觀點網6月30日下午，萬科2022年度股東大會在大梅沙如期舉行，并進行新一屆董事會換屆。
從結果來看，企業權力結構得到平穩延續，郁亮等董事候選人高票當選，新一屆董事名單中，萬科方面與大股東深鐵各據三席，與上屆保持一致。
(資料圖片僅供參考)
然而在平穩之下，新的三年與舊的三年已是不同光景。
本次履新獨董中，除了財會背景的廖子彬外，還有計算機視覺和圖形學研究的世界級專家、微軟原全球執行副總裁沈向洋，以及多元化房地產集團凱德的前總裁和首席執行官林明彥，似乎意味著萬科將進一步向經營性業務傾斜。
股東大會問答環節分為兩輪，第一輪針對議案內容，第二輪自由提問，由中場休息和投票時間隔開。
據觀點新媒體獲悉，第一輪開場的第一個問題就拋向“候選人”郁亮。
投資者提問稱，過去三年任期應該是郁亮百感交集的三年，詢問其會給自己過去三年任期的表現打多少分，以及他對個人、萬科及行業未來的展望。
現場有另一位投資者當即出言打斷，稱這一提問內容與議案無關，應該留到第二輪問答。
面對突如其來的小插曲，郁亮笑道，既然與任期相關，還是應該答復。
他認為，過去3年正好是房地產行業新舊模式轉換階段，也是適應新舊模式轉換承上啟下的階段。
在舊的模式底下，房企基本靠關鍵兩招，“一個是靠拿地，一個靠融資。如果新的發展模式下，我們是靠這兩招，很有可能會出現你買越多地，可能買回來越多的錯誤，融資融回來越多，可能越不安全。”
郁亮指出，萬科對此會持續做三件事，一是提高基本盤開發物業管理水平；其二，經營服務業務已經完成從0到1，從1到10的過程，現在的問題是如何能夠提升競爭力和回報；第三是保持財務穩健，以及行業領先的信用評級。
至于打分難題，則被郁亮化解為拉票環節：“在座各位是最好的給我打分的人，你們今天的投票，就是決定給我多少分數。”
在所有投資者中，“打分”權重最大的當屬大股東深鐵。
而坐在郁亮身旁的深鐵董事長辛杰，對萬科團隊過去三年表現給予高度肯定。
他表示，作為大股東，投資萬科是正確的選擇，對萬科的認同和支持不會因市場一時的波動而變化。
“三年前，深鐵對萬科是全面、全方位的支持，所以這點我們始終堅定不移，看好萬科的長期發展前景。”
此外，中證中小投資者服務中心也在現場問及萬科對房地產市場的看法。
郁亮回應稱，目前市場短期確實有壓力，但新增城市人口、改善型住房、度假旅游等長期的需求基礎還在。
“從購買力來看，今年以來，我們在大量的提前還款基礎上，到5月底的時候，居民的存款增加到了130萬億的規模。當然觀察另外一個指標，叫利息保障倍數，居民部門用他們可支配收入扣掉整個消費之后剩余部分能覆蓋多少利息，來衡量購買力的，衡量市場安全程度的，從購買力來看需求還是在的。”郁亮分析道。
三個月前的年度業績發布會上，郁亮曾表示，房地產當前既沒有狂飆，也沒有倒春寒，現在他的判斷基本維持不變，“但實際情況比當時預期要差一些，從目前看短期信心還需要進一步重建。”
反映到拿地力度上，今年前5月萬科拿地金額是有453.8億元，拿地強度達到了27%，兩項數據高于去年同期。
對此，萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖表示，從拿地策略上來說，今年萬科內部強調兩個詞，一個叫特別好的項目，一個叫精準投資。
所謂特別好的項目，一方面是市場和客戶基數比較好，客戶來源清晰，總量充分；另外，產品解決方案清晰、很準確、有把握；另一方面，今年萬科投資兌現度，包括效率指標、經營指標都達到了92%。
為了提高投資兌現度指標：“一方面要前置，包括成本配置、開發節奏、解決方案、產品類型都前置去做高了。”
他還透露，今年萬科特別強調股東自有現金的ROI水平，“今年投資的15個項目和454億的投入來講，普遍達到20%以上的股東自有現金回報水平“。
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