樓市調查 | 華潤悅府認籌遇冷？東莞主城價格天花板的反差現實

觀點網 東莞華潤悅府的備案價不僅從萬科松悅花園手中搶下全市最高單價的寶座，并且再次刷新了東莞主城價格的天花板。

但攀高的單價并沒有為華潤悅府帶來認籌階段的熱度，反而使這位新誕生的價格頂流遇冷，并與此前同板塊的“日光盤”潤府、萬象府項目形成了強烈的認籌反差。

反差

【資料圖】

2月25日，華潤置地東莞發布關于悅府（住宅）銷售的公告，表示因凍結誠意金的購房人數少于當期可售房源數，項目將自行組織銷售。公告一出，意味著悅府項目并沒有延續去年潤府項目的預售熱度，在認籌階段遇冷。

本次認籌遇冷的華潤悅府項目，是繼萬象府、潤府之后，華潤置地在東莞CBD板塊打造的第三個高端住宅項目。悅府相較于萬象府和潤府，位置更好且產品定位也更高端，主推建筑面積約220平米大平層戶型，項目定位為東莞的城市封面。

悅府所在地塊為2021年8月由華潤置地56.07億元總價摘得的南城街道東莞國際商務區地塊，面積達14.40萬平方米，總建面約84.41萬平方米，規劃用途為商業商務混合用地、商住混合用地、二類居住用地。

據悉，上述地塊由1塊商服用地、2塊商住用地和5塊地下空間組成，其中1塊為占地5.99萬平米的商業地、1塊為占地3.39萬平米的商住地、1塊為1.37萬平米的純宅地以及剩余5塊地下空間交通用地。

值得一提的是，該地塊56.07億元的成交價一舉登上了東莞地塊總價榜第二位，僅次于國鐵保利聯合體2020年以總價66.01億元在虎門摘得的TOD地塊。

公開資料顯示，華潤置地在拿地僅10天后，便將項目案名定為“華潤置地中心”，項目建設期7年，從2021年9月至2028年5月。根據規劃，華潤置地中心將建設10棟住宅，5棟商業樓，2棟商業、辦公樓，1棟公寓樓等，還將打造近500米高的東莞第一高樓和引進萬象城。

2022年6月，華潤置地中心1.37萬平米的純宅地官宣項目案名為“潤府”，同時也是華潤 “潤系”產品在莞的首次落地。并于同年7月首批172套房源預售，均為建面約143平米產品，備案的均價在4.8萬元每平至5.2萬元每平之間，總價在686萬元到743萬元。

觀點新媒體了解到，潤府的熱度在認籌階段便開始爆發。該項目在莞E認購的登記人數為1072人，最后凍資人數為586人，雖有486名“房托”放棄凍資，但依舊不影響該盤成為東莞首個積分排序搖號選房樓盤，認籌比達1:3.4。最終僅經歷50分鐘，該盤首開售罄。

同年10月，潤府加推170套房源，熱度雖然沒有7月份激烈，但同樣吸引了454組登記，297組客戶完成誠意金凍結，認籌比達到了1:1.75。項目二推同樣快速售罄，潤府也成為了去年東莞炙手可熱的項目之一。

實際上，潤府的成功是有跡可循的。一方面項目所處位置是東莞核心板塊之一南城CBD。另一方面，該板塊中的華潤萬象府近幾年持續熱銷，也助推板塊價值進一步提升。據不完全統計，華潤萬象府在2020年9月至2021年4月完成4次開盤便售罄的成績，累計攬金73億元。

而定位和品質都遠超萬象府和潤府的悅府項目，卻沒能延續前者熱度，還形成了較大反差，認籌數少于可售數量，將采取自行銷售。更沒能與市場觀點一致，“悅府有可能像潤府一樣出現'日光'現象”。

價格天花板

華潤悅府在取證備案時， 10號樓6.14萬元/平米的備案均價，一舉宣告南城CBD板塊進入“6萬”時代，與此同時悅府售價也成為了東莞房價的天花板。

按備案數據顯示，此次備案的兩棟住宅樓，分別是9號商住樓和10號住宅樓，共計提供194套房源。其中，9號樓每套平均總價在1286萬元，備案均價在5.84萬元每平米；10號樓平均總價在1348萬元，備案均價6.14萬元每平米。

值得一提的是，10號樓中存在著8套總價約1404萬元的房型，換算下，每平米最高單價達到了6.38萬元。而這個價格已然開始追擊深圳樓市價格，甚至超過了深圳非核心板塊坪山、沙井、布吉、大鵬等區的成交均價。

若聚焦東莞南城CBD板塊房價，自2019年7月，萬科首鑄東望項目備案均價首次超過3萬元后，該板塊的房價開始水漲船高，價格攀高的背后離不開華潤旗下項目的熱銷及助推。

2020年9月，華潤在南城CBD板塊的首個項目萬象府備案，4.2萬元每平米的最高備案均價，帶領該板塊首次進入“4萬元”時代。此后，2022年7月備案的潤府項目，則是進一步助推CBD板塊房價首次突破5萬元。上述兩項目均在多次推售時達成“日光”成績。

隨著華潤悅府帶領南城CBD板塊進入“6萬”時代，三年間該板塊內豪宅房價已然翻倍。

業內人士指出，探究東莞豪宅房價漲勢喜人的原因，主要是在通貨膨脹大環境下，優質資產的保值能力更加顯現，每一輪價格上漲，先行的均為核心區的豪宅。近年來華潤在莞項目就是最好的例子，萬象府、潤府及悅府均是東莞核心區域的豪宅產品。

另外， 2022年東莞政府救市力度不斷加大，房地產限購政策持續放松，直至12月全域取消限購及主城二手限售放松，加快二手房流通的同時，也推動對核心區域優質豪宅的去化。

而對于悅府為何在認籌階段遇冷，上述人士表示，項目單價創新高的同時，客戶對產品本身也將更加挑剔，容不下半點沙子。從戶型圖上看，220平米的平層豪宅沒有南北通透、客餐廳等設計問題，一直是客戶討論的重點。總的來看，雖然戶型為景觀讓步而有所犧牲，但隨著東莞主城區土地日漸稀缺，項目的地段資源屬性會進一步放大，項目應該不會愁賣。

公開數據顯示，2022年東莞千萬豪宅成交648套,超過蘇州及武漢,排名全國第八。而2023年東莞將迎豪宅供應的井噴，除華潤悅府外，還將迎來保利鷺灣花園、星河傳說二期、華僑城松湖原岸、中海源美華庭、萬科松樾等8個豪宅項目的同臺競技，其中部分項目為一批售罄，二批加推，項目間的競爭壓力不可小覷。

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