觀點(diǎn)直擊 | 貝殼超預(yù)期 彭永東：規(guī)模擴(kuò)張不再是重點(diǎn)

觀點(diǎn)網(wǎng) 8月31日晚間披露了2023年二季度業(yè)績(jī)之后，貝殼美股開(kāi)盤大漲，盤初漲超20%。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼第二季度營(yíng)收194.84億元，市場(chǎng)預(yù)期198.76億元，去年同期137.77億元；凈利潤(rùn)13.09億元，市場(chǎng)預(yù)期11.35億元，去年同期凈虧損18.68億元；每股收益1.08元，市場(chǎng)預(yù)期0.63元，去年同期每股虧損1.57元。

【資料圖】

一方面受強(qiáng)勁業(yè)績(jī)影響，另一方面宣布首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額大約為2億美元。

在財(cái)報(bào)發(fā)布當(dāng)天，貝殼還宣布已獲董事會(huì)批準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)有股份回購(gòu)計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大，回購(gòu)授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長(zhǎng)至2024年8月31日。

今年7月，貝殼宣布啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整，在業(yè)績(jī)公布當(dāng)晚的業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層亦對(duì)此做了進(jìn)一步的闡述。

“房地產(chǎn)行業(yè)由高增長(zhǎng)向注重質(zhì)量和體驗(yàn)的轉(zhuǎn)型帶來(lái)了巨大的可能性，但也伴隨著成長(zhǎng)的陣痛，對(duì)此我們既感振奮亦充滿敬畏。”彭永東在會(huì)上表示：“我們將在不斷夯實(shí)核心能力的同時(shí)，勇于改革，開(kāi)拓創(chuàng)新，創(chuàng)造新的價(jià)值，并承擔(dān)歷史使命和社會(huì)責(zé)任。長(zhǎng)征路上的下一座山，我們將逐夢(mèng)前行。”

“超市場(chǎng)預(yù)期增長(zhǎng)”

今年上半年，貝殼總交易額（GTV）為17521億元，較2022年同期的12255億元增加43%，凈收入總為398億元，同比增加51%。

財(cái)報(bào)顯示，凈利潤(rùn)為40.49億元，而去年同期為凈虧損24.85億元；截至期末，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為59.25億元，去年同期為經(jīng)調(diào)整凈虧損5.92億元，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

具體業(yè)務(wù)來(lái)看，存量房業(yè)務(wù)凈收入同比上升33.5%至156億元，主要由于存量房交易額的增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)46%至11208億元。

期內(nèi)，平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量均告別連續(xù)多季度的下降，于今年上半年企穩(wěn)。第二季度鏈家店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為18.1人，同比上升16%，貝聯(lián)店均經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為8.7人，同比上升7%。

新房業(yè)務(wù)于期內(nèi)取得了大幅超出行業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，收入連續(xù)5個(gè)季度環(huán)比上升，凈收入同比增加36%至171億元，主要由于新房交易的總交易額增加37.9%至5729億元。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，管理層也提到，大幅增長(zhǎng)建立在優(yōu)異的經(jīng)營(yíng)健康度和傭金回款管理之上。

今年第二季度，新房業(yè)務(wù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅52天，較2023年第一季度縮短7天，較2022年同期縮短56天，創(chuàng)下上市以來(lái)的新低。

貝殼推行要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)付款項(xiàng)的“預(yù)付傭”模式，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得更高效的銷售去化。2023年第二季度，“預(yù)付傭”占總傭金的比例較2022年同期大幅提升至53%。

值得注意的是，貝殼加大與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，今年第二季度來(lái)自國(guó)有開(kāi)發(fā)商的傭金對(duì)新房收入的占比提升至46.8%。

2月以來(lái)，家裝家居業(yè)務(wù)連續(xù)5個(gè)月單月合同額破10億元，上半年合同額超過(guò)60億元，家裝家居業(yè)務(wù)今年開(kāi)始騰飛。

