年報觀察 | 疫情影響下博時蛇口產(chǎn)園REIT的壓力及韌性

觀點網(wǎng) 3月中旬，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT兩只新能源類REITs均宣布因認購火熱而提前結束募集，顯示出國內(nèi)公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

但在業(yè)績的角度，去年外部發(fā)展環(huán)境對已上市的REITs仍產(chǎn)生了影響。3月19日，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園類公募REITs“博時蛇口產(chǎn)園REIT”正式發(fā)布2022年年報數(shù)據(jù)，由于宏觀經(jīng)濟低迷及疫情反復的持續(xù)，該基金也呈現(xiàn)出了業(yè)績疲弱的一面。

(資料圖片僅供參考)

去年博時蛇口產(chǎn)園REIT實現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元，預算完成率僅76%，其中受租金減免影響較大；同時，部分租戶出現(xiàn)到期不續(xù)約或提前退租等情況，導致項目出租率、租金都有一定下滑。

盈利指標則或許能令投資者稍感欣慰，博時蛇口產(chǎn)園REIT期內(nèi)錄得毛利率87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）86.03%，較2021年業(yè)績期間均有所上升，顯示基金挖掘管理紅利的工作取得成效。

實際上在去年二至四季度，國內(nèi)上市的7只產(chǎn)業(yè)園類REITs都推出了不同程度的租金減免政策，使得它們下半年的業(yè)績表現(xiàn)整體走弱。隨著2023年經(jīng)濟環(huán)境回暖，產(chǎn)業(yè)園運營者們也抓住政策窗口推進REITs擴募事宜，這為它們優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營、拉動業(yè)績回升創(chuàng)造了條件。

壓力

由于基金生效日是2021年6月7日，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2021年僅計入基金生效日至同年底的業(yè)績數(shù)據(jù)。為方便對比，觀點新媒體將該等業(yè)績數(shù)據(jù)按年化水平進行估算。

年報數(shù)據(jù)顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT于2022年實現(xiàn)營業(yè)收入1.10億元，較2021年估算水平下降近19.62%，這也是五年以來最低水平。即便在疫情爆發(fā)的2020年，該基金旗下項目仍錄得營收1.15億元。

（*2021年公告僅計入208天業(yè)績，為方便對比，已轉化成年化水平）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

這主要與減免租金有比較大關系，去年該基金累計減免租金2039.43萬元，減免管理費1122.84億元，計劃管理人墊資916.59萬元。截至四季度末，免租協(xié)議已全面簽署，總減免額相當于去年7月公告預計減免額（2085.01萬元）的97.81%。

按上市時的《招募說明書》預算水平，去年博時蛇口產(chǎn)園REIT的預算完成率僅76%。該基金解釋，一方面由于大部分租戶簽署免租協(xié)議，若剔除免租2039.43萬元影響，全年累計收入預算完成率可提升至90%。

而剔除免租影響后營收仍下降，其中的差額則是外部環(huán)境沖擊產(chǎn)業(yè)園租戶的真實體現(xiàn)，由于宏觀經(jīng)濟低迷及疫情反復的持續(xù)影響，部分租戶出現(xiàn)到期不續(xù)約或提前退租等情況。期內(nèi)，博時蛇口產(chǎn)園REIT平均出租率85%，平均月租金120.29元/平方米，較上年業(yè)績期分別下降2個點、2.56個點。

其中從租戶情況看，基礎設施項目的租戶共計199家，較上年還增加了3家，但出租面積仍下降3.72%至7.98萬平方米，反映項目新租戶的租賃單價、平均租賃面積等數(shù)據(jù)均有所下滑。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

根據(jù)戴德梁行給出的評估結果，截至2022年底，博時蛇口產(chǎn)園REIT所擁有資產(chǎn)，即位于深圳南山蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈、萬海大廈兩大產(chǎn)業(yè)用房及配套項目，市場價值約為25.11億元，較上年末25.34億元有所下降。

出租率未達預期，疊加回款率水平同樣未達預期，這導致投資者所關心的分配金額指標也有所下降。去年博時蛇口產(chǎn)園REIT預測年化可供分配金額約9267.20萬元，期內(nèi)實現(xiàn)可供分配金額僅為8661.17萬元，完成預測的93.46%。

