內(nèi)房首個(gè)成功案例 富力地產(chǎn)完成境內(nèi)外債券全部展期3環(huán)球視點(diǎn)

觀點(diǎn)網(wǎng)富力地產(chǎn)持續(xù)將近3年的債務(wù)危機(jī)，在11月10日這一天迎來戲劇性轉(zhuǎn)變。

在此之前，很少有人預(yù)料到這家出險(xiǎn)房企會(huì)采取如此大膽激進(jìn)的處理方式，并最終能夠成功——富力地產(chǎn)成為首家完成境內(nèi)外債券全部展期的內(nèi)房企業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

在摩根大通的幫助下，富力首先于不久前將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據(jù)，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據(jù)，再全部展期3-4年。

外界視這次債務(wù)重組為是“亞洲房企最大債務(wù)重組案例”，以及“出險(xiǎn)房企境外債務(wù)處理特例”，但誰料到富力地產(chǎn)在僅僅數(shù)月后又故伎重演。

富力是在7月份獲得境外債權(quán)人展期首肯后，隨即將精力傾注到在岸市場。有消息稱，它聘請(qǐng)了中國國際金融公司擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問。

8月23日，富力毫無征兆地宣布旗下所有存續(xù)公司債券因重大事項(xiàng)存在不確定性，將從8月24日起停牌，這被認(rèn)為是其開啟境內(nèi)債務(wù)談判的信號(hào)。

最新公告顯示，富力地產(chǎn)于9月8日就停牌債券整體展期事項(xiàng)召開債券持有人會(huì)議。兩個(gè)星期后，展期議案均獲得債券持有人會(huì)議表決通過。

隨后，作為協(xié)議的一部分，富力在10月31日向每個(gè)持有本公司停牌債券的證券賬戶，兌付不超過2000張（含2000張）債券的本息。此次債券兌付工作后，富力存續(xù)債券中的“19富力01”，余額清零并完成摘牌。

因此，最終獲得展期的公司債券包括：“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”以及“19富力02”七只，本金余額為約135.19億元（不準(zhǔn)確，為10月31日兌付前數(shù)據(jù)）。

其中，2022年內(nèi)到期的有“16富力11”、“18富力08”兩只，債券余額合計(jì)約51.2億元；2023年到期的有“H16富力4”、“16富力05”和“18富力10”、“19富力02”、“16富力06”，

債券余額合計(jì)約83.99億元。

至此，該公司在半年內(nèi)合共對(duì)旗下最多493.73億元人民幣有息債務(wù)完成應(yīng)急處理。而富力地產(chǎn)獲得的階段性勝利，為其他陷入危機(jī)的開發(fā)商提供了債務(wù)化解思路。

據(jù)了解，在富力成功完成10只美元債展期的新聞釋出后，合景泰富成為成為第一家學(xué)習(xí)“先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)”的同行。

同樣在摩根大通的幫助下，合景泰富完成了針對(duì)16億美元高級(jí)債券的交換要約。

另外，此前已有消息透露，不止一家開發(fā)商在討論，一旦富力地產(chǎn)獲得境內(nèi)債務(wù)整體展期成功，他們將考慮仿效。

如今好消息傳來，事實(shí)看來，在這場看似毫無頭緒的債務(wù)泥沼中，富力地產(chǎn)的方法至少是條可行的路徑。其境內(nèi)外債權(quán)人作出的讓步，或多或少能體現(xiàn)目前市場上的情緒，證明在危機(jī)爆發(fā)近一年后，權(quán)責(zé)雙方已愿意坐在桌旁更加理性的考慮問題。

摩根大通中國房地產(chǎn)投資銀行部負(fù)責(zé)人郗方朔早前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就曾表示，展期交易的初衷是希望在短時(shí)間內(nèi)有一個(gè)解決方案，讓行業(yè)可以穩(wěn)定，讓企業(yè)也可以穩(wěn)定地經(jīng)營。

不過，這并不代表每一家企業(yè)都能如此進(jìn)行復(fù)制，富力地產(chǎn)的成功建立在過去十?dāng)?shù)年積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之上。

為富力10只美元債展期作增信措施的，就包括在英國的One Nine Elms項(xiàng)目和馬來西亞的公主灣項(xiàng)目。而同一時(shí)期，富力地產(chǎn)通過將倫敦Vauxhall Square項(xiàng)目進(jìn)行反復(fù)“明股實(shí)債”式的出讓，已籌集超過1億英鎊資金。

境內(nèi)方面，截至2021年末，富力擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約6471.9萬平方米，其中總可售面積達(dá)4996.7萬平方米。另截至2021年上半年，富力未來可供發(fā)展的已簽約舊改項(xiàng)目達(dá)58個(gè)，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。

這些資產(chǎn)為富力提供了非常重要的未來償債的能見度。

“企業(yè)本身的運(yùn)營能力以及資產(chǎn)質(zhì)量是獲得投資者信心的基石，投資者對(duì)富力這方面還是比較認(rèn)可的。”郗方朔在采訪中亦認(rèn)為，債權(quán)人的同意很大一部分是基于對(duì)富力的信心。

但就目前而言，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍籠罩在悲觀情緒中。富力地產(chǎn)過去三年放棄拿地，以開發(fā)存量城市更新項(xiàng)目為主的經(jīng)營模式，某種程度上令它在銷售上處于一個(gè)更劣勢(shì)的地位，況且這些項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)將形成特別剛性的支出。

截至今年前9個(gè)月數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)年內(nèi)合共實(shí)現(xiàn)總銷售收入約932億元，同比降幅達(dá)66.41%。而等待基本面的反轉(zhuǎn)，可能還需要很長一段日子。

另一方面，富力地產(chǎn)要面臨的債務(wù)還有：截至2022年上半年末，有息債務(wù)余額1262.45億元，除公司信用類債券余額469.3億元（目前部分展期），占有息債務(wù)余額的37.17%。

其余還有銀行貸款余額579.77億元，占有息債務(wù)余額的45.92%，非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款123.93億元，占有息債務(wù)余額的9.82%，其他有息債務(wù)余額89.45億元，占有息債務(wù)余額的7.09%。

與之對(duì)應(yīng)的是，富力地產(chǎn)現(xiàn)金余額僅有20余億元。

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