觀點直擊 | 美的置業郝恒樂：2023年絕對不會多點開花（實錄）|全球速看

觀點網衡量一家企業的成績，并不像看上去那么簡單。

簡單地翻開年報，會發現美的置業只不過是一間再普通不過的腰部房地產開發商，同行普遍遇到的問題，它未能幸免：過去兩年行業深入調整，去金融化、去投資化、去杠桿化氣氛濃厚，企業利潤空間被壓縮。

因此資料顯示，在過去一年內，該公司營業收入736.31億元，同比下降0.1%；毛利錄得113.06億元，毛利率下滑約3個百分點至15.4%。

(資料圖片)

同時，年內利潤為35.77億元，同比下降32.5%；公司擁有人應占核心凈利潤為19.69億元，同比下降49.5%。

銷售方面也不算亮眼，2022年全年，美的置業實現全口徑合約銷售792.4億元，僅達到2021年1371.4億元的不足六成。按照觀點指數榜單，排在行業第23名。

但有趣的是，美的置業是2022年獲得最多政策支持的民營房企之一。

與行業排行前10的碧桂園集團、龍湖集團一道被評為“示范房企”，融資渠道暢順，年內完成再融資超過77.5億元，包括第二支箭范疇內的兩筆中債增公司擔保共25億元中期票據，這批票據同時獲得美的集團反擔保。

“第一支箭”方面，美的置業獲得中國銀行、工商銀行、浦發銀行、建設銀行等8家銀行超過1000億元的授信額度；除這些全國性商業銀行之外，美的置業還從地方銀行獲得支持。

例如廣州銀行與美的置業簽署了戰略合作協議，提供總額100億元的意向性綜合授信；順德農商銀行向美的置業提供意向性綜合授信額度200億元。

“在融資環境變化下，我們還在逆市增長（指發債），這都離不開股東在背后的支持。”集團執行董事兼首席財務官林戈表示。

據了解，美的集團何氏家族內，何享健兒媳盧德燕通過美的發展、美恒和美域三家全資控股公司控制著美的置業約78.5%股權。美的集團和美的置業之間的關系十分密切，既有“間接”的股權關系，又有資金和資源支持。

據透露，美的集團作為名義上的大股東，2022年對美的置業的支持主要包括2021年15億港元派息，選擇用“以股代息”方式處理；美的置業在大股東的支持下完成多筆債務發行。

“尤其是大家看到去年向中債增提供擔保的中票，其中有25億是我們的股東提供反擔保，這是非常難得的純信用的反擔保。”林戈說。

另一方面，盧德燕控制的實體作為關聯方，過去一直以關聯方交易形式為美的置業的借款提供擔保，2018-2021年財年涉及的金額分別為76.7億元、90.6億元、80.01億元、54.90億元，2022年相信也有類似的操作。

美的集團是全球最大的空調制造商之一，也是中國家電市場的主要參與者之一，該公司2021年營收達到3434億元。如此大股東背景，支撐了美的置業強勁的資產負債表。

美的置業擁有獨特的融資結構，截至2022年12月31日，銀行借款、境內公司債券分別占有息負債的58%、28%，且沒有境外美元債。

期內，美的置業成功將負債水平進一步壓降：有息負債485億元，同比下降14%；加權平均融資成本，同比下降了20BP至4.62%。

據透露，美的置業未來一年內到期的有息負債是137億。其中到期的債券一共有6筆，合計總金額51.44億，到目前為止已經清償了20.04億元，剩余31.4億元待償還。與之對應，美的置業截止到2022年底擁有現金總量264億元，尚未動用的銀行授信1080億元。

依托毋庸置疑的境內高信用，美的置業原本可以支撐更大的野心，但它對新增土地儲備保持了相當程度的謹慎。

2022年，美的置業在公開招拍掛市場僅獲取一幅位于上海的土地，其余精力則花在推動已有合作項目的選擇性收購和退出。

用管理層的話來說：“在土儲方面主要是根據現在存量的土儲做了改善，新增土儲主要是對現在存量的土儲做了一些換倉。”

