中報(bào)觀察 | 大悅城雙線作戰(zhàn)

觀點(diǎn)網(wǎng)2023年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)壓力仍使不少房企舉步維艱，但大悅城有著銷售型與持有型業(yè)務(wù)的相互補(bǔ)充支持，整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

8月29日，大悅城控股披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，銷售型業(yè)務(wù)方面，快速制定應(yīng)對(duì)策略方案及階段性銷售方案，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。報(bào)告期內(nèi)，銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約256億元，同比下降10%；簽約面積123萬(wàn)平方米，同比上升16%。

(相關(guān)資料圖)

持有型業(yè)務(wù)方面，隨著消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)，大悅城本期投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.01億元，同比增長(zhǎng)34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)板塊的確表現(xiàn)不俗，其中，購(gòu)物中心銷售額157.8億元，同比增長(zhǎng)30%；客流量1.39億人次，同比增長(zhǎng)55%；平均出租率90%。

主營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)當(dāng)天披露中報(bào)數(shù)據(jù)也顯示，營(yíng)業(yè)收入總額38.124億元，其中的投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入達(dá)21.501億元，同比增長(zhǎng)32.2%；公司擁有人應(yīng)占溢利9.60億元，同比增長(zhǎng)10.8%。

大悅城控股在中期報(bào)告中如此評(píng)價(jià)上半年的表現(xiàn)：“2023年上半年，大悅城控股克服了經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的壓力，實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)、效益、安全相統(tǒng)一的發(fā)展……運(yùn)營(yíng)效率不斷進(jìn)步，開發(fā)效率已與優(yōu)秀標(biāo)桿房企持平；商業(yè)實(shí)現(xiàn)輕重并舉，在營(yíng)購(gòu)物中心銷售額和客流同比實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，新開業(yè)三個(gè)購(gòu)物中心指標(biāo)均超額完成；交付質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)滿意度同比均有提升；牢牢守住安全底線，采取多種手段確保現(xiàn)金流安全……”

行業(yè)低谷雖未過(guò)去，但在企業(yè)的自我調(diào)節(jié)與提升中，守住底線，出現(xiàn)亮色，這或許是大家想看到的改變。

銷售業(yè)務(wù)調(diào)整

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱報(bào)告，大悅城控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入143.11億元，綜合毛利率26.50%；毛利額37.92億元。受結(jié)算周期變動(dòng)影響，銷售型業(yè)務(wù)收入104.89億元，毛利率16.20%。

另一方面，隨著消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)，本期投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.01億元，同比增長(zhǎng)34.73%，毛利率62.90%，同比上升12.99個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5.40億元，歸母凈利潤(rùn)0.51億元。

可以看到，銷售型業(yè)務(wù)是大悅城控股的主要收入來(lái)源。

中期報(bào)告顯示，上半年該公司銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約256億元，簽約面積123萬(wàn)平方米，同比上升16%；全口徑結(jié)算金額310億元，結(jié)算面積138萬(wàn)平方米，已售未結(jié)算的合同面積289萬(wàn)平方米。

大悅城銷售成績(jī)保持平穩(wěn)實(shí)屬意料之外，因?yàn)椴簧俜科笕晕磸南陆低ǖ乐凶叱觯瑖?guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)或可看出一二。

2023年上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)短暫回升后，二季度以來(lái)下行壓力加大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-6月商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額約6.31萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.1%，增幅較1-5月收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房開發(fā)投資同比下降7.9%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

從各業(yè)態(tài)表現(xiàn)來(lái)看，2023年1-6月全國(guó)商品住宅銷售額5.66萬(wàn)億元，同比上漲3.7%；辦公樓銷售額1,728億元，同比下降18.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交3,185億元，同比下降17.7%，寫字樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)壓力仍然較大。

據(jù)悉，為克服市場(chǎng)環(huán)境壓力，大悅城控股快速制定應(yīng)對(duì)策略方案及階段性銷售方案，采取多種舉措持續(xù)發(fā)力，持續(xù)提升開發(fā)效率，提升銷售能力。

如多維度打通線上渠道，還緊抓市場(chǎng)熱點(diǎn)，持續(xù)新媒體營(yíng)銷創(chuàng)新，推出“大悅寵粉節(jié)”全國(guó)品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)及線上直播，實(shí)現(xiàn)了良好的營(yíng)銷效果。

同時(shí)，圍繞產(chǎn)品力和服務(wù)力提升，該公司實(shí)施標(biāo)桿項(xiàng)目打造、住宅產(chǎn)品線升級(jí)等專項(xiàng)行動(dòng)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。

上半年，該公司已打造多個(gè)當(dāng)?shù)孛餍菢?biāo)桿項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多宗大宗交易；同時(shí)，新入市項(xiàng)目如蘇州大悅獅山壹號(hào)首開即清盤，實(shí)現(xiàn)了良好去化。

據(jù)透露，大悅城控股上半年堅(jiān)定踐行央企責(zé)任，高品質(zhì)交付房屋近三千套。

隨著銷售型業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力，大悅城本期銷售回款同比增加，另外由于土增稅等稅費(fèi)支出同比減少，致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流61.18億元，同比增加64.79億元。

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇

與銷售型業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)形成對(duì)比的，是持有型業(yè)務(wù)已在消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)恢復(fù)中顯露亮色。

