觀點年度論壇 | 主題討論會：多元商機-全球最資訊

主持嘉賓

世聯(lián)行首席技術官 黎振偉

【資料圖】

討論嘉賓

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 王韶  

同熙商業(yè)科技有限公司董事長 潘杰

華潤置地華南大區(qū)副總經(jīng)理 聶志章

吉寶置業(yè)中國城市更新資深專家 汪志生

金地科技副總經(jīng)理 楊守珺

高力國際廣州公司董事總經(jīng)理 曾慶慶

黎振偉：感謝在座嘉賓堅持到最后，我相信我們這場論壇應該是最精彩之一，不會浪費大家的時間。

在剛才所有的演講嘉賓里面我都感受到一個很重要的信息，大家都在探討新商機，我們這一輪的話題也是多元商機，但是我想我們今天的商機一定不是重復過去那種4萬億或者再來蓬勃發(fā)展，我們是在高質(zhì)量發(fā)展下的新商機，所以這一點可能也是我們這個環(huán)節(jié)我們嘉賓們要思考的房地產(chǎn)在高質(zhì)量發(fā)展下如何看新商機，還有怎么實現(xiàn)新商機？時間關系，我們把兩個題目合成一個，我們開始本輪對話。

會長今天也來了，會長做了發(fā)言，就留到最后，看看會長怎么評價來自各個不同行業(yè)的企業(yè)家他們對商機的理解，以及作為行業(yè)協(xié)會我們?nèi)绾稳ヒ龑鞑ミ@些商機？

第一位嘉賓是潘杰先生，同熙商業(yè)科技有限公司的董事長，他是做商業(yè)的，疫情期間最難做的是商業(yè)，但是你開了很多商業(yè)街，別人認為做不了的，他得了，潘總，你怎么看新商機，你又怎么去做您的新商機？

潘杰：謝謝主持人，大家下午好！我們面對的時候無非是靠創(chuàng)新，解決問題的把手通常是要靠創(chuàng)新，我們做商業(yè)理念一個是模式上的創(chuàng)新，一個是應用上的創(chuàng)新。

模式上的創(chuàng)新，剛剛劉愛明總的發(fā)言非常精彩，分享關于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一些心得，其實我們做商業(yè)，我跟他有共鳴，到最終極級的退出可能是資產(chǎn)證券化REITs這條通道，但是現(xiàn)在政策還沒有到我們這一塊的時候怎么辦？其實我們的商業(yè)模式就參考了REITs，做了一些類REITs的安排，我們從開發(fā)商手上把他們這些住宅、街區(qū)買入，然后賣給投資者，但是所有投資者必須像REITs管理者一樣，把運營管理權交給我們，我們再統(tǒng)一對項目進行一些硬件上的升級，還有統(tǒng)一的招商，日后統(tǒng)一的收租、管理、運營，扣除運營管理費以后再把收入返還給他們。

如果我們像住宅那樣買了賣了，很難把一個項目做好，所以我們也會在一個項目里面持有相當比重的物業(yè)，所以我們有更大的動力把一個商業(yè)培養(yǎng)好，這是我們一個模式上的創(chuàng)新，它不是很重，但也不是很輕。

另外應用上的創(chuàng)新，我也很同意剛剛劉總說的，我們做運營歸根到底就是讓商家能賺到錢，所以我們會做很多工作，還有一些科技上的工具去輔助我們的商家能賺到錢，就不展開了。

黎振偉：潘總，您是典型廣州人的特點，簡明扼要，買賣結(jié)合，賣了以后還要運營，最后又用REITs退出，當然REITs發(fā)行以后運行好就沒問題，輕重結(jié)合。潘總做了8條商業(yè)街，我們以后可以好好研究。

第二位嘉賓，來自華潤置地華南大區(qū)副總經(jīng)理聶志章先生，我剛才一直跟聶總探討，現(xiàn)在說有商機的話央企、國企是有最大商機的，如果都給國企做，都給央企做，做得下來嗎？現(xiàn)在國家提出民企要發(fā)展，怎么發(fā)展？我們聽聽聶總怎么看這個商機，特別是央企面對商機的情況下如何把握它的發(fā)展，讓更多的人參與？