其中，對于量級高城市的土儲，增加了股權比例的收購，提升權益；對于量級差城市的土儲，果斷地從合作項目中退出。

具體而言，美的置業將9個項目的權益比例提升至100%，同時退出了柳州、九江、岳陽、大理等城市的合作項目。

通過與同一間合作企業不同項目之間的股權置換，亦降低了相關成本。例如美的置業在3月份與金科地產的交易，前者向后者購買南京市江寧區一幅總建筑面積約20.31萬平方米的土地的權益，作為交換退出岳陽、柳州兩個住宅項目。

郝恒樂總結：“最重要是做了結構的優化，而不是在增量上做太多的文章。”

經歷2018-2019兩個拿地高峰后，美的置業在2020年開始強調做“減法”、投資策略“精準”圍繞長三角、大灣區、重點省會城市和區域中心城市深耕布局，往更高能級城市集中，并嚴格控制新進城市。

2021年末，美的置業曾指出公司布局的核心城市有29個；2022年中期，管理層的表述為聚焦到25個核心城市。而根據參與了2022年年度業績投資者會的投資者分享，管理層最新的指引是，公司將進一步聚焦再聚焦，聚焦到20個以內，甚至15個左右的城市。

具體名單為，大灣區的廣州、佛山、東莞，長三角上海、蘇州、南京、寧波、合肥還有泉州，華中的武漢、長沙，西南的重慶、昆明、成都等省會城市。

談到2023年土地布局，郝恒樂稱，今年土地市場信心在增強，土地素質有所提高，同時價格相信不會有大幅度上漲。因此，美的置業2023年會進行適度的土儲新增，對具體土地的研判上，“肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花。”

2022年放棄拿地，調整土儲結構，2023年加強投拓力度。美的置業從某種程度上賭對了土地市場供應模式的走向。

區別于將近兩年來的少批次多宗地塊集中出讓，目前國內多個城市都在做土地供應的“提質減量”，尤其針對住宅用地。這對于擁有充足資金的美的置業來說，無疑是好消息。

以下為美的置業2022年全年業績發布會問答環節實錄：

現場提問：公司如何看待當下的土地市場？有沒有積極補充土地儲備的計劃，全年的投資規劃如何安排？

郝恒樂：說到今年的土地投資計劃，我們先看去年，2022年整個房地產行業可以說極其嚴峻。兩大現象，一是債務大量違約，二是大量企業虧損。

美的置業在去年一年在債務方面安全健康，沒有任何一筆錢出現違約。另外在盈利方面，剛才看到我們的財報，去年還有合理的盈利，我認為這兩方面是非常不容易的。

去年一年我們沒有在公開市場拿很多的地，僅僅增加了上海一個項目。但是在存量的土地進行資產結構的優化以及合作方的股權收購方面做了大量的工作，當時也是考慮土地儲備比較充足的，最重要是做了結構的優化，而不是在增量上做太多的文章。

進入到今年，大家也看到市場的信心有所恢復，不利因素也逐步減少，有利因素在逐步增加，我們也看到在2、3月份房產銷售的市場也得到了充分的體現。所以我們認為，今年的土地應該比去年的機會更多，以及對接下來土地市場的信心大家都有所恢復。

我們認為今年的土地供應應該是比較充足的，機會也會很多，突然的質素也比較好。但是土地價格也并不會出現爆發式的增長，因為現在還能夠健康、安全發展的房企都是比較理性的，所以土地市場并不會出現暴漲的現象。

針對這個狀況，以及結合美的置業自身的土地儲備和各個城市的結構，我們今年會積極、動態地研究優質的土地，積極捕捉投資的機會，并且根據每個城市的去化速度進行結構性的補貨，保持適度的土地新增。