中期報(bào)告顯示，上半年，大悅城持續(xù)探索并加速立體化布局，實(shí)現(xiàn)北京京西大悅城、無(wú)錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)，以“輕重并舉”引領(lǐng)商業(yè)提檔升級(jí)、助力消費(fèi)變革求新，用商業(yè)力量賦能行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

至報(bào)告期末，該公司在營(yíng)項(xiàng)目32個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬(wàn)平方米；其中包括20個(gè)大悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積293萬(wàn)平方米，1個(gè)大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)面積6萬(wàn)平方米。在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）13個(gè)，商業(yè)面積約148萬(wàn)平方米。

該公司表示，聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局45個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)15個(gè)），輕重并舉戰(zhàn)略取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

據(jù)介紹，該公司還持續(xù)升維商業(yè)生態(tài)模式，在煥新消費(fèi)體驗(yàn)、強(qiáng)化品牌活力、賦能實(shí)體共贏等方面不斷提升。2023年上半年引入超400家全國(guó)、區(qū)域及城市的首店、旗艦店、定制店，加速公司整體品牌能級(jí)提質(zhì)，進(jìn)一步打造差異化、特色化的商業(yè)標(biāo)簽。

2023年上半年，受企業(yè)持續(xù)升級(jí)商業(yè)能級(jí)與居民外出購(gòu)物、聚餐、休閑活動(dòng)增多等影響，實(shí)體商業(yè)客流恢復(fù)，經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)。報(bào)告期內(nèi)，大悅城購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)銷售額157.8億元，同比增長(zhǎng)30%；客流量1.39億人次，同比增長(zhǎng)55%；平均出租率90%。

而說(shuō)起大悅城商業(yè)板塊，不得不提香港上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)。

大悅城地產(chǎn)同日披露的中期業(yè)績(jī)顯示，回顧期內(nèi)，購(gòu)物中心業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額約為164億元，租金收入約14.84億元，同比增長(zhǎng)53.5%。購(gòu)物中心平均出租率92%，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)，隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，實(shí)體商業(yè)客流逐步恢復(fù)，出租率將穩(wěn)步提升。

期內(nèi)，該集團(tuán)堅(jiān)持輕重并舉的發(fā)展策略，運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城、昆明大悅城、上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、西安大悅城、紹興國(guó)金大悅城、無(wú)錫江南大悅城等14個(gè)購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目，管理輸出及其他服務(wù)收入總額為1.212億元。

報(bào)告透露，下半年，大悅城還將持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)版圖，年內(nèi)將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，用城市級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的同頻共振。

另外，大悅城地產(chǎn)寫字樓業(yè)務(wù)強(qiáng)化市場(chǎng)研判，持續(xù)優(yōu)化3C運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系，深耕信息化建設(shè)，回顧期內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入約2.73億元，同比增長(zhǎng)16.2%。

據(jù)此，上半年大悅城地產(chǎn)投資物業(yè)租金及相關(guān)服務(wù)收入總額約為21.50億元，同比增長(zhǎng)32.2%。投資物業(yè)業(yè)務(wù)毛利率79%，同比增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)；購(gòu)物中心及寫字樓收入占比分別約為83%和13%。

至于酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，大悅城地產(chǎn)報(bào)告披露，上半年全國(guó)旅游市場(chǎng)全線復(fù)蘇、商旅出行需求得到集中釋放，該集團(tuán)旗下各酒店抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，著力提升市場(chǎng)占有率及平均房?jī)r(jià)。回顧期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入約5.36億元，同比增長(zhǎng)89.6%。酒店平均入住率74%，同比增長(zhǎng)27個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)金流底線

除了抓業(yè)務(wù)發(fā)展，大悅城還注意加強(qiáng)資金管理，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，守住現(xiàn)金流安全底線。

觀點(diǎn)新媒體查閱報(bào)告了解，于報(bào)告期末，大悅城控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為61.18億元，而去年同期為-3.6億元；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為1.58億元，去年同期為-5829萬(wàn)元。

在現(xiàn)金流入增加的同時(shí)，大悅城控股保持貸款償還率100%的記錄。

至2023年6月30日，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。于報(bào)告期末，大悅城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為77.01%，較上年末77.85%下降0.84個(gè)百分點(diǎn)，流動(dòng)比率162.25%，較上年末的152.20%上升10.05個(gè)百分點(diǎn)。

另外，大悅城控股持續(xù)通過(guò)各類融資工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，“在國(guó)家建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的行業(yè)環(huán)境下保障了公司現(xiàn)金流安全”。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查悉，2023年上半年，該公司新增借款平均成本3.92%；上半年綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。報(bào)告期內(nèi)，公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計(jì)30億元，合理安排負(fù)債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

與此同時(shí)，香港上市平臺(tái)大悅城地產(chǎn)于2023年6月30日的銀行及其他計(jì)息借貸約為444.56億元，較2022年末457.67億元下降2.9%。凈負(fù)債占總權(quán)益的比率約為48.5%，較2022年末的49.5%下降1個(gè)百分點(diǎn)。計(jì)息借貸構(gòu)成為人民幣約占68%，港幣及美元約占32%。有息借貸中，約193.55億元為固息借貸，其余為浮息借貸。

于2022年6月30日，大悅城地產(chǎn)獲得540.85億元的銀行授信額度，尚未動(dòng)用的銀行授信額度227.05億元，全部以人民幣、港幣及美元計(jì)值，融資渠道暢通，授信額度充裕。

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