顯示，2套均為面積88平方米的戶型，成交價分別錄得1420萬元及1450萬元，成交單價在16萬-16.4萬元每平方米之間。

對市場態勢感知的不僅僅只是業主，之前深圳整個市場二手房交易相對比較萎靡，房產中介的整體市場曾經出現過一定的需求下滑的現象。但隨著深圳市場春節期間帶看量的同比明顯上升，業務增長的同時，房產中介公司也開始考慮招兵買馬。

觀點新媒體走訪房產中介門店得知，春節之后二手交易的市場回溫，咨詢量及帶看量的上漲使得門店人手不足，已經開始聯系之前的同事、加快招聘及培訓新人，抓住這波回溫的契機。

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