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原報道 | “萬物云們”的投資生意

2022-11-04 22:37:42 來源：觀點地產網

觀點網 隨著物管行業競爭加劇，相當一部分物企都在尋求突破口，如何搭建服務場景，以及如何借助資本、科技力量賦能成為重要探索方向。在這其中，是借用外部大腦還是獨立打造，也是管理者面臨的選擇之一。

【資料圖】

從現有探索案例來看，一些物企通過投資方式獲得了產業鏈延伸和補充的空間。比如近期，萬物云參與了房產交易中介平臺宅貓找房數千萬元A輪融資，后者計劃將募集資金主要用于拓展以上海為立足點的長三角業務和產品研發等。

觀點新媒體了解，參與上述融資的主體是深圳市萬物為家控股有限公司（下稱萬物為家），早在去年9月萬物為家便已入股宅貓找房。作為萬物云旗下“社區空間居住消費”業務線的三大品牌之一，萬物為家主要用于發展租售、裝修、美居等增值服務，瞄準的卻是萬億級別的市場。

對此，萬物云方面也向觀點新媒體證實，參投宅貓找房主要針對業務市場分布，尋求場景互補。

除了萬物云，包括碧桂園服務、保利物業、綠城服務、彩生活等物企，于過去幾年均對外開展過投資業務，布局涵蓋房產中介、長租公寓、教育、快消等領域。

物企的創投同樣肩負與物業管理形成良性互動，產生協同效應的任務，最終使產業鏈上的投資更為精準。這是它們區別于純私募股權基金的地方，在博取投資收益以外，投資還具有數重意義。

服務拼圖

參投宅貓找房是萬物云戰略落地進程中的一部分，如果了解萬物云的發展歷程，那么或許就會明白現在的投資。

2021年12月31日，萬物云公布新的品牌樹，誕生了譽鷹平臺、萬物為家、萬御安防、祥盈企服四個新物種，GROW板塊長出來的占三個。其中，萬御安防主要提供安防科技、機電維保及工匠培育服務；祥盈企服聚焦在藍領招聘以及人事、財務、IT共享服務外包。

萬物為家則定位于圍繞中國城市居民基于“住”的消費展開服務，除了并入社區房產經紀服務平臺“樸鄰發展”，還將美居煥新列為另一重要服務領域。

萬物云品牌樹變化來源：企業官微

萬物云在今年9月披露的聆訊后招股書中，也明確將萬物為家與樸鄰、萬科物業列為“社區空間居住消費服務”業務線（另外兩條產品線為商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務）旗下三大品牌。

其中，萬科物業對應住宅物業服務業務，剩余品牌則主要提供居住相關資產服務以及其他社區增值服務，戰略重點為房屋銷售、租賃經紀服務和房屋裝修及美居服務等，而這部分業務主要歸類在“居住相關資產服務”名下。

萬物云提及，社區空間居住消費服務市場擁有“巨大市場潛力”。其引述弗若斯特沙利文數據稱，2021年國內居住相關資產服務市場總收入為3.07萬億元，過去五年年復合增長率9.3%，預計2026年將達到4.88萬億元。

具體而言，房屋租售、裝飾裝修等是物管行業公認具有巨大潛力的增值領域，為此物企不惜與貝殼、中原等巨頭競爭。比如2016-2021年，國內現房交易量從213萬套增至592萬套，年復合增長率22.7%。此外，受益于政府對精裝修房屋的支持，房屋再裝修及美居需求進一步增加，這些因素都令居住相關資產服務成為布局的重要一環。

從業績角度觀察，2019-2021年全年，萬物云在居住相關資產服務方面收入從8.9億元增至12.56億元，年復合增長率18.8%，高于行業總水平；毛利率則從33.0%降至30.3%。今年一季度該業務收入2.41億元，毛利率降至26.2%。同時按收入計，萬物云去年在這一細分領域的市占率仍極低。

分業務看，該公司的房屋銷售及租賃經紀服務雖然在居住相關資產服務收入中貢獻占比近7成，但截至2021年其收入也僅錄得8.19億元。而今年一季度，該業務收入約1.85億元，同比增長15.72%，總體業績基數較小。

這背后主要是由于，萬物云基本依靠以“樸鄰”品牌開展房屋銷售及租賃經紀服務，并且集中于為所管理的住宅社區及旗下實體門面提供房屋交易服務。截至今年一季末，樸鄰在50多個城市擁有超過600個社區實體店面，急需進一步擴大規模及滲透市場，既形成網絡效應，又提升盈利能力。

數據來源：企業披露，觀點指數整理

在諸如此類的發展需求下，實際上萬物云早已尋求透過投資渠道抓住更多商機。

2021年7月28日，該公司正式出資500萬元注冊成立萬物為家；同年9月24日，萬物為家以3000萬元對價認購宅貓找房30%股本，交易于同年10月14日完成工商變更。至今年10月底，宅貓找房宣布完成數千萬元A輪融資，投資方仍是萬物云。