聶志章：謝謝黎總。去年大家都知道房地產(chǎn)市場，針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，松綁的政策統(tǒng)計下來有1120條，這些政策匯總起來去看，主基調(diào)也是很清晰的，就是耳熟能詳?shù)膸讉€字，就是房住不炒，租購并舉，實現(xiàn)三穩(wěn)，住有所居，這些政策綜合起來調(diào)控導向也是很明確。

在我們來看，一是救市不救企，它是在救市場，不是救企業(yè)。第二是救項目不救主體，基本上是這樣一個導向，所以做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要實現(xiàn)商業(yè)模式和路徑依賴的更新和轉(zhuǎn)變。

我剛才跟黎總交流的時候，這種平衡取舍我個人認為是經(jīng)濟增長方式質(zhì)和量的一個平衡趨勢。中央經(jīng)濟工作會議提出來質(zhì)的有效提升和量的合理增長，堅持以質(zhì)取勝，這個論點很鮮明，就是中央要推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的決心。

在經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展階段，其實過去大量的建設，大量的消耗，大量的排放以及過度的房地產(chǎn)化的城市開發(fā)建設模式是不可持續(xù)的，未來城市開發(fā)建設的方式有粗放式的、外延式的，甚至野蠻式的，要逐步過渡到內(nèi)涵式的，還有集約式的，要從源頭上推動經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變。

同步，我們也關注到，截至去年年底我們常住人口城鎮(zhèn)化率達到56.22%，這個時期是城鎮(zhèn)化問題最多，也是風險最大的，所以城市建設和發(fā)展不能再依靠過去大量增量的規(guī)模建設，務必要轉(zhuǎn)向存量的提質(zhì)改造跟增量結(jié)構并舉。城市這一塊，同步作為踐行綠色低碳、高質(zhì)量發(fā)展的載體，我們的業(yè)務布局也是充分以城市為中心，深入融入開發(fā)建設，堅持和城市共生。

具體業(yè)態(tài)來講，消費業(yè)態(tài)這一塊，去年受保障房分流、結(jié)婚人數(shù)下降，還有收入預期下降的影響，剛需的客戶群體呈現(xiàn)的比例是在逐年下降的，但是改善性客戶的需求是很穩(wěn)定的，集中在核心的區(qū)域，所以現(xiàn)在消費布局都是靠著人口凈流入的城市。同時我們把握住城市更新的機會，探索一些資管的服務，其實我們在前期做了大量的嘗試和布局。

第三點是在重資產(chǎn)這一塊，我們是圍繞著國家制定的中長期的戰(zhàn)略，堅定地擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略，培育完整的內(nèi)需體系這樣一個遠期戰(zhàn)略做的布局。目前購物中心回暖是十分顯著的，我們預判今年零售總額是實現(xiàn)雙位數(shù)增長。但是寫字樓這個市場，目前來看是供大于求的局面。酒店現(xiàn)在反彈是很強勁的，酒店預判今年會恢復到疫情之前的水平。

總之，非常同意王會長，還有蔡云秘書長提到的構建地產(chǎn)生態(tài)圈，華潤在實行業(yè)務有限多元化，管理分工專業(yè)化，我們要主動充分融入到城市的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和社區(qū)生態(tài)里面去，借助這個機會調(diào)整優(yōu)化一下我們產(chǎn)業(yè)的布局和業(yè)務結(jié)構，借助這個機會實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，然后實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

黎振偉：感謝聶總，我們央企、國企能夠牽頭，通過能帶動我們民企把商鋪做活做好，這也是我們生態(tài)圈所需要的，也希望我們今后的發(fā)展大家更加多元化。

下面一位是來自新加坡吉寶置業(yè)中國城市更新的資深專家汪志生先生，汪先生來自新加坡，我跟他碰過，現(xiàn)在國家都說城市更新，但是城市更新真的很，不好賺錢，但是新加坡說實話沒有多少土地，基本上就是靠更新，靠不斷改造，你從新加坡的經(jīng)驗給中國城市借鑒一下商機在哪里？我們吉寶又是怎么做的？