以去年底收盤價計，該博時蛇口產(chǎn)園REIT實際現(xiàn)金分派率約為3.23%，低于預測值3.46%；根據(jù)海通證券統(tǒng)計，去年底包括該基金在內(nèi)的5只產(chǎn)業(yè)園類REITs實際現(xiàn)金分派率在2.99%-3.88%之間，也遠低于生態(tài)環(huán)保類REITs、清潔能源類REITs以及高速公路類REITs。

博時蛇口產(chǎn)園REIT于年報中提及，整體來看，本季度基礎設施資產(chǎn)的招商情況有所回暖，運營管理團隊仍在積極采取相應措施加速推進儲備客戶簽約并增加客戶儲備。但由于產(chǎn)園租賃市場受疫情的影響有一定程度的滯后性，預計未來一段時間內(nèi)租賃招商仍將承受一定的壓力。

韌性

盡管項目層面承受了較大運營壓力，博時蛇口產(chǎn)園REIT不忘將市場關注點引導至其業(yè)績亮點部分：“整體運營情況仍維持較為穩(wěn)定的態(tài)勢，展現(xiàn)了良好的經(jīng)營韌性。”

這主要體現(xiàn)為降本增效取得了進展，其中在成本控制方面，該基金于2022年全年實際成本支出1343.32萬元，預算完成率為59%；剔除管理費減免（1122.84萬元）影響后，成本預算完成率為90%。

從盈利情況看，去年該基金毛利率約達87.89%，凈利率（不扣除基金層面提取，即項目層面凈利率）則為86.03%%，較上年業(yè)績期均分別上升3.51個點、13.49個點。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告

從估值情況看，海通證券1月底發(fā)表的報告卻顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT的P/FFO（即股價與營運資金比值）估值約達30倍，估值低于建信中關村、華安張江光大兩只同類型REITs；但當時對應的中債REITs估值收益率（5.44%）卻是同類型RETIs最高的，說明處于較為低估的狀態(tài)，未來價值修復的空間也較大。

但需要指出的是，根據(jù)上述券商統(tǒng)計的結果，產(chǎn)業(yè)園類REITs的估值倍數(shù)總體高于其他類別（高速公路、生態(tài)環(huán)保、清潔能源及保租房）REITs，并稍高于倉儲物流類REITs，仍是目前公募REITs市場最受歡迎的品種。

究其原因，這或許主要由于產(chǎn)業(yè)園類REITs及倉儲物流類REITs均屬于產(chǎn)權類項目，盈利模式主要依靠租金及物業(yè)管理費收入，加上租戶穩(wěn)定、租期較長等特點，經(jīng)營情況更為穩(wěn)定；園區(qū)項目大多數(shù)位于一二線及重要樞紐城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及區(qū)域配套完善程度都較高，為盈利提供了重要保障。

以博時蛇口產(chǎn)園REIT為例，萬融大廈、萬海大廈項目所處的蛇口網(wǎng)谷是深圳最具代表性和最具活力的文化與科技融合類產(chǎn)業(yè)園之一，項目附近的地鐵12號線已于去年11月底開通；該基金并計劃在今年內(nèi)對園區(qū)進行相關改造，擬提升園區(qū)的空間環(huán)境。

而從長遠發(fā)展空間來看，考慮到公募REITs的底層資產(chǎn)出租水平均處于較高位置，未來收入增長空間亦會因此受限。在此情況下，要保持對投資者的吸引力，REITs也需要通過擴募方式吸納更多的資產(chǎn)，形成增量發(fā)展。

自從關于REITs擴募指引出臺后，去年9月市場迎來首批共計5只啟動擴募的REITs。其中博時蛇口產(chǎn)園REIT計劃通過擴募方式新購入深圳招商光明科技園科技企業(yè)加速器二期項目部分基礎設施，原始估值11.38億元，此后提高至11.72億元，這相當于同期該基金總市值的46%。

擴募的想象空間則與原始權益人的持有、運營、擬開發(fā)的其它園區(qū)資產(chǎn)豐富程度有正向關聯(lián)。

觀點新媒體了解，招商蛇口截至去年底產(chǎn)業(yè)園在營項目33個，總經(jīng)營建筑面積約257萬平方米。博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募涉及的光明科技園，經(jīng)營總面積約達39.20萬平方米，去年累計運營收入（未扣除租金減免金額）2.30億元，平均出租率89%。

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