年報(bào)觀(guān)察 | 少數(shù)股東利潤(rùn)大增的招商局置地

觀(guān)點(diǎn)網(wǎng)在營(yíng)收、凈利潤(rùn)均有大幅度增長(zhǎng)背景下，低權(quán)益合作擴(kuò)張的招商局置地迎來(lái)了修復(fù)自身盈利質(zhì)量的課題。

3月15日晚間，招商局置地有限公司公布2022年度的全年業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)，完成營(yíng)業(yè)額298.71億元，同比增加約15.2%；毛利同比下探約16.4%，為40.04億元，毛利率約為13.4%，相比上年下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖片)

據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體觀(guān)察，2022年度，招商局置地凈利潤(rùn)總額有接近10%增長(zhǎng)，但歸母凈利潤(rùn)仍保持下探態(tài)勢(shì)，僅占凈利潤(rùn)總額的19.08%，超八成分給了少數(shù)股東，盈利質(zhì)量有待修復(fù)。

少數(shù)股東利潤(rùn)大增

在此前發(fā)布簡(jiǎn)要業(yè)績(jī)盈警后，招商局置地在年報(bào)里正式披露詳細(xì)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。

年報(bào)指出，招商局置地錄得凈利潤(rùn)17.3億元，同比增長(zhǎng)約9.3%；期內(nèi)，歸母凈利潤(rùn)3.3億元，占凈利潤(rùn)的19.08%，為近年來(lái)的低位。而少數(shù)股東錄得凈利14億元，同比增長(zhǎng)36.98%，占利潤(rùn)率的80.92%。

投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，3月16日早間，招商局置地召開(kāi)投資者電話(huà)會(huì)議，對(duì)年報(bào)數(shù)據(jù)及公司動(dòng)態(tài)進(jìn)行了說(shuō)明，其中就包含少數(shù)股東占據(jù)利潤(rùn)大頭的情況。

對(duì)于凈利上漲而歸母凈利下滑的情況，招商局置地管理層表示，一方面為近年來(lái)少數(shù)股東損益占比持續(xù)上漲；另一方面則是2022年度結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，比較高的毛利項(xiàng)目公司綜合持股較低，虧損項(xiàng)目綜合持股相對(duì)高。

2022年該公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利為正的項(xiàng)目合計(jì)結(jié)算毛利38.92億元，歸母部分11.34億元，綜合權(quán)益比是39.42%。結(jié)轉(zhuǎn)毛利為負(fù)的項(xiàng)目綜合權(quán)益比是57.32%，明顯可以看到少數(shù)股東占的部分是相對(duì)比較高的。

回顧招商局置地近幾年的發(fā)展，這并不是偶然現(xiàn)象，自2016年開(kāi)始，少數(shù)股東應(yīng)占凈利的比例連年攀高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

2017年為該公司凈利高峰，當(dāng)期錄得29.38億元，較上期增長(zhǎng)163.49%，彼時(shí)少數(shù)股東應(yīng)占凈利已有較大幅度增長(zhǎng)，2017年為44.28%，2016年同期僅為27.17%。

時(shí)至2020年度，該項(xiàng)比例達(dá)到80.92%，為歷史的高位。這意味著，該公司凈利潤(rùn)8成分配少數(shù)股東，進(jìn)一步縮小了招商局置地自身的利潤(rùn)空間。而這背后的原因離不開(kāi)近幾年企業(yè)發(fā)展采取的低權(quán)益合作策略。

低權(quán)益挑戰(zhàn)

房企信用危機(jī)后，開(kāi)始強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目的自持率，在此之前，部分房企往往采取合作開(kāi)發(fā)的模式去做大規(guī)模，有效化解土地溢價(jià)成本，分擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

招商局置地也為其中一員，且已在財(cái)報(bào)中權(quán)益比的變化中得以體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數(shù)整理

在2016年開(kāi)始，招商局置地就主動(dòng)下調(diào)了自持權(quán)益在權(quán)益總額中的比重，截至2021年末，已由42.47%下調(diào)至28.77%，減少了13.7個(gè)點(diǎn)。在此期間，在營(yíng)收翻了3倍，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了41.97%。

另外，近年來(lái)地產(chǎn)行業(yè)整體盈利下探，毛利率普降的同時(shí)，眾房企利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)也面臨困局，此時(shí)合作模式弊端開(kāi)始顯露。一方面合作方存在現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，低毛利及低權(quán)益也影響了利潤(rùn)質(zhì)量。

對(duì)于招商置地而言，去年還似乎缺少點(diǎn)“運(yùn)氣”，高毛利項(xiàng)目持股較低，面臨利潤(rùn)被分?jǐn)偅潛p項(xiàng)目自己又占了大頭，持股較高。

目前，招商局置地已經(jīng)感受到了低權(quán)益合作的陣痛，據(jù)參加了投資者會(huì)的人士轉(zhuǎn)述，招商局置地管理層表明，將在投資端不斷聚焦，2022年獲取項(xiàng)目權(quán)益比重已在提升，股東應(yīng)占溢利的部分在未來(lái)相信隨著項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)不斷提升

截至2022年12月末，招商局置地權(quán)益總額327.3億元，該司應(yīng)占權(quán)益98.63億元，較上年增加1.28個(gè)百分點(diǎn)；權(quán)益比為30.13%，同樣較上年同期增長(zhǎng)1.37%。期內(nèi)，該司的毛利率也來(lái)到了歷史低位，至13.40%，同比繼續(xù)下滑5個(gè)百分點(diǎn)。

告別黃金年代的地產(chǎn)行業(yè)，毛利率下滑已成共識(shí)，且未來(lái)仍有下探空間。而招商局置地前幾年高溢價(jià)擴(kuò)儲(chǔ)的動(dòng)作，也為如今毛利下調(diào)種下由頭。

2021年，招商局置地曾在土地市場(chǎng)高位時(shí)溢價(jià)擴(kuò)儲(chǔ)，最為典型的是以14.44億元、156%的溢價(jià)率，競(jìng)得西安秦漢新城一宗地塊。同年，該司還在重慶分別以溢價(jià)129.98%和40.5%斬獲299.07畝土地。

投資者向觀(guān)點(diǎn)新媒體透露，根據(jù)招商局置地管理層預(yù)計(jì)，毛利率在2023年還會(huì)進(jìn)一步承受一定壓力，未來(lái)仍需時(shí)間消化這部分溢價(jià)土地。

2022年，招商局置地開(kāi)始大幅收窄了對(duì)外投資強(qiáng)度，新增土地投資金額同比下滑84.41%，為43.24億元。期內(nèi)該司在國(guó)內(nèi)僅新增儲(chǔ)備2宗地塊，分別位于重慶及南京，累計(jì)土地面積14.11平方米，計(jì)容總建面42.4萬(wàn)平方米。

觀(guān)點(diǎn)新媒體了解到，由于招商局置業(yè)與招商蛇口存在著不競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，自身擴(kuò)張被限制于西安、重慶、南京及句容、廣州、佛山及香港地區(qū)等，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)有限。

未來(lái)如何修復(fù)自身盈利質(zhì)量，將成為招商局置地要集中攻破的課題。

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