汪志生：其實吉寶置業(yè)是吉寶企業(yè)的全資子公司，1992年進入中國以來始終不斷嘗試和實踐將新加坡綠色低碳、可持續(xù)的經(jīng)驗運用到項目當中。在整個實踐當中我們其實更多的是融入一些可持續(xù)、綠色低碳的發(fā)展理念。

大家都知道，隨著我們雙碳目標的提出，低碳城市將成為整個城市發(fā)展的一個重要的理念，同時也是我們未來經(jīng)濟社會發(fā)展的一個關鍵的戰(zhàn)略之一。我們認為，整個綠色經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的發(fā)展，低碳城市是我們的關鍵路徑之一。基于以上背景，我們認為存量的資產(chǎn)和新建資產(chǎn)的低碳運營是勢在必行。

我們吉寶置業(yè)也把可持續(xù)資產(chǎn)運營作為業(yè)務轉(zhuǎn)型的一個方向之一，在整個業(yè)務轉(zhuǎn)型方向過程中我們更多是打造可持續(xù)的城市更新的業(yè)務板塊。整個業(yè)務板塊分成四大支柱，覆蓋于整個樓宇的解決方案和企業(yè)解決方案。在樓宇解決方案當中有資產(chǎn)的升級和運營，包括低碳和智慧建筑。在企業(yè)的解決方案當中有企業(yè)辦公場所的策略和企業(yè)關系管理，這四大支柱覆蓋了從資產(chǎn)的改造升級到運營，到員工關系等等全生命周期、全過程的一個服務。從資金設立到數(shù)字化解決方案，到整個員工關系方面，我們最終的目的是為了整個樓宇利益相關方創(chuàng)造綠色低碳、健康環(huán)保、安全的一個環(huán)境，同時能實現(xiàn)資產(chǎn)的增值，這樣能推動整個可持續(xù)資產(chǎn)的發(fā)展。

具體到怎么踐行可持續(xù)城市更新的實踐呢？我們也有一個完整的解決方案。我們解決方案當中重點關注四個方面：第一是綠色低碳化設施的改造，就是對存量的樓宇從被動式到主動式，到新能源利用方面能夠?qū)Υ媪繕怯钸M行升級改造，不斷提高運營效率。第二個是數(shù)字化平臺的建設，我們利用數(shù)字化平臺能夠?qū)崿F(xiàn)這些綠色低碳設施的智能控制和自動化控制，同時把我們資產(chǎn)運營的業(yè)務流程實現(xiàn)一個線上化，這樣能夠提高資產(chǎn)的運營效率，降低運營成本。第三個就是數(shù)據(jù)應用，我們利用平臺數(shù)據(jù)分析來提高整個運營效率，通過發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，然后提出效率最優(yōu)的運營策略，來實現(xiàn)資產(chǎn)運營的效率最佳化。第四個方面我們認為離不開精細化的管理，通過我們流程不斷地優(yōu)化，通過對優(yōu)化流程的再追蹤，形成一個PDCA的循環(huán)不斷升級，使整個資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)低碳化的運行。

其實我們無論在新加坡還是在中國都有不少實踐經(jīng)驗，像我們在新加坡有一個二十多年的樓宇，打造成新加坡首個綠色建筑白金級認證的建筑，同時我們陸續(xù)在國內(nèi)也會有更多項目落地，所以希望更多的同行能夠跟我們進行交流，為我們可持續(xù)的城鎮(zhèn)化發(fā)展增添力量。

謝謝大家！

黎振偉：謝謝汪先生，我們?nèi)ミ^新加坡，也看過您的建筑，希望盡快在國內(nèi)能夠出現(xiàn)，這樣大家就不用到新加坡看了，到國內(nèi)就可以看了，大概最快建成的建筑在哪里？

