當前資訊!年報觀察 | 重壓之下，中海物業毛利率四連降

觀點網 3月23日，中海物業披露了2022年業績并召開投資者業績會。

(資料圖)

根據年報顯示，中海物業2022全年營業收入為126.89億港元，同比增長34.4%，凈利潤16.88億港元，同比增長27.9%。但第三方和非住領域的拓展未達預期，而增值服務則掉速明顯，占總收入的比重明顯收縮。

財務方面，中海物業近5年毛利率出現4連降，不過，在環境重壓之下，中海物業并未如其他同行一般，計提過多的資產減值損失。

未達標的目標

2021年，中海物業提出了一系列包括“內生外拓1:1”、“主要指標年復合增長率超過30%”等目標在內的十四五期間戰略規劃。然而，2022年物管行業遭受重創，眾物企業績普遍下行，中海物業亦不例外，從最新公布業績數據來看，其未能兌現業績增長戰略目標。

具體來看，中海物業2022全年營業收入為126.89億港元，凈利潤16.88億港元，毛利率下跌1.5個百分點至15.9%。

規模方面，截至2022年末，其在管面積增長23.2%至3.2億平方米，其中約67.2%源于關聯方，32.8%來自外拓，而在新增項目中，外拓項目的占比過半，達到了55.7%。不過中海物業本身啟動外拓較晚，一直到2020年，中海物業源自中海及中建系的項目占比還高達91%，因此綜合來看，其近年來的外拓活動相比競爭對手仍然落后較大身位。

收入結構上，中海物業2022年的增值服務發展表現出了明顯頹勢，其非業主增值服務營收占比由18.9%下跌2.3個百分點至16.6%，住戶增值服務的營收占比也由8.6%下降1.7個百分比至6.9%。由于增值類業務相比基礎物管服務抗周期性較弱，受環境影響也較為明顯，增值服務掉速也是2022年上市物企的一個普遍表現。

此外，中海物業近年也布局了在非住宅領域的拓展，其全年新增項目中非住項目的面積占比達到31.8%，但截至2022年末，中海物業業態構成仍以住宅為主體，管理面積中有75.5%為住宅。

項目方面，中海物業2022年中標了其首個城市服務項目，即烏魯木齊市沙依巴克區友好北物業城市服務項目，作為規模大型的國資物企，中海物業在城市服務領域進行布局較晚，，雖然中海物業的國資身份仍能給予其該方面發展的助力，但這一藍海已有不少物企進行大面積布局。

據觀點指數不完全統計，中海物業2022年中標項目包括國家游泳中心（水立方），成都金融創新中心、浙江臺州高速公路等。

中海物業過往在收并購方面的表現一直不甚積極，唯在2022年以7610萬元的代價、11.2倍的PE收購了廣州利合物管，完成了一宗小型收并購的落地。利合物業主要是廣州亞運城物業管理公司的主體，通過本次收購，中海物業將承接廣州亞運城項目的管理和運營。

另外，中海物業2022年所管理的香港方艙項目產生的收益和疫情成本產生了對沖效應，實質一定程度抵消了疫情帶來的負面影響，該正負兩方面影響預計在2023的業績中都不會再顯現。

總結過往數據來看，過去3年，中海物業在管面積復合增長率為28%，凈利潤為29%，營收為32%，和十四五規劃所設定的目標“利潤增速大于營收增速、營收增速大于面積增速”相比，營收和利潤有一定倒掛，30%的主要指標增長目標并未完全達標，未來能否達成有不小壓力。

重壓之下的財務

2022年，環境重壓之下，物管行業各項財務指標都有顯著惡化，其中毛利率的下行最為明顯，中海物業也不例外。2018-2022年，中海物業毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已經四連降。

2022年行業受疫情影響較大，中海物業全年因疫情產生了約7190萬港元的額外成本，若剔除該部分影響，中海物業2022年毛利率則約為16.5%，相比2021年有一定微升。

從今年已發年報物企的數據來看，由于宏觀及地產經營環境的惡化，作為地產產業鏈的一環，大多數物企都進行了大比例的壞賬計提，對凈利潤造成較大不良影響，大量物企甚至轉盈為虧。

資產減值損失反映的是經過減值測試過后，從會計處理角度企業對未來的某種市場預期，物業企業屬于輕資產行業，持有資產的主要構成為各類應收款以及現金、商譽等，其中現金風險較低，中海物業過往并購較少也不存在過多商譽，主要是應收款部分會存在減值風險。

中海物業在2022年財報中并未計提過多資產減值損失，在惡劣的宏觀環境下，與其他物企不同的是，中海物業甚至還調低了計提減值損失的比率，由2021年的9.0%下降至6.6%，其全年計提減值損失僅為5050萬港元。

中海物業本次相對其他物業企業計提了較少比例的資產減值損失，可以從兩個不同角度進行解讀，一是其他物企計提較多減值損失除了是受環境下行影響外，還有可能是源于部分物企過往業績“注水”過多，同時關聯方支付力大幅下降，因此本次計提大比例壞賬相當于對相關業務進行“清洗”，而中海物業該類業務可能相對較少或關聯方仍維持有較高的支付能力故沒有進行過多計提；二則可能是中海物業應收款部份相對其他物企，其對于回款有較大信心。

不過，中海物業2022年回款實際也受到較大影響，其2022年的貿易應收款及應收保固金規模從上年的15.25億元增加47.34%至22.72億元，增長比例要顯著高于營業收入增幅，而且與此同時，中海物業的應收賬款周轉率也由2021年的7.28次下降到了2022年的5.62次。

另外值得注意的是，在在手現金達46.91億元的情況下，中海物業去年還產生一筆約7億元的短期銀行借款，并產生了約1400萬元的財務費用，雖然中海物業年內借貸利息的加權平均毛利率也較低，僅為2.72%，且大部分有息負債已進行償還，但物業企業借入大額有息負債在行業中仍是較為少見的動作。

在物管行業中進行同期橫向比較，中海物業2022年的業績表現仍屬于頭部水平，但同樣也表現出了大量環境重壓的痕跡。

上個月，中海物業發生了較大的人事變更，楊鷗辭任了中海物業執行董事、行政總裁等職務，并由肖俊強進行繼任。本輪人事換班或許將為中海物業帶來一些新的改變。

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