造富雪道 | 明喆集團闖關深交所 一家非房地產背景物企的另類賽道

觀點網6月26日，明喆集團股份有限公司向深交所遞交首次公開發行股票并在主板上市的招股說明書（申報稿），保薦人為長江證券。

招股書顯示，明喆集團擬發行不超過6000萬股，占發行后總股本的比例不低于25%，擬募資14.1億元，用于營銷網絡及品牌建設、信息化建設與升級、人力資源建設、城市服務業務拓展和能力建設及補充流動資金。

據悉，這家2000年10月31日在深圳成立的物管公司，業務聚焦在非住宅物業管理服務領域，主營業務為綜合物業服務及其配套的單位食堂服務。

(資料圖)

其中，前者指為機構客戶提供一體化后勤服務，主要客戶類型包括醫療機構、行政事業辦公、企業辦公、教育機構及其他物業。

當下，明喆集團的業務遍布27個省、直轄市、自治區，覆蓋70余座大中型城市，基本實現全國化布局，服務項目近600個。

值得一提的是，明喆集團的控股股東為高海清，共同實際控制人為高海清、張國玲、高藝菲。

其中，高海清與張國玲是夫妻關系，與高藝菲是父女關系，三人合計直接持有公司股份80.7786%，合計控制公司91.7115%的表決權。

非房地產背景

據招股書介紹，明喆集團目前主要采取直銷模式，通過招標獲取客戶。

截至2022年12月31日，明喆集團在管醫療機構、行政事業單位、企業辦公、教育機構及其他物業項目分別為99個、157個、133個、139個及55個；在管面積分別為1118萬、804萬、652.93萬、1092.46萬及423.26萬平方米。

近3年內，國家電網為第一大客戶，銷售金額分別為2.355億元、2.468億元及2.5億元，占當期營業收入比例分別為7.83%、7.39%、6.92%。同期，前五大客戶銷售額分別為6.145億元、6.23億元及6.575億元，占當期營業收入比例分別為20.44%、18.64%以及18.18%。

整體來看，明喆集團主營業務收入主要來源于綜合物業服務，2020年、2021年和2022年，綜合物業服務收入金額分別為26.65億元、30.21億元和33.34億元，占主營業務收入的比例分別為88.72%、90.48%和92.31%，收入規模和比重持續上升。

報告期各期，明喆集團收入分別為30億元、33.42億元及36.16億元，扣除非經常性損益后歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為2.76億元、2.48億元及2.78億元。

有報道稱，該公司收入及利潤規模在A股上市物業公司中僅次于招商積余。

據了解，招商積余重要子公司中航物業管理有限公司主要從事辦公、商業、園區、政府、學校等業態的非住宅類物業管理服務。2022年，招商積余實現營業收入130.24億元，實現凈利潤5.69億元；物業管理收入占比96.01%。

觀點新媒體還了解到，截至2023年3月31日，招商積余物業管理業務在管項目數量達到1945個，管理面積達到3.15億平方米；一季度物業管理業務實現新簽年度合同額8.04億元，較上年同期增長10.14%；期內新增辦公類、園區類、政府類項目30余個。

如此看來，與招商積余相比，明喆集團無論是在營收、凈利潤還是在規模上都有較大差距。

而在A股上市的物企中，新大正、特發服務、南都物業等也以非住宅物業為主。2022年，上述3家公司的營業收入分別為25.98億元、20.06億元及18.47億元；凈利潤分別為1.86億元、1.22億元及1.55億元。

就新大正來說，截至2023年一季度末，擁有538個在管項目，較年初新增25個，在管面積超1.3億平方米。

毛利率方面，明喆集團并不太差，2020-2022年度主營業務毛利率分別為21.54%、16.54%和17.72%，與同行業可比公司平均值的差異分別為2.66%、-1.18%和2.66%。報告期內，主營業務毛利率與招商積余的差異分別為10.57%、5.11%和7.14%。

明喆集團表示，近年來，上市物企通過有關聯關系的房地產開發商支持、收并購等方式取得了較快的規模增長。公司作為完全市場化運營的獨立第三方物業服務企業，缺乏來自關聯方的新增項目交付支持，以及資本的助力，難以避免地承受一定的市場壓力，增加了項目承接的難度和成本。

非住物業前景

據了解，在2021年3月發布的《“十四五”規劃綱要》中，國家明確“加快數字社會建設步伐”，鼓勵“適應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新”。

物業管理服務企業數字化、智慧化轉型，是近年來重要的發展趨勢。

這一趨勢將部分業態的準入門檻將進一步提高，增大信息化水平不高、管理效率低下的物業管理服務企業的進入難度。

另外，無論是從服務對象、服務要求，還是對于設備管理要求、安全消防管理等，非住宅物業的專業門檻更高，不同業態的行業壁壘也更深。

招股書顯示，明喆集團在主營業務專業化分工的基礎上，設立了明智科創、深圳明喆樓宇、深圳明喆電梯等全資專業子公司。

以明智科創為例，致力于探索機構類物業管理數字化轉型，以互聯網為抓手，借助大數據、5G、IoT、AI等主流科技手段，實現平臺賦能，持續提升客戶服務體驗，為客戶提供高效優質的后勤一體化服務管理平臺。

截至2022年12月31日，該公司及子公司已獲得共11項專利、2項集成電路布圖設計專有權和39項軟件著作權。

目前，國內物業管理公司數量眾多，市場呈現完全競爭狀態，尚未形成市場占有率較大的跨區域、全國性物業管理公司。相對于我國物業管理市場總規模而言，物業管理企業普遍經營規模較小，分布較為分散，競爭較為激烈。

有機構還表示，物業管理行業呈現供需兩旺的局面，預計未來繼續保持這種發展態勢。

中物研協的數據顯示，隨著機關及事業單位后勤服務社會化改革不斷推進，非住業態規?？焖僭鲩L，2022年非住業態物業管理總規模143億平方米，預計2025年非住宅物業管理行業總規模有望實現156億平方米。

另外，其發布的《2022中國物業服務企業綜合實力研究報告》也指出，非住宅物業規模增速超過物業的整體增速，具體表現500強企業非住宅物業管理面積占比由2018年的36.52%提升至2021年的41.68%。

明喆集團在招股書中表示，通過二十多年的發展，積累了一定的資金和抗風險能力，但業務拓展需要在全國范圍內進行網點布局、建設與升級信息化系統以及進一步完善人力資源建設等，因此需要大規模的資金投入，亟需通過進入資本市場實施股權融資等方式。

而且，該公司主營業務成本主要以人工成本為主，報告期各期人工成本逐年上升，至2022年達到87.25%。

未來，明喆集團表示將加速市場布局、提高城市業務濃度；同步發展綜合物業服務業務、專業服務業務和創新業務，并進行數字賦能；擇優謹慎投資并購，鞏固細分賽道行業龍頭地位。

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