上半年，家裝家居凈收入40億元，去年同期為11億元，主要由于完成收購(gòu)圣都家裝且財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)開(kāi)始合并入賬，以及訂單量增加、交付能力提高推動(dòng)家裝家居業(yè)務(wù)總交易額有機(jī)增長(zhǎng)。

管理層透露，期內(nèi)，在相對(duì)領(lǐng)跑的城市，例如北京，跑出了經(jīng)營(yíng)正循環(huán)，北京合同額連續(xù)五、六兩個(gè)月超過(guò)2億元，城市層面單月凈利潤(rùn)率突破行業(yè)天花板。

貝殼表示，單體城市模式跑通是在更多城市高質(zhì)量復(fù)制的基石，其他新進(jìn)入城市會(huì)落地領(lǐng)先模式，依照節(jié)奏逐步貢獻(xiàn)更多的業(yè)績(jī)。

新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入同比增加217.3%至30億元，主要由于租賃住房管理服務(wù)及金融服務(wù)的凈收入增加。

截至期末，貝殼門店數(shù)量為43000家，活躍門店數(shù)量為41076家，與截至去年同期的42831家、41118家基本保持穩(wěn)定。至期末，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為435813名，同比增加5%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為約40.1萬(wàn)名，同比增加7.6%。

管理層分析，上半年強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)，也得益于二季度在經(jīng)營(yíng)方面取得的較大進(jìn)步。數(shù)據(jù)顯示，二季度總交易額為7806億元，同比增長(zhǎng)22.1%。二季度凈收入取得了同比上漲41.4%的增幅，達(dá)到195億元，超出了貝殼的業(yè)績(jī)指引上限和市場(chǎng)一致預(yù)期。

“規(guī)模擴(kuò)張不再是重點(diǎn)”

從“買到房”向“住得好”切換，彭永東在會(huì)上提到，“房子向居住屬性回歸，也意味著門店和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入存量時(shí)代，規(guī)模擴(kuò)張不再是重點(diǎn)，效能提升才是核心。”

今年7月，貝殼宣布啟動(dòng)“一體三翼”戰(zhàn)略升級(jí)并進(jìn)行相應(yīng)的組織架構(gòu)調(diào)整，將組建經(jīng)紀(jì)、家裝、惠居、貝好家四條事業(yè)線，以及財(cái)經(jīng)、產(chǎn)研、戰(zhàn)略、品質(zhì)、人力、用戶、合規(guī)、公共、協(xié)同九條事務(wù)線。

彼時(shí)，戰(zhàn)略升級(jí)和組織架構(gòu)調(diào)整，也被認(rèn)為是貝殼向下一個(gè)十年、“翻越第二座山”的調(diào)整準(zhǔn)備。

業(yè)績(jī)會(huì)上，彭永東對(duì)此進(jìn)一步表示，今天的組織架構(gòu)調(diào)整，目的是為了實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)所需要的全新陣型，用全新組織架構(gòu)做戰(zhàn)略和理念的承接和落地。

“聚焦業(yè)務(wù)，在組織結(jié)構(gòu)上做相應(yīng)配套調(diào)整，這是我們?cè)跇I(yè)務(wù)升級(jí)同時(shí)，管理理念和管理機(jī)制的升級(jí)。圍繞客戶，以一線為價(jià)值中心，組建了四條事業(yè)線以及九條事務(wù)線，幫助消費(fèi)者安居，幫助服務(wù)者樂(lè)業(yè)。”

彭永東續(xù)稱：“我們的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，為達(dá)成共識(shí)和激活每一個(gè)個(gè)體參與共創(chuàng)打下了基礎(chǔ)，統(tǒng)一的思想和目標(biāo)，抓住這個(gè)行業(yè)穿越周期的本質(zhì)，回歸到房子是用來(lái)住的、是為人服務(wù)的和大家想住得更好的方向。”

在今年第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

今年第二季度，包括家裝家居和貝殼租房在內(nèi)的非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)同比增速顯著，收入占比首次突破20%。

