觀點網時隔近2個月，“商住并舉”的民營房企卓越又在融資方面邁開一步。
(資料圖)
4月14日，據卓越集團官微消息，卓越旗下卓越商管近期報送50億中期票據注冊發行申請獲中國銀行間市場交易商協會正式批復，將由中信證券股份有限公司主承銷，在注冊有效期內可分期發行。
這次的動態，實質為卓越商管儲架式發行申報獲受理。
一方面，這意味著卓越受到政策進一步支持，成為去年底交易商協會將民營房企納入“第二支箭”政策以來，獲準儲架式發行的又一家民營房企；另一方面，也表示房企融資環境迎來積極變化。
東吳證券預計，2023年中報前后“三支箭”對房企資產負債表修復顯現，房企融資能力得到初步恢復。央企、國企背靠信用優勢具備更好的融資能力，相對融資優勢將持續擴大；但民企信心復蘇滯后于行業整體，資產負債表修復將需要更多時間。
此前，卓越借助商管上市平臺獲得數次融資，在房地產融資冰結期表現較為突出，并與龍湖、新城、碧桂園等成為少數的未出險民企。
業內人士認為，除了財務自律性，這個群體大多擁有較為充裕的持有型資產，后者為融資持續性提供了保障。
據了解，卓越商業投資性房地產為商鋪和寫字樓，核心資產主要包括深圳卓越梅林中心廣場、金田路皇崗商務中心1號樓、卓越世紀中心3號樓、卓越后海金融中心、前海卓越金融中心、前海壹號、深圳中心天元等項目的部分商鋪及寫字樓，以及青島、上海項目的商鋪及酒店等，去年中期投資性房地產賬面余額共計724.19億元。
2022年，卓越集團共發行三筆債券，包括兩筆1億美元債（利率低至2.91%）、一筆6億元中期票據。
2023年2月，卓越商管再次發行第二期中期票據4億元，用盡了2022年10月獲得的10億元注冊額度。是次發行由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保，債券期限3年，票面利率4.69%。
該公司指出，其中不低于2.8億元將用于項目建設和購回、償還發行人及發行人子公司境外美元債券。
實際上，卓越上述幾次發債均與償還境外債有關，借此，該公司過去一年多以來累計兌付了4筆美元債，涉及本金總額4.5億美元，利率均在6.80-7.20%之間，本年度所有到期美元債已完成兌付。
有數據指出，卓越一年內已無到期債券，若以行權計，則有資產支持證券“卓越優先”、“21四季A1”需兌付，涉及本金額約18億元，且大部分集中在2023下半年。
3月28日，卓越商管曾披露“20卓越02”回售實施結果指，該筆債券回售有效期登記數量為0張，回售金額為0元，剩余未回售債券數量260萬張，剩余債券金額為2.6億元。也就是說，本次債券持有人并未行權，卓越商管暫時無須做出償付。
另外，卓越集團還與工商銀行、建設銀行四家大型銀行達成戰略合作，累計獲400億元綜合授信額度，意味著跟銀行繼續保持良好關系。
但當前金融機構對房企發放流動資金貸款仍未寬松，在實際操作中一般需要傾向于項目貸款，比如具有抵押物的開發貸，這將對房企在手項目的質量提出考驗。
由于銀行借款大多包含擔保措施，卓越商管需要將部分資產拿出來作為抵質押用途。
截至2022年6月，該公司受限資產規模約達324.11億元，占期末凈資產比例的51.99%；其中存貨、投資性房地產分別占10.84億元、308.78億元，抵押權人或質權人均為銀行。
根據該公司披露，卓越商管2019年末、2020年末、2021年末和2022年6月末資產負債率分別為67.05%、70.91%、65.27%和63.38%，呈波動下降趨勢，目前在房地產行業內處于較低水平。
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