年報觀察? |? 建發凈利率再下跌

觀點網面對遇冷的土拍市場，背靠國資的建發房產2022年逆市拿地，而邁入2023年之初，建發股份更是“壕氣”收購紅星美凱龍。

3月30日晚間，建發房產下屬上市平臺建發國際陸續披露了2022全年業績報告。建發是去年逆市發展的黑馬之一，通過對運營數據、財務狀況及未來發展的觀察，外界得以對其有更清晰的認知。

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期內，建發國際實現總收益約996.36億元，較經重列數據同比增長約82.6%；毛利約152.19億元，同比增長約67.6%；公司權益持有人應占利潤約49.34億元，同比增長約38.9%。

10%-20%增長

作為A股上市公司，建發股份主營供應鏈及房地產業務，房地產業務包括建發房產還有聯發集團兩大公司。

據觀點新媒體了解，2022年，供應鏈運營業務實現營業收入6963.19億元，同比增長13.86%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤40.14億元，同比增長23.07%；凈利率為0.61%，同比增加0.06個百分點；凈資產收益率為19.36%。

分業務看，房地產業務分部期內實現營收1364.93億元，同比增長41.73%；歸母凈利22.67億元，同比下降21.23%；凈利率為5.15%，同比減少2.92個百分點；凈資產收益率為8.93%。

合同銷售方面，地產業務板塊合計實現合同銷售金額2097.25億元（全口徑），同比下降3.60%，降幅遠低于行業水平。其中，建發房產實現合同銷售金額1781.99億元（全口徑），同比增加1.60%；聯發集團實現合同銷售金額315.26億元（全口徑），同比減少25.26%。

建發房產旗下建發國際，于2022年實現收入996.36億元，同比增長約82.6%；物業開發業務收入占966.48億元，同比增長約83.8%。毛利率15.28%，同比減少1.36個點；歸母凈利潤49.34億元，同比增長38.9%。

銷售端則實現權益合同銷售金額1215.2億元，對應建筑面積609.6萬平方米，同比分別減少6.6%、10.7%。

參加建發國際2022年度業績發布會的投資者向觀點新媒體表示，該公司會追求比去年的增長，希望能夠實現10%—20%的增長。按此計算，2023年的權益銷售目標將是1337-1458億元。

按全口徑銷售金額計算，2022年的建發房產一舉沖至行業前十，如若同是以10%-20%銷售目標增長，將是兩千億左右的銷售規模。

管理層提到，再加上今年新拿地，建發國際2023年整體可供銷售貨值可能會是3000億元左右，具體的調整還需根據市場和銷售的支撐狀況。

投拓方面，建發2022年摘得62宗地塊，全口徑拿地金額合計約1030.25億元，其中一二線城市拿地金額占比達92%，重點在上海、廈門、北京、杭州等地獲取多個項目，而在一、二線城市的土地儲備（未售口徑）預估權益貨值占比約70%。

近年增加在一二線城市的布局，建發呈現出“區域聚焦、城市深耕”的拿地策略，這有助于保證未來的銷售及回款效率。2022年，建發房產實現全口徑回款金額1704億元，回款比例達96%；聯發集團實現全口徑回款金額329億元，回款比例達104%。

上述投資者轉述稱，建發國際今年將圍繞約2000億元貨值的目標進行拿地。

建發國際管理層透露到，今年第一季度雖然一些熱點城市拓展比以前難度大，但公司拿到一些三、四線城市核心位置改善性產品地塊。“除了好的一二線城市地塊要去拿，但對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展，特別是較為熟悉和有包握的福建省乃至長三角的區域。”

這或是建發國際的拿地變奏。此前土儲結構向核心一、二線城市收縮調整，而今更多透露出爭取三四線城市核心位置改善性地塊的拓展方向。

期末，建發房產土地儲備面積（全口徑）1673.85萬平方米，同比減少19.82%；聯發集團土地儲備面積（全口徑）688.36萬平方米，同比減少13.12%。建發擁有較為充沛的土儲，能夠滿足未來短期的發展需求。

2022年，房地產整體銷售減少的寒冬之下，建發房產實現同比增長，不乏與保利、萬科等企業“雪中爭俏”的韻味。

凈利率再下跌

2022下半年，房地產融資端有所放松，建發國際亦趁此機會在7月及12月完成配股融資，累計獲取13億港元。

自2015年起，建發國際幾乎每年都會進行配股融資，每次配股金額在10億港元以內。雖然短期內會存在攤薄股東回報的問題，但從長遠發展來看，合理的權益融資能夠使得企業有較好持續增長的動力。

快速的規模擴張之下，建發國際把壓力轉置于債務及利潤之上。

于2022年末，建發國際錄得凈負債417.67億元，較經重列2021年末的375.09億元增加了42.58億元；凈負債權益比率約為52.59%，較經重列的2021年約58.36%有所下降。

對于有息負債增長放緩，投資者向觀點新媒體轉述建發國際管理層說法稱，主要是去年年底主動提前還債。

借款總額當中，約86億元須于一年內償還，約827.15億元須于一年后但在五年內償還。期末，建發國際銀行及手頭現金502.81億元，較經重列的2021年約483.51億元增加了19.3億元。據此計算，現金短債比為5.85倍。

2022年末，建發國際存量有息負債的平均融資成本約4.33%，較2021年末的4.69%下降36個BP；另有銀行已批未提金額約348億元。

雖然建發國際融資成本有所降低，但同為國資背景的越秀地產加權平均利率僅3.11%，建發國際仍具有不小的下降空間。

另外，多家房企在2022年報中都進行了大額的存貨減值計提，從而導致利潤的減少。

建發國際的行政開支由截至2021年12月31日止年度（經重列）約10.19億元增加至本年度約44.42億元，增加約34.23億元。這主要由于本年度計提物業存貨撥備增加所致。

以凈利潤率作為考核的建發國際，2022年凈利潤率降至5.6%，為上市以來的最低點。管理層表示，這主要是受到較高減值的影響。

“從結轉來看，可能2024年的影響就會小很多，因為目前整個銷售端的利潤率也在提升。總體而言，銷售端的利潤率基本判斷可以說是比較觸底的狀態。”

建發股份更是計提各類資產減值準備合計62.25億元，將減少歸屬于母公司股東的凈利潤27.50億元。

應收賬款計提壞賬準備4.05億元，其他應收款計提壞賬準備6.11億元，存貨計提跌價準備51.1億元（其中房地產業務計提存貨跌價準備48.39億元），合同資產計提減值準備7395.32萬元。

其中，宿遷·譽璟灣項目計提存貨跌價準備4.5億元，宿遷·文瀚府項目2.88億元，佛山·三堂錦園項目2.54億元，濟南·玖熙府項目2.4億元，南寧·和鳴項目2.16億元等。

此外，建發股份收購美凱龍的交易到目前為止尚未完成。投資者告訴觀點新媒體，建發國際管理層認為可能做到協同的效果，美凱龍在家居、家電、建材有其優勢，可能會提供一些較優質的服務，價格也有些優勢；而美凱龍作為經營商類，對于建發協同拿地或是有一定的幫助。

他強調，這都是一些設想跟可能性，后續的安排推進可能需要根據后面的具體情況再具體分析，對美凱龍目前還沒辦法深入地做一些工作安排。

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