在對具體土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花。我們現在重點布局的區域，在2019年以來都已經在逐步的改善和聚焦，大家也看到我們現在基本上聚焦到長三角、大灣區，實際大灣區也是聚焦在珠三角這個小區域，還有中部、西南、東南這些位置，我們的布局相比前幾年已經聚焦了很多。

今年新增土地也基本上圍繞這些區域，但并不是這些區域的每一個城市都會增加，在這些區域當中，我們結構性缺貨的城市會動態的研究增加，期待能有一個持續的發展和土地資產結構持續的提升。

現場提問：觀察到近期市場出現了先回暖又回落的跡象，管理層怎么看待后續的復蘇情況？

王全輝：確實如您所看到的這種現狀，2月份的市場無論從到訪量還是成交量，環比1月份均出現了大幅的增長，出現了復蘇的苗頭。

3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交對比去年同期來看，還是增長的幅度比較大，因此這是一個階段性的回落，并不是市場出現了什么問題。

隨著疫情管控的全面放開，包括中央對經濟復蘇各項政策持續落地，中央跟地方政府對房地產的支持也在不斷地加碼，企業端和居民端對于經濟恢復的信心跟預期都在逐步轉好，因此我們對于市場短期來看是穩中向好，長期來看是堅定看好。

現場提問：公司一直以來保持了良好的派息政策，未來的派息政策是否會有變化？包括派息的方式以及比例是如何規劃的？

林戈：美的置業2018年上市，上市5年來我們一直堅持有競爭力的派息政策，在考慮公司發展過程中，也兼顧我們股東的回報，大家也看到過去5年來，我們累計的派息率基本上是在40%以上，總共派了84.5億港幣的利息。

對于未來，我們還是會秉承有競爭力的派息率，也會堅持一年一派的政策。

現場提問：美的置業是房地產同行業中不可多見的有大股東實業背景支持的企業，目前大股東給到公司的支持有哪些方面？以及大股東對房地產板塊有怎樣的規劃？

林戈：股東背景以及美的品牌和美的集團的發展理念，我認為這就是最無形的支持。落實到具體來看，我們回顧2022年，就可以看到股東在這個行業最艱難的時候，對美的置業公司和對房地產行業堅定的信心。

從兩個方面來看：第一，2021年的派息，股東是以股代息的，股東選擇把15億港幣的股息留在公司，拿的是股份，讓公司在面對市場環境和行業巨變的挑戰之下有更充裕的現金，去應對新的變化。

第二，2022年在融資端口來說也是最艱難的一年，美的置業表現的很從容，從兩方面可以看到，一方面是我們在股東的支持下，幾次發債都能順利發出去，尤其是大家看到去年向中債增提供擔保的中票，其中有25億是我們股東提供的反擔保，這是非常難得的純信用的反擔保，使得我們的債順利發行。

并且大家也可以看到，我們去年的融資成本比2021年下降了20BP，這也是非常難得的。同時我們的發債增長了20億，在融資環境變化下，我們還在逆市增長，這都離不開股東在背后的支持。

最重要的一點是股東給我們的理念，這個理念我用一句話來講，大家就能理解，股東要求我們堅持長期主義的理念。股東要求我們造最好的房子、賣最好的價格，給股東最好的回報。

也就是說我們要像美的集團一樣，做最好的產品，讓客戶最喜歡的產品，然后賣到最好的價值，這就是股東對我們的要求，股東要求我們堅持長期主義，這也是美的置業提出來，我們是一個馬拉松選手的背后動力所在。