汪志生：我們目前布局的包括北京、上海，還有成渝，粵港要都有一些項目在陸續(xù)落地。

黎振偉：下一位嘉賓來自金地科技的副總經(jīng)理楊守珺先生，怎么樣用科技讓我們的產(chǎn)業(yè)升級，不管升級，還有升值，可造新的價值？聽聽金地的實踐。

楊守珺：感謝黎總的認可，我就從科技的角度談談，因為今天的主題是新的增長機會。

我們認為地產(chǎn)科技就是地產(chǎn)領域最受矚目的增長機會，也是第二增長曲線，也是我們注重的一個領域，為什么這么說？首先我們認為地產(chǎn)科技的增長空間很大。我們也知道地產(chǎn)領域的數(shù)字化、信息化是各個行業(yè)里面最低的，經(jīng)濟體量是最大的，數(shù)字化的滲透率可能是國外的1/10，這個領域本身就有很大的提升價值，我們也預測，包括有些同行的機構預測，每年大概有30%左右的增長機會，這是地產(chǎn)科技本身。

另外地產(chǎn)科技對地產(chǎn)主營業(yè)務的驅(qū)動，我們的地產(chǎn)，包括整個建筑行業(yè)都有十幾萬億的體量，我們通過數(shù)字化提升它的效率，這里面就蘊藏著非常大的商業(yè)價值。我們認為主要從這幾個大的方面，因為地產(chǎn)科技議題也很大，但是對于地產(chǎn)來說有三個方面：

一個方面是自身的管理的數(shù)字化提效。地產(chǎn)我們認為就是兩個，一個是金融，一個就是管理，現(xiàn)在金融屬性在放慢節(jié)奏，這時候精益管理就體現(xiàn)價值。我們企業(yè)也有各個職能條線的系統(tǒng)，這些系統(tǒng)銜接之間還是存在問題，包括地產(chǎn)主營業(yè)務模式?jīng)]有很顯著的變化，還是用非常傳統(tǒng)粗放的方式工作，這里面就蘊藏著很大的效率提升的機會，這是第一塊。

第二塊就是建筑端。現(xiàn)在國家也在提智能建造，包括智慧設計、智慧營銷，其實營銷不是為了賣房子，營銷跟設計是相輔相成的，我們營銷就是更精準洞悉客戶真實的需求，我們給客戶建更加符合需求的房子，所以營銷跟設計是統(tǒng)籌考慮，包括建造過程的工業(yè)化、智能化，這是第二塊，就是智能建造階段。

第三個就是智慧運營跟智慧生活階段。現(xiàn)在地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成一個土地的開發(fā)商變成一個城市的生活服務商，包括像金地自己的物業(yè)公司也都更名為智慧服務公司，面向的就是城市級的一些社區(qū)的智慧服務，在這個里面可以結(jié)合現(xiàn)在科技的發(fā)展，比如說物聯(lián)網(wǎng)，比如說機器人、AI等等，為我們的城市服務，還有社區(qū)服務賦能。

我們認為主要是這三大方面的機遇。

具體怎么操作呢？因為科技也是推了很多年，一直都沒有見到特別好的成效，我們認為主要的原因就是前些年地產(chǎn)發(fā)展太快了，思維上面還是聚焦在拿地、投資，包括營銷，其實科技的場景是需要很長時間的沉淀跟打磨，包括業(yè)務更新、技術更新比較快，需要穩(wěn)定下來持續(xù)去深耕才能產(chǎn)生一定的價值。

現(xiàn)在行業(yè)的增速放緩，所以我們認為科技是迎來了新的機遇。今天這個題目起得非常好，“萬物生長”，我們認為地產(chǎn)科技就是破土待發(fā)的時候，之前是種子期醞釀的時候，我們也是增長最快的樹苗之一。