另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)交易節(jié)奏變慢，經(jīng)紀(jì)人的角色和能力也從促單向長(zhǎng)期陪伴的社區(qū)居住服務(wù)專家轉(zhuǎn)變。

“大店是必然的趨勢(shì)，隨著傭金蛋糕向那些直接面向客戶創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)紀(jì)人群體傾斜，門店經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)率會(huì)不同程度下降，只有做大店、做大營(yíng)業(yè)額，通過(guò)提高效能來(lái)獲得更好的收益，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者和服務(wù)者的雙贏。”

貝殼從2022年起推進(jìn)大店策略，截至6月底，已經(jīng)幫助平臺(tái)超過(guò)6500個(gè)門店進(jìn)行了重組，今年上半年平臺(tái)上的門店平均店效同比提升80%。

大店模式意味著經(jīng)營(yíng)者和經(jīng)紀(jì)人之間要構(gòu)建一種新型的關(guān)系，需要激發(fā)門店經(jīng)營(yíng)者的創(chuàng)造性，來(lái)適應(yīng)新的市場(chǎng)。

管理層認(rèn)為，面對(duì)這些趨勢(shì)，希望不僅能夠適時(shí)調(diào)整，還能成為趨勢(shì)的引領(lǐng)者。

“將通過(guò)價(jià)值觀研討、紅黃線的規(guī)則管理、培訓(xùn)賦能和認(rèn)證體系建設(shè)，以及構(gòu)建一種更加合理的分配結(jié)構(gòu)，來(lái)幫助對(duì)服務(wù)者好的經(jīng)營(yíng)者提高效能，幫助服務(wù)者從就業(yè)走向職業(yè)，從職業(yè)走向樂(lè)業(yè)。”

對(duì)于下半年和后市，管理層認(rèn)為：“我們所面對(duì)的市場(chǎng)不適合對(duì)單季度波動(dòng)進(jìn)行線性外推，市場(chǎng)有客觀的周期，也有結(jié)構(gòu)性和趨勢(shì)性的增長(zhǎng)空間。對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)，積極的政策會(huì)為市場(chǎng)修復(fù)帶來(lái)更好的支撐，基于客觀規(guī)律的中性市場(chǎng)觀，也讓我們相信后續(xù)市場(chǎng)會(huì)逐漸復(fù)蘇。”

“隨著相關(guān)支持性政策的陸續(xù)落地，我們預(yù)計(jì)今年下半年存量房市場(chǎng)會(huì)逐漸復(fù)蘇，新房市場(chǎng)會(huì)在第三季度震蕩筑底。”

貝殼預(yù)計(jì)，2023年第三季度營(yíng)業(yè)收入在155億元至160億元之間，較2022年同期下降約9.1%-11.9%，環(huán)比下降近20%。

去年8月，貝殼制定了一項(xiàng)股票回購(gòu)計(jì)劃，根據(jù)該計(jì)劃，公司可以在12個(gè)月內(nèi)購(gòu)買最多10億美元的A類普通股和/或美國(guó)存托股份。

自2022年9月回購(gòu)項(xiàng)目啟動(dòng)以來(lái)，正好度過(guò)一年，累計(jì)回購(gòu)金額約為6.05億美元，占2022年公司自由現(xiàn)金流的比例約為57%，累計(jì)回購(gòu)近4100萬(wàn)股ADS，占2022年公司回購(gòu)項(xiàng)目啟動(dòng)前已發(fā)行總股本比例約3.24%，且已經(jīng)全部注銷。

貝殼宣布已獲董事會(huì)批準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)有股份回購(gòu)計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大，回購(gòu)授權(quán)由10億美元上升至20億美元，并將有效期延長(zhǎng)至2024年8月31日。

同時(shí)，貝殼宣布將首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額大約為2億美元。派發(fā)對(duì)象為截至2023年9月15日營(yíng)業(yè)結(jié)束時(shí)在冊(cè)的普通股股東和ADS持有人，資金將由公司盈余現(xiàn)金支付。

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