原恒大深圳超總項目紓困復工 萬科代建低調“喝湯”

觀點網停工已久的恒大深圳超總項目，被安居建業接盤之后，也于近日迎來復工。與此同時，萬科作為該項目代建方也“正式”浮出水面。

根據公開消息，近日，原恒大超總項目深圳灣超級總部基地B塔項目樁基工程完成開工。于開工儀式中，項目業主深圳安居建業、代建單位萬科集團南方區域公司、施工方中建四局等相關單位均出席活動。

(資料圖)

早在安居建業接盤項目之初，市場就對代建方有所猜疑。主要還是圍繞著安居建業的3位持有相同股份的股東去展開，即萬科、深業以及深圳特區建工。

如今看來，萬科如愿喝上了恒大超總項目的“湯”，雖然是以代建的方式參與其中，但如果項目能夠如期交付，該項目的成功所帶來的品牌推廣效應，是其他代建項目所無法比擬的。

代建“困難”

在安居建業接盤恒大超總項目之前，該項目已停工超14個月，且已有的項目進程也影響著后期接盤方對項目的再規劃。

公開信息顯示，深圳超總B塔項目原為深圳恒大總部建設用地，宗地號為T208-0054。該項目于2022年11月26日由深圳市安和一號房地產開發有限公司以底價約75.43億元競得。

企查查信息顯示，該公司由深圳安穩房地產開發有限公司100%持股，大股東興業國際信托間接持股約97%，深圳安居建業、深圳前海基礎設施投資基金分別持有其余2%和1%股份。

深圳超總B塔位于深超總核心區域，是超總基地超高層地標建筑之一，也是深圳市政府的重點關注項目。項目對標國際，以灣區國際科技金融中心為定位，打造粵港澳大灣區超級塔標桿，建成后，將與A塔、C塔等多座超高層、高層建筑共同構建世界級濱海城市的天際線。

截至目前，該項目已成為深圳最具代表性的紓困項目之一，體現了“國資身份+市場化運作”的優勢。雖然目前如期“復工”，但遺留的問題對代發方和施工方來說，也是巨大考驗。

據此前觀點新媒體報道，安居建業接盤前，該項目已完成地塊基坑樁基礎工作，土石方大面已開挖至基底標高的地下42.35米，基底承臺和坑中坑尚未完成。系目前國內房屋建筑工程中在基坑深度最深的基坑內組織樁基施工，刷新了中國民用建筑基坑最深紀錄。

施工方中建四局南方分局局長嚴靜也于近期對外表示中坦言，上述工程具有最深、超近、超硬三個特點。除了“最深”以外，還存在地下室外墻距地鐵僅4.4米的“超近”的距離問題以及開孔巖層帶來的抗壓強度“超硬”的問題。

查閱招標文件得知，在去年末，深圳市安和一號房地產開發有限公司便發布了深圳超總B塔地塊的代建服務公開招標采購。

在對企業的招標要求上，一是需要具備房地產開發二級及以上資質；二是在經驗上需要近五年（2017年12月1日至今）具有深圳地區項目的代建服務經驗。

結合招標要求的內容，安居建業的三位持股比例相同的股東中，萬科似乎是最契合的人選。

在深圳代建服務及操盤經驗上，相較于萬科，深業集團代建規模較小；深圳特區建工旗下代建公司——天健集團的代建經驗和操盤項目類型種類上也比不上萬科。

因此，在代建服務候選人公示中，有且僅有萬科一位候選人入選。最終，深圳市萬科城市建設管理有限公司以1.338億元的報價成功獲取深圳超總B塔的代建服務。

萬科方面對觀點新媒體表示，其作為以深圳國資為基石股東的混合所有制企業，將積極與市屬國資國企協同融合發展。萬科作為安居建業的參股企業，旗下萬科城建公司為超總B塔項目的代建單位，負責項目的全過程建設管理工作。