我們怎么推呢？還是要做一些數(shù)字化轉(zhuǎn)型的頂層設計。每個地產(chǎn)都有業(yè)務發(fā)展的規(guī)劃，很少有數(shù)字化轉(zhuǎn)型的專項的頂層設計跟集團戰(zhàn)略規(guī)劃，這個戰(zhàn)略規(guī)劃我們認為很重要，金地結(jié)合自己業(yè)務特點，結(jié)合每個業(yè)務特點跟需求，還有結(jié)合現(xiàn)在新的科技，還有一些新的客戶需求模式，要逐步去制定一個解決方案跟解決路徑，分步驟去推行，我們認為這個是第一重要的。戰(zhàn)略規(guī)劃也要結(jié)合國家，地方政府的一些大的藍圖，比如在深圳就有很強的感觸，深圳在建數(shù)字城市，并且建城市級的數(shù)字標準，我們企業(yè)也要建立自己產(chǎn)品的數(shù)字化，也要建立自己的數(shù)字標準體系，跟城市級的數(shù)字標準對接，融入到國家的智能建造，智慧運維的藍圖當中去，這是戰(zhàn)略規(guī)劃層面。

另外我們需要一個全流程整體解決方案，因為地產(chǎn)科技原來解決場景都是散點式的，比如說物業(yè)建造系統(tǒng)有各自軟件和系統(tǒng)，但是這些沒有形成合力，我們看到價值比較小。因為地產(chǎn)公司在物理世界當中就是一個資源整合方，在虛擬世界和系統(tǒng)層面也是要做一個資源，還有集成商，同時要有自己的拳頭產(chǎn)品，拳頭產(chǎn)品就聚焦在企業(yè)認為最快能見到價值的，比如說要營銷階段、設計階段，快速生成圖紙，跟我們的供應鏈實行打通，這是第二塊我們需要做一個整體的解決方案。

第二部分還是要深耕底層的基礎領域，就是結(jié)合自身企業(yè)特點，選擇一些比較認可的方向，利用地產(chǎn)的資源優(yōu)勢跟生態(tài)優(yōu)勢，還有場景優(yōu)勢打磨一個底層的基礎，我們不能停留在應用層，就是要做一些底層技術的國產(chǎn)替代。我們科技團隊有圖形工具領域的人才，我們選擇了國產(chǎn)工業(yè)軟件，就是BIM建模領域去深耕。很快會有第一個版本出來，今后也會對外做一些服務，如果有一些同行有興趣可以做一些交流。

黎振偉：謝謝。下次再來講，如果您能把數(shù)字拿出來，通過數(shù)字化節(jié)約了多少人力，會更有說服力。

下一個是曾慶慶董事長，中國如何向國際經(jīng)驗學習，從過去粗礦式開放到現(xiàn)在精細化發(fā)展，您覺得在這里面我們行業(yè)機會應該怎么去做？特別是我們專業(yè)服務怎么樣為他們做得更好？

曾慶慶：謝謝黎總。高力國際作為專業(yè)服務商，專業(yè)機構，我們從城市更新切入。國外現(xiàn)在城市更新已經(jīng)進入到所謂的3.0階段，什么叫3.0階段？就是垂直+水平融合。

先說水平，什么意思？就是各個地塊內(nèi)的功能以及產(chǎn)品有機融合，在單個建筑體的垂直領域不同產(chǎn)品的融合，這兩者之間有機融合起來就形成一個新的城市更新的東西，這也改變了我們中國高速發(fā)展中做大而美的項目，由于商業(yè)環(huán)境的變化，我們的城市開發(fā)就會進入小而精，這里面帶來的就是全新的服務理念和運營理念，作為我們專業(yè)的服務性機構在里面就會巨大的作用。

