年報觀察 | 金茂服務“高質量增長”

觀點網 上市一周年，金茂服務交出的2022年成績單頗有可圈可點之處。

截至2022年12月31日止年度，金茂服務總收入約24.36億元，同比增加60.7%；毛利約為7.34億元，同比增加約56.1%；年內利潤約為3.41億元，同比增加約90.7%。

2022年，物企普遍面臨增收不增利的境況，部分物企甚至出現虧損。在此背景下，金茂服務卻實現了逆勢增長，歸屬于母公司所有者的凈利潤為3.36億元，同比增長88.8%；經調整凈利潤（不計及上市開支及匯兌損失的年內利潤）則同比增長95%至約3.8億元。

(相關資料圖)

規模方面，截至2022年末，金茂服務的合約建筑面積約為8082萬平方米，在管建筑面積約為5686萬平方米，較2021年末分別增加約40.3%及56.3%。

很顯然，在穩定高質量、重視長期主義的央企優勢平臺上，金茂服務已經搭建好了多元穩定的優質服務生態，去年大增的營收及利潤數據就是最好的證明。

收入結構優化

從2022年財報來看，金茂服務非業主增值服務收入占比略有下降，全年非業主增值服務收入為5.85億元，同比增長15.4%。

與此同時，社區增值服務業務收入取得大幅增長，由2021年的1.86億元增長247.3%至2022年的6.45億元。

關于該項增長，年報指出，隨著業務規模擴張，在管物業數目增加，社區生活服務收入由2021年的2490萬元大幅增加約594.0%至2022年約1.73億元；其次，金茂服務圍繞美居平臺服務拓展多種產品類型，室內裝修平臺服務同比增長達1090.2%至1.33億元；及房地產經紀服務收入同比大增303.7%至1.54億元。

對此，金茂服務管理層介紹，2022年，金茂服務在生活服務、空間運營、美居業務、資產經紀四方面同時發力，采取團隊提升、體系優化、管理穿透和業務創新等措施，有效提升了社區增值板塊的運營效率和業務拓展能力，2022年該板塊收入達到了6.45億元。

與此同時，物業管理服務仍然是金茂服務營收的主要來源，該項收入在2022年同比增長46.6%至12.07億元，在總收入中占據49.5%的比重。年報提及，該項收入增長主要由于在管建筑面積增加所致。

除了收入結構的改善，金茂服務在毛利率方面，也仍維持在行業中上水平。

物企毛利率不斷下滑已是不爭的事實，據觀點指數統計，2022年上半年，上市物企平均毛利率為26%，同比下降約3個百分點。金茂服務2022年毛利率也出現輕微滑落，但降幅明顯小于行業均值，由2021年的31.0%降低0.9個百分點至30.1%，主要系拓展社區增值業務，產品開發及推廣相關支出增加所致。

作為勞動密集型行業，物業企業天然存在人力成本剛性上升壓力，大部分物企都面臨利潤空間被壓縮的困境。金茂服務管理層坦言，未來基礎物管的毛利率水平確實會在一定程度上承壓。

為此，金茂服務也在服務創新能力增長上下足功夫，如探索線上直播創新、數字和信息化技術創新等。

金茂服務表示，公司將持續堅定加大數字化投入，以此帶來大幅效率提升；其次，進一步加大城市內部的項目密度，幫助控制基礎物管成本；整合基礎物管相關供應鏈資源，進一步和供應商探討如何優化供應鏈供給成本。

另悉，在中國金茂“客戶的需求，就是我們的追求”服務主張下，金茂服務已與金茂U+這一創新增值服務平臺形成良好的協同融合，后者所提供的三大品類，上百種產品與服務，都是從每一個金茂家庭的反饋所產生的。一方面滿足業主生活所需，另一方面對業主需求進行提前預判，并及時提供定制化商品和服務。

可以看出，增值服務發展創新的同時，也將為金茂服務的業績高增長提供了更多可能。

“高質量增長”

2022年，受宏觀環境及地產行業的波動影響，物企增收不增利的現象普遍。金茂服務營收和歸母凈利潤卻分別錄得增長60.7%、88.8%。

對于凈利潤增長速度超過營收增速，金茂服務管理層解釋，這得益于公司在管理費用、銷售費用方面做得管理提效工作。

年報顯示，金茂服務2022年銷售及分銷開支同比增長267.3%至約5400萬元，行政開支增長14.4%至約2.4億元，融資成本同比下降約95.3%至約160萬元。

銷售及分銷開支的增長源于擴展獨立第三方開發的物業服務業務。截至2022年末，金茂服務的合約建筑面積約為8082萬平米，在管建筑面積約為5686萬平方米，較2021年末分別大幅增加約40.3%及56.3%。

在外拓方面，金茂服務主動拓展服務邊界，2022年簽署城市服務項目5個，通過中化協同獲得4個外拓項目。城市服務即企業承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統籌、運營和管理的過程。

金茂服務在2022年總結出城市運營服務的4種模式，第一種模式是“產業+物業”，第二是“運營+物業”，第三是“資本+物業”，第四是“更新+物業”。

以堯化科技大廈為例，在“運營+物業”模式下，街道把管委會所具有的堯化科技大廈項目交由金茂服務運營，同時進行物業管理，獲得資產運營的溢價。金茂服務表示，該項目當年轉化合同額超過3000萬元，目前已經鎖定的未來可見收入高達5000萬元。

很顯然，在穩定高質量、重視長期主義的央企優勢平臺上，金茂服務已經搭建好了多元穩定的優質服務生態。

截至2022年底，金茂服務業務覆蓋全國68個城市，過去三年在管面積復合增長率達到79.1%，2022年在管面積達到5686萬平方米。2022年其住宅物業平均單價3.37元/平/月，非住宅物業的平均單價17.63元/平/月，單價對標市場價仍然趨于前列。

對于收并購的態度，金茂服務管理層表態“追求高質量的發展，不拼規模”。即在規模增長過程中，特別是收并購過程中，堅持高質量發展，摒棄犧牲利潤換規模這種粗放行為。

2022年，金茂服務全資收購首置物業，實現了上市后的首筆并購項目。首置物業項目并購之后，金茂服務積極落實投后管理，三個月內完成了屬地項目整合與職能團隊融合，快速導入了金茂服務管理體系，推動區域協同，實現了服務品質和管理效率的雙向提升。

數據顯示，金茂服務在手現金持續增長，于2022年12月31日，該集團現金及現金等價物約10.19億元，凈利潤和現金流比例達到0.92倍，資產負債率維持在50%左右的健康狀態。

值得一提的是，與2021年一致，截至2022年底，金茂服務并無未償還借款，沒有任何的有息負債。

標簽：