【天天速看料】大宗交易時機已至？浙商銀行深圳買樓記

觀點網商辦市場低迷之際，浙商銀行選擇“大刀闊斧”。

(資料圖片)

6月25日，浙商銀行發布公告稱，將斥資23.34億在深圳購買寫字樓。

對于買樓的原因，浙商銀行表示，基于深圳分行業務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及長遠發展考慮，經多次現場勘察、比選、研究，擬購置深圳中洲濱海商業中心西塔（1棟A座）第1-21層作為營業辦公用房使用。

若按建筑面積41186.7平方米和總價、稅費合計23.34億元計算，均價為5.67萬元/平方米。

時機

從地圖上來看，浙商銀行擬購買的深圳中洲濱海商業中心西塔房產，位于福田區上沙下沙片區，處于主干道濱河大道邊上，距離深圳市民中心和深圳灣公園都不遠。

2022年報顯示，浙商銀行深圳分行資產規模1117億元，機構數量12家，員工人數734人，從職工人數上僅次于杭州、南京、北京分行，與廣州分行相當。

不過，同日公布的董事會決議顯示，12位董事中，來自橫店集團的胡天高對議案投了反對票。反對理由為，一是從浙商銀行目前實際情況看，資本耗用應優先聚焦于生息資產，二是該辦公用房的買入時機有待商榷。

事實上，浙商銀行2022年初也在上海投入30億元買樓。

當年3月底，浙商銀行表示，基于上海分行業務發展、人員隊伍的逐步擴大，以及浙商銀行總行在滬機構、子公司布局和長遠發展考慮，經多次現場勘察、比選、研究，擬購置浦東新區浦東大道1500弄1號綠地創驛大廈A塔樓作為辦公大樓使用。

購置標的包括A塔樓56962.8平方米（其中辦公產權面積54199.70平方米，非計容面積2763.13平方米）、停車位280個（含223個產權車位，57個非產權車位的使用權）及C裙房使用面積約560平方米的10年使用權，總價29.38億元（含增值稅9%），加上契稅等其他費用，資產購置費用合計約30.3億元。

值得注意的是，6月11日浙商銀行正在進行配股再融資，擬融資金額預計129億元。

6月11日晚間，浙商銀行公告，擬按照每10股配售3股比例配售，本次配股價格為2.02元人民幣/股。若以浙商銀行2022年底總股本212.69億股為基數測算，本次可配售股份數量總計63.81億股，其中A股可配售股份數量為50.14億股，H股可配售股份數量為13.66億股。按照2.02元的配股價格，預計配股募資約129億元人民幣。

按照配股發行流程，6月14日為配股股權登記日，6月15日到6月26日停牌，配股繳款日為6月15日到21日共計5個交易日。6月26日為登記公司網上清算日繼續停牌，27日刊登配股發行結果并恢復交易。

浙商銀行表示，本次配股募集資金將全部用于補充銀行的核心一級資本，提高銀行資本充足率，支持銀行未來各項業務持續健康發展，增強銀行的資本實力及綜合競爭力。

浙商銀行2022年年報顯示，十大貸款客戶中，排名第一的便是房地產業，占據了4席，并且房地產業還是浙商銀行公司貸款和墊款的第三大行業。

截至2022年上半年，浙商銀行對公房地產貸款1781億元，占全行貸12.09%，該比重在A股上市股份行中是最高的。

目前，浙商銀行主要在長三角的浙江、上海及江蘇開展經營，去年利息凈收入的51.04%就來自長三角。

2023年4月25日，浙商銀行公布2023年一季報，實現營業收入157.80億元，同比增長2.53%；截至2023年3月末資產總額2.75萬億元，增長4.77%；歸屬于本行股東的凈利潤56.25億元，同比增長9.91%。

截至報告期末，浙商銀行發放貸款和墊款總額1.59萬億元，在2022年兩位數增長的基礎上增加696.39億元，比上年末增長4.57%，增速居股份制銀行前列。負債總額2.58萬億元，比上年末增長4.88%。

截至發稿，浙商銀行最新市值為561.79億元。

展望

中洲濱海商業中心項目位于福田中心區，該項目總建面約29.88萬平方米，其中西塔地上62層，約280米，建面約11.67萬平方米，目前處于被抵押狀態，抵押權人為興業信托，抵押擔保額20億元，預計2023年8月底交付。

據披露，戴德梁行和仲量聯行以2021年11月為基準日對該項目資產估值分別為25.84億元、26.15億元，仲量聯行2023年6月初評估結果為25.11億元，最終成交價22.65億元，折價幅度9.8%。

不止此一處，同樣不止深圳一城；戴德梁行曾于年初表示，2023年寫字樓市場將穩步復蘇。

戴德梁行2022年度報告《大中華區寫字樓供應/需求前沿趨勢》顯示，展望未來，隨著深港兩地全面通關，深圳地區商務交流回暖趨勢明顯，中長期經濟復蘇可期，并有望支撐寫字樓需求端重歸景氣，但集中供應背景下，租金走低、空置率走高的局面或將在中短期延續。

大中華區21個主要城市核心商圈寫字樓市場數據速覽（2022年）

*2022年下半年值**歷史數據庫有調整 資料來源：戴德梁行研究部

第一太平戴維斯統計數據及分析則顯示，2023年，深圳甲級寫字樓市場或再度迎來供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平方米。其中，第二季度，全市將迎來六個新項目入市，約為市場帶來41.0萬平方米甲級寫字樓供應。

屆時，深圳全市總存量將過千萬平米而達到1046.6萬平方米，同比擴張4.1%。

第一太平同時認為，供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產表現，令全市平均租金延續下降趨勢。但隨著本地經濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。在供應高峰疊加內外部環境不確定性猶存的背景下，寫字樓物業資本值或將于中短期內延續下降趨勢。

就深圳寫字樓大宗交易市場而言，5月9日，萊坊發布的2023年第一季度《深圳甲級寫字樓市場報告》顯示，2023年第一季度，深圳寫字樓投資市場錄得四宗大宗交易，總交易金額約為人民幣5.97億。

萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管朱磊表示：“深圳全市租金自2018年開始步入下行區間，至今邁入第五年。租金三年間下降14%，五年間下降22%。”

四宗交易分別為：Shen zhen Jia Ji Technology購置深圳智慧廣場c座7513平方米；深圳新益昌科技股份有限公司購置瑞灣大廈；此外，華潤置地大廈E座的兩個較大面積單元成功出售，交易面積共計3265平方米。

相對而言，浙商銀行此次收購可謂“大手筆”，算是近期深圳大宗交易市場的最大單交易。

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