現場提問：近年來房地產市場發生了深刻變化，面對新的競爭格局，美的置業發展的戰略有哪些調整？此外公司在多元化賽道歷經數年的深耕，目前成效如何？

郝恒樂：說到戰略，美的置業也面對未來整個行業深刻的變化，在不斷地調整，因為我們每年都要做三年的滾動發展規劃。

總體原則，我們對未來肯定是堅持有質量的經營、可持續的經營，追求各個指標良性、安全、健康，不是說簡單的追求單一規模的擴張，這是最基本的原則。

具體業務結構，我們一定還是堅守開發業務這個基本盤，因為房地產開發這個業務是我們的基本盤，也是未來持續不斷地有市場需求的長期行業，所以我們堅守基本盤。同時我們在房地產開發業務鏈上深挖這里面的一些發展的空間，持續推動相關多元化的經營業務，這是從業務結構方面。

具體在房地產開發業務這一塊，一定要做新模式的轉型，這是從國家，包括企業自身的需求，必須做新模式的轉型。

首先是產品驅動價格，我們也看到房地產市場的需求結構發生了深刻的變化，消費升級、人們對美好生活的向往是一個主流，所以消費者對品質、材料、工藝、功能是高度敏感的，甚至有些情況下比對價格還要敏感。

在這些方面，美的置業一直以來堅守制造業的精髓和制造業的文化，認認真真地去做產品，在品質上、在材料上，在工藝上，在功能上去做出自己的強勢，而且在成本方面配置到位，高品質的交付。并且通過我們智能化功能的配置，來實現銷售的溢價和流量的增加。

第二是服務驅動價值。因為服務是長期的，是消費者長期的需求，對這一塊，美的置業要求我們的服務板塊認認真真地做到完美的、用心的服務，實現自身價值以及業主資產價值的提升。

第三是運營效率驅動投資回報。當然這個運營效率是涵蓋多個方面，不是簡單的快開發、快預售的問題，我們是在房地產開發這個業務鏈上保持合理的高效，包括資金、產品、運營、銷售、交付等等，每一個環節保持高效的運營，只有這樣才會進一步提升開發的投資回報和IRR水平。

在相關多元化業務方面，我們重點是推動智能家居業務和裝配業務，包括物業服務，還有一些特色商業、社區商業。這幾塊相關多元化的業務，2023年的業務規?；旧峡梢赃_到45億，這些都是長期持續經營的業務。

特別是智能化業務和裝配式業務，是戰略性的新興業務。我們有自己的睿住智能公司，主要是圍繞家居智能化，在過去幾年通過大量的研發投入，構建了具有自主知識產權的技術，包括家庭智慧、云端技術，還有HomeOS家庭應用操作系統，以及應用生態場景三位一體，再加上整合我們的終端生態產品，對客戶提供一體化、集成化的智能家居產品。

接下來的定位是堅持做一個相對獨立運作的，具有高度市場競爭能力的第三方業務的公司。從目前來看，我們在智能家居前裝市場的排名也是在行業的前列，接下來還要推動To C市場業務。

我們知道C端市場對智能家居產品的需求正處于上升期，存量房的改造、新房的加裝等等，對智能家居的需求已經非常強烈，我們要推動To C業務發展。

另外一個是建筑裝配式業務，我們通過這幾年的培育，重點在產品升級換代上做文章。早期我們是做建筑配件，也就是單一的PC件，現在重點轉向MIC產品，也就是模塊集成的建筑產品，比如說整體廚房、整體衛浴，同時開拓港澳市場，也拿到了港澳的市場準入的認證，增長前景還是不錯的。這兩個是新興業務。

還有傳統的物管、物業服務，不僅僅是一個獨立運營的公司，而且是做第三方業務拓展的公司，支持開發業務的基本盤，使我們能夠驅動價值。

物業服務這一塊，目前的合約面積有9000多萬平方，在管面積5000多萬方，這幾年隨著我們自己的產品交付進入高峰，在管面積會實現比較大的增長，而且現在也在積極拓展第三方業務，這兩年實現了比較好的增長。

商業主要做一些特色商業和社區商業，雖然體量不大，但是每一個商業都是相對比較精品的，具有明顯特色的。

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