剛才劉愛明總提到了，除了房地產(chǎn)，我們更關注商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一類企業(yè)。之前可以看到，現(xiàn)在市場上存在著大量存在物業(yè)，尤其是廣州城市更新很多地方都催生出了大量的寫字樓、商業(yè)等等，但是現(xiàn)在商業(yè)市場，尤其是寫字樓市場空置率大家也看得見，這個對于未來整個城市的發(fā)展，尤其是開發(fā)商如何把資金周轉(zhuǎn)起來帶來巨大的問題，作為我們這樣的專業(yè)機構可以在政府進行城市規(guī)劃的時候進行前置判斷，包括后期運營提供專業(yè)的服務，同時讓我們的政府、平臺公司跟開發(fā)商，跟甲方都意識到社會的分工必須要進行，因為社會的分工意味著效率的提升、成本的下降，這是我認為在這個過程中我們這樣專業(yè)性的機構能夠提供更加深、更加專業(yè)的服務。雖然剛才大家提到了一些不是特別樂觀的因素，但是對我們來說這是我們的好時候，這是我們專業(yè)性的機構能夠發(fā)揮我們能力的時候，所以我想分享一下這一塊，我是比較看好這一塊的東西。

黎振偉：謝謝曾總，給點掌聲。這里說到的多元商機，背后是專業(yè)化，我跟聶總探討，香港最強調(diào)的是專業(yè)化，從運營設計，所有東西都專業(yè)化，所以今后整個房地產(chǎn)的發(fā)展更加強調(diào)專業(yè)，做精細。

我們這么多嘉賓都談完了，我相信我們王會長也在認真聽，會長，您有何評價，怎么看未來新的發(fā)展？

王韶：謝謝黎總。我覺得這一輪的話題設計非常有意思，非常特別。首先我們臺上幾位從地區(qū)構成來講有國內(nèi)的，也有境外新加坡的。從專業(yè)角度來講有聶總住宅開發(fā)的，又有新加坡城市更新的，還有同熙是商業(yè)運營的，還有數(shù)字化的，還有執(zhí)行機構，我就更細一點了，我是行業(yè)協(xié)會的，在上面飄著的。還有一個很有意思的，我們臺這幾位60后、70后、80后搭配得很完美，以80后為主。

我真的很留意地聽他們講了，我個人覺得他們每個人的角度不一，但基本上都講到點上了。我們聶總講到要關注城市和社區(qū)的生態(tài)圈，因為我們住建部黎部長曾經(jīng)講過“四好”，首先是好房子，接著是好小區(qū)，接著就是好社區(qū)，最后就是好城市，都被聶總講到了，這就是高質(zhì)量，聶總把它做了一個很好的總結(jié)。

新加坡的吉寶談城市更新跟我們不一樣，他講到了綠色低碳，但沒講成本，這是一個方面，但如果說因為綠色低碳而讓我們企業(yè)增加不少費用的話，那還得算算，方向肯定是沒錯，但是社會效益跟經(jīng)濟效益必須要平衡，光都人特別會算帳。

同熙講到持有經(jīng)營，那肯定是未來整個城市，包括中國房地產(chǎn)未來發(fā)展的一個方向，我之前也一直強調(diào)房地產(chǎn)必須要從單一的商品、住宅的銷售向持有經(jīng)營發(fā)展。在去年博鰲論壇上我很恒隆的陳先生有過對話，我說香港房地產(chǎn)的今天就是中國房地產(chǎn)的明天，其中之一就是同熙老總講的。他還講到一個資產(chǎn)輕重比的問題，我看到龍湖的老總來了，其實龍湖也是這樣做，包括萬達也是這樣做，必須要控制輕重比，這也是高質(zhì)量發(fā)展的一方面。

金地科技的帥哥說得很簡單，我總結(jié)他的講話就是數(shù)字賦能。

高力應該是國內(nèi)整個執(zhí)行機構比較有為的一個企業(yè)，他講到小而精，小而精也是未來房地產(chǎn)的一個方向。

總結(jié)歸納一下在座五位兄弟的講話，跟我對房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的路徑，就是“生態(tài)+生活+生產(chǎn)+科技+文化+地產(chǎn)”，這才是房地產(chǎn)的路徑。

黎振偉：謝謝王會長精彩的總結(jié)，又豐富了我對地產(chǎn)的認識。

時間關系，我們到此結(jié)束！

標簽：