萬科背面

無可避免的是，萬科對國內代建業務的發展，具有啟蒙作用。

其師從鐵獅門的“小股操盤”的模式，啟發國內房企利用品牌溢價提升資產價值的思想，但在實踐中并沒有被房企普遍接受，而是走向了“同股同權、各管各的”的項目合作道路。

而相較于泊寓、萬物云、萬緯冷鏈這些聚光燈下的業務，萬科在代建業務上的披露少之又少，加之上萬科南方城建公司的相對低調，致使“代建”業務猶如生長在萬科這條大船的背面陰影之中。

據觀點新媒體統計，萬科在代建業務的市場聚焦在深圳、東莞、佛山等大灣區能級較高的城市，項目以政府代建為主，業務涵蓋住宅（保障房）、產業辦公、教育、文體、物流、醫療養老、市政園林、綜合整治、酒店等類別。

早在2016年3月，萬科便組織成立EPC事業部，開始對外承接EPC&代建業務。并于2020年6月正式成立城建公司，確定做大EPC及代建項目規模。截至2022年12月，萬科已累計獲取EPC及代建項目241個，累計管理面積3222.90萬平方米。

雖然在組織建制上，萬科2016年才成立代建相關事業部，但從實際項目操盤模式上，在2010年，萬科便悄然進入了代建市場。

觀點新媒體了解到，萬科代建的首個項目為深圳龍悅居三期工業化保障性住房，由萬科南方城建公司操盤。該項目是全國首個總建面超過20萬平方米的工業化住宅項目。此后，萬科的代建項目類別不斷擴展至政府公建、學校、道路、公共住房及安置房代建、醫院等領域。

其中，經典代建案例就是光明中心區科學公園項目，目前該項目被譽為深圳北部的"綠色生態心臟"，項目總投資約14.97億元，項目總占地面積約208.1萬平方米，為光明科學城中心區的核心公園。

類似與深圳超總B塔這種超高層項目的代建上，萬科也有成功案例——衛星通信運營大廈核心筒。該項目位于寶安區寶興路西側，占地面積7630平方米，建筑面積10.7萬平方米，總高約230米。

據觀點新媒體觀察，萬科南方城建的業務開展模式仍以傳統的建筑設計、建設為主，類似于項目工程的總包角色。該司獲取項目的方式仍以招投標市場為主，并不像目前主流代建企業的“盤活、托底、增信、賦能”的角色，更像一個“建設者”。

加之上，萬科南方城建的客群相對單一，以政府公建為主，在大量房企涌入代建行業的當下，代建費率及企業自身盈利也在面臨壓力。

目前，行業整體對于政府及國企代建流費率在2%至3%之間，部分企業為搶占市場更是把費率壓制1%，不可避免的出現，行業擁擠下的盈利收窄。

公開信息顯示，萬科南方城建公司通過招投標市場，獲取的最大的單筆金額的項目為深汕高級中學EPC項目，于2020年11月獲取，中標價約為7.69億元。該項目為該司在深汕合作區的首個項目，也是深圳市建筑工務署首個由房地產企業牽頭的EPC項目。

截至去年末，萬科南方城建已進入深圳、東莞、廣州、佛山等在內的14個城市，業務涉及廣東、海南、福建、西藏及四川5個省份；在建項目103個，管理面積1777.77萬平方米；已交付項目136個，累計已交付面積1437.61萬平。

而從今年的情況上看，萬科南方城建公司獲取的項目仍以學校代建為主，城市主要集中在深圳和東莞。金額上看，單筆金額最高的就是本次復工的深圳超總B塔，中標價格1.338億元。

回過頭來看，承接安居建業紓困項目的代建，對萬科來說是一個新機遇，打進紓困代建市場的機遇。

前者雖然成立僅一年有余，但其紓困的深圳項目就超10個以上，紓困企業涵蓋恒大、佳兆業、益田等企業，已成為深圳最大房地產紓困平臺。

萬科不僅深耕于深圳市場，還在當地代建領域有所經驗積累及項目落成，也勢必會有更多的安居建業所接盤的紓困代建項目，交由萬科實施。

這么看來，萬科參股安居建業這筆賬，怎么算都很劃算。

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