年報觀察 | 中原建業(yè)探尋城市合伙人機制|速看

觀點網 與數天前披露增長業(yè)績的綠城管理控股相比，中原建業(yè)或許略有壓力。

(資料圖片僅供參考)

3月20日，中原建業(yè)對外披露了2022年度業(yè)績公告：期內錄得收入為6.057億元，較2021年減少53.5%；凈利潤為3.035億元，較2021年減少60.6%，年度凈利潤率為50.1%。

對于收入下降的原因，中原建業(yè)稱，受疫情反復及房地產市場低迷影響，導致新簽約建筑面積同比下降及在管項目合約銷量下降所致。

因受到疫情、水災以及行業(yè)下行等多重因素的疊加，業(yè)績下滑在意料之中，中原建業(yè)董事長胡葆森還是給公司的表現打了60分。“我對中原建業(yè)在2023年的發(fā)展充滿信心。”當天參與中原建業(yè)業(yè)績投資者會的人員轉述胡葆森的話表示。

對于未來的發(fā)展策略，中原建業(yè)于報告中重點提及，將優(yōu)化業(yè)務模式多元化發(fā)展，加快政府代建等的拓展，同時推動省外的穩(wěn)健發(fā)展。并且，有效借助于城市合伙人理事會資源，打造有集團特色的符合輕資產行業(yè)發(fā)展需求的資本代建平臺。

城市合伙人模式，這或許是中原建業(yè)新的增長極。

未來增長驅動

正如年報所言，2022年中原建業(yè)的新拓展面積、合同銷售、凈利潤等經營指標相較去年同期有所下滑。

期內中原建業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)，其大部分業(yè)務集中在河南，該區(qū)域疫情、水災等因素對其業(yè)績產生較大影響。

中原建業(yè)年報披露，于2022年，新簽代建項目30個，新增合約建筑面積336.71萬平米。截至2022年12月31日，中原建業(yè)已在123個市縣開展業(yè)務，包括河南省內102個市縣、省外21個市縣，在管項目有266個，在管項目建筑總面積約3171萬平米。

總體來看，中原建業(yè)對省外增長的策略是追求平穩(wěn)、持續(xù)增長。去年，中原建業(yè)正式啟動大中原戰(zhàn)略，先后成立山西、新疆、海南、天津、陜西五個省外城市公司。

至2022年末，中原建業(yè)已經進入包括海南、陜西、新疆、山西、安徽、河北、內蒙7個省和自治區(qū)，省外在管項目有25個，在管面積為262萬平米，2022年合約銷售為17億元，省外在管面積的占比約為8.3%。2022年，新簽約省外項目2個，新增合約建筑面積10.62萬平米。

一位參與投資者會的投資者轉述，中原建業(yè)省外業(yè)務主要通過城市合伙人的資源優(yōu)勢獲取，目前在省外累計已經積累的意向項目超過30個，今年會陸續(xù)將這些項目做好落地。

從收入貢獻來看，在中原建業(yè)期內錄得的6.057億元收入中，河南省內項目貢獻約5.54億元，占比達到91.5%，河南省外項目貢獻約5145.4萬元，占比為8.5%。省外收入占比雖然不高，但已較上年的7.2%有所提升。

上述投資者稱，中原建業(yè)認為，商業(yè)代建、資本代建、政府代建是未來代建行業(yè)增長的三大驅動力。由于中小房企缺乏品牌和專業(yè)管理能力，所以商業(yè)代建仍有剛性需求。

政府代建方面，公共住房、舊城改造，尤其是城投平臺土地資源盤活的需求，是未來代建增長的重要驅動力。觀點新媒體獲悉，2022年河南的供地有超過2/3由城投公司摘取，但城投類公司缺乏物業(yè)開發(fā)能力，所以大概率會推到代建市場，采購專業(yè)的開發(fā)服務，委托代建也成為政府城投企業(yè)最常見的模式。

能夠發(fā)現的是，在2022年，中原建業(yè)在政府代建方面也有較為快速的發(fā)展。至2022年末，中原建業(yè)共與14家政府平臺公司、8家國企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共簽約14個政府代建項目，簽約面積201萬平方米，占總在管面積的6.34%。

據透露，從今年開始，中原建業(yè)的政府代建將進入一個快速拓展期，目前中原建業(yè)該類型在談的意向項目超過50個，這些項目將會在今年陸續(xù)落地。

另外一個驅動力則是資本代建。不良資產處置需求日益增加，金融機構具備資金實力與專業(yè)的信貸和風險處置能力，卻往往缺乏開發(fā)與運營經驗。這也為代建企業(yè)提供了新的機遇。

期內，中原建業(yè)累計簽約資本代建項目3個，合約建筑面積53萬平米。據悉，中原建業(yè)已和包括河南資產、河南豫資等多家AMC公司達成戰(zhàn)略合作，為后續(xù)的資本代建業(yè)務開展打下堅實基礎。

城市合伙人模式

另一個關注點在于中原建業(yè)創(chuàng)新的城市合伙人模式。據上述投資者轉述，中原建業(yè)管理層認為，城市合伙人會是公司未來發(fā)展的重要增長極。

中原建業(yè)希望未來的商業(yè)模式通過借助城市合伙人機制，逐漸升級到代建2.0、代建3.0。“2.0就是政府代建這一塊全面對接政府平臺，加大政府代建的比重，3.0時代就是建立投資者聯盟，拓寬新的融資渠道，大力發(fā)展資本代建的業(yè)務。”

在這種模式中，中原建業(yè)通過在每個城市尋找愿意承擔更多責任、發(fā)揮更大作用的戰(zhàn)略合伙人，與其成立合資公司，整合城市合伙人的行業(yè)資源、合作意愿以及投資能力，實現雙方的共享、共擔和共贏。

據介紹，中原建業(yè)合伙人理事會于2022年12月成立，中原建業(yè)從190位合作伙伴中選取13位戰(zhàn)略合作伙伴，在18個地市中挑選10個公司成立10家合資公司，旨在通過信用和融資手段，為成員企業(yè)打通項目庫、資金庫，嫁接資源，整合雙方資源，實現利益共享。

而這13個城市合伙人自身的資產規(guī)模就已超過2000億元，自中原建業(yè)成立以來，已經和這13位合作伙伴累計簽約超過了1000萬平米，于1月份新簽約的面積也超過150萬平米。

據上述投資者轉述，合作之后，這些城市合伙人在各地市發(fā)揮自身資源進行簽約，加速業(yè)務擴張。現在各個城市合伙人都在布局河南省甚至省外的市場，下一步攜手中原建業(yè)一起往省外發(fā)展，拓展海南、江西、山西市場。

受益于這一模式，中原建業(yè)于2023年1月10日舉行了一次集中簽約，共計簽約27個項目，總合約建筑面積約354.43萬平米，當中城市合伙人貢獻了超150萬平米簽約面積，占集中簽約面積的43%。

據悉，中原建業(yè)已在籌備第二次集中簽約，預計第二次集中簽約的項目也在30個左右，預計合伙人的項目會達到60%以上。“未來的集中簽約，合伙人的項目會占到越來越高的比重，也會成為中原建業(yè)未來業(yè)務的重要增長極。”

從近期披露的前兩月銷售來看，中原建業(yè)似乎已經找回自身節(jié)奏。今年前兩個月在管項目合約銷售為33.68億元，同比增長54.7%，合約銷售建筑面積56.8萬平方米，同比增58.5%。

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