投資生意

從宅貓找房的融資時間表不難發現，萬物為家在初創企業較早期融資便已介入，這也是資本市場所流行的“創投”模式。創投也稱為風險投資，是指向初創企業進行股權投資，以期所投資創業企業發育成熟或相對成熟后，主要通過股權轉讓獲得資本增值收益的投資方式。

宅貓找房最早于2016年設立，主要從物業公司入手，賦能物業人員成為專業經紀人，以此打造房產交易“輕中介”平臺。據宅貓找房方面對外表示，物業人員更了解社區情況，能與客戶建立長期聯系，這降低了交易過程中的信任成本。

上述模式與樸鄰品牌存在相似之處，萬物云在招股書中對樸鄰的描述是：“區別于其他房地產經紀人，我們的樸鄰品牌采用社區中心戰略。我們的資產服務管家與我們所管理的住宅物業業主有更緊密的聯系，并對其有更深入的了解，從而產生巨大的房屋銷售及租賃經紀服務需求。”

而交易費率方面，宅貓找房為向C端收取房款的0.88%，相比之下萬物云對現有房屋交易按物業價值1.5%-1.8%收取傭金。這或許也構成了宅貓找房的競爭力之一，截至目前，該平臺已落地11個城市，服務全國300余家物企、1400余個社區，其中在天津、深圳、廣州、北京、鄭州、蘇州共6個直營城市實現前端盈利。

萬物云方面向觀點新媒體回應，參投宅貓找房主要是針對業務市場分布，尋求場景互補，目前萬物為家對外基本只有這一筆投資。在完成A輪融資后，宅貓找房亦對外表示，未來將與萬科進行密切合作，打開一二線中高端小區市場，瞄準存量房交易。

觀點新媒體了解，對于萬物云而言，其主要負責投資管理業務的是“萬物成長基金”，從該私募股權基金身上或許才能更大程度上窺探到萬物云的投資版圖。

2015年9月，深圳市萬物成長投資管理有限公司成立（后更名為深圳市萬物成長咨詢服務有限公司，下稱萬物成長咨詢），注冊資本1000萬元。2016年5月，深圳市萬物成長股權投資合伙企業（有限合伙）（下稱萬物成長基金）成立，由深圳萬物成長創業投資有限責任公司持股0.30%，主要角色或為GP。

值得注意的是，深圳萬物成長創投的法人為李慶平。李慶平曾在民生信托、民生資本、中信產業基金、中化集團附屬中國對外經濟貿易信托等機構任職；2016年起擔任萬物云首席財務官，2019年擔任首席投資官，2020年1月起擔任萬物梁行董事長，分管投資與創新發展中心、祥盈企服、萬物梁行、譽鷹平臺、萬物成長基金。

萬物成長基金是萬物云圍繞社區生態圈建設而設立的賦能式投資基金，為數不多的資料提及，其所投資標的公司除了可獲得資金支持，亦可借助萬物云業務協同優勢，實現業務與市場的快速發展。

據不完全統計，在2018-2020年期間其相繼投資參投了萬御安防、有方科技、愛影互聯、智匯科技等公司。其中萬御安防是萬物云與海康威視合資的安防機電服務平臺；萬物成長基金入股后2年即2020年，物聯網企業有方科技則登陸了科創板。

業務協同

萬物云的投資探索是物管行業及相關服務發生變化的縮影之一。

該公司在招股書中表示，2012年行業進入多樣化階段，主要服務提供商一方面提供服務涉及廣泛的物業，同時，指明物管服務提供商亦提供擴大服務范圍以納入各類增值服務。這一說法也是當下物企經營的主要思路，擴大服務范圍意味著收入來源多元化，企業盈利能力得到提升。

以增值服務為例，據弗若斯特沙利文數據，國內物企所提供的增值服務總收入由2016年415億元增至2021年1111億元，整體年復合增長率21.8%，并預期至2026年達到2935億元。

據不完全統計，在萬物云以外，行業內包括碧桂園服務、保利物業、綠城服務、融創服務、彩生活等物企近年來也陸續有開展投資業務。從標的公司發展階段來看大致可分為兩類，一類是成熟期企業的投資，如碧桂園服務入股長城物業、中梁百悅智佳，萬物云入股戴德梁行等。

另一類則是創立及成長期企業的投資，更偏向早中期融資，比如2018年綠城服務先后參與長租公寓品牌優客逸家C1輪融資，以及音樂教育平臺Finger的B輪融資等。不同于投資成熟期企業，創投類門檻往往更低，投資規模在數千萬到上億元之間，在承擔高風險的同時也能博取高收益。