商業志 | 賣不掉、注不入的國美地產旗艦

觀點網國美再一次陷入了四面楚歌的境地。

【資料圖】

除了近期甚囂塵上的欠薪（變相裁員）、百億融資洽談、被股東多番出售股票等事件，最新的動態是國美商都資產注入宣布終止。

11月18日，國美零售宣布終止向控股股東黃光裕收購鵬融地產（海外）有限公司的全部股權，目標公司的主要資產為國美商都物業及湘江玖號物業。終止的原因，是賣方無法滿足收購的先決條件，而收購事項將無法進行。

從近期一系列動作不難看出，無論是國美或者黃光裕，對資金已是極度渴求，但這些手段似乎都沒有等來滿意結局。

而國美商都項目已經不是第一次在危難時刻被充當籌資砝碼。

據觀點新媒體了解，2008年末黃光裕被捕入獄后，國美商都就首當其沖被掛牌出售，并于2011年由海航以57.5億元收購，只是這筆交易卻因海航未能如期支付收購款而落幕，且雙方糾紛直至2019年才塵埃落定。

既然出售第三方未能覓得良配，黃光裕開始調整思路，今年7月份計劃將北京國美商都與長沙湘江玖號兩項物業注入上市平臺國美零售，其中國美商都項目則被認為是引入及執行新零售概念的不二之選。

從2005年拿地到如今已逾17年，從2009年首次出售算起已有13載，國美商都這個地產旗艦項目雖多番傳言易主，但真正脫手這一天似乎還沒有到來，國美也依然深陷困境。

地產旗艦：國美商都

說起國美商都項目，過往故事并不少，且和國黃光裕的起伏息息相關。

外界對于黃光裕的熟知，最初和最大的標簽是國美電器，一個讓其迅速成為電器零售大王并于2004、2005、2008年多次問鼎胡潤中國百富榜。

那時，處于高光時刻的黃首富也將目光投向了黃金時代的地產行業。據了解，從1995年成立鵬潤地產開始，該公司就先后開發了鵬潤家園、明天第一城、國美第一城、鵬潤藍海等項目。

不過彼時黃光裕依然堅持家電零售才是最為主要的業務，他自己也曾評價：“我一直游離在房地產邊緣。”

直至2005年，國美的地產業務有了明顯發展。

這一年4月18日，北京國美置業有限公司斥資8.05億元取得國美商都項目，該項目亦成為當年北京最大“招拍掛”項目。拿地兩月后，國美置業為國美商都項目正式注冊成立了北京國美商都建設開發有限公司，黃光裕親任董事長。

據2022年8月公布資料介紹，“國美商都”位于北京中關村豐臺科技園區，總建筑面積52.46萬平方米，包括31.07萬平方米的8層高的購物中心及有關餐飲、娛樂及配套設施，3.55萬平方米的辦公大樓，5.54萬平方米的酒店公寓，1945平方米的庫房，12.11萬平方米的3層地下車庫共提供2819個車位。

在國美商業帝國中，體量巨大的國美商都項目一直被認為是地產系列的旗艦項目，也一度承載著黃光裕的地產夢想。

拿地當年，時任國美置業總經理的禹晉永曾放言：“將斥資30億元，打造全球最大的高科技體驗中心。”

其還表示：“我們一定要在三年內躋身中國房地產十五強。”

只是幾個月之后，這位自稱“黃光裕背后的地產男人”以泄露公司機密之名被請走。不過這對于當時的黃光裕影響似乎不大，因為在項目獲取三年后，國美雖未躋身中國地產十五強，黃光裕卻第三度問鼎首富。

但常言盛極而衰，在2008年冬天的一個晚上，黃光裕被警方帶走。此后不久，業界即傳出國美商都轉讓的消息。

首度易手：糾紛8年

據觀點新媒體過往報道，國美商都在2008年基本完成主體建設，但開發進度相對緩慢，且招商不佳，加之黃光裕入獄后國美集團開始收縮旗下地產業務，及后來和陳曉的股權之爭亟需現金，黃光裕家族甩掉“地產旗艦項目”的想法更加迫切。

事實上，即使黃光裕對這個項目寄予厚望，但對于此前毫無商業地產開發運營經驗的國美來說，運轉如此大體量的商業項目無疑是一個巨大考驗。

因此在拿地后幾年間，國美商都數次更換總經理，項目定位亦多次變更，從高科技體驗中心、服裝中心到小商品商場，始終搖擺不定。

僅僅項目案名就曾變更4次，先后為國美商都-鵬潤時代廣場-鵬潤國際時尚交易中心-國美廣場-國美商都。

很顯然，脫離了靈魂人物黃光裕之后，國美信心備受沖擊，地產業務也隨之暗淡。

后來的消息顯示，在2009年國美商都傳出欲轉手風聲后，項目價格從60億元起最高達至100億元。但最終難以支撐國美之爭對公司帶來的資金影響，不得不低價轉讓國美商都。

彼時曾有業內人士為該項目做過一筆賬：國美商都規劃用地面積11.88萬平方米，拿地價8.05億元，加上建筑等各項成本，項目成本最多1萬元/平方米，乘上總建筑面積55萬平方米，作價最多55億元。

此后，在2009-2011年三年轉手消息中，有洽購的意向買家包括中鐵置業、多家投行、中建八局、紅星美凱龍、海航集團等。

最終結果顯示，2011年中國美商都和海航置業簽訂了收購協議，對價為57.5億元，但直到2012年8月，該筆買賣才正式曝光。

但始料未及的是，這并非結束，而是與航海糾紛的開始。

交易簽署不到兩年，2013年4月，國美商都建設開發公司因“國美商都”資產轉讓合同“買方違約”事由，將海航置業及擔保方海航集團訴至北京市高級人民法院。

據悉，具體為2011年國美商都與海航置業簽署協議，海航置業以57.5億元總價收購“國美商都”項目約56萬平米的物業資產，將近兩年仍欠付合同本金約20億元及逾期付款違約金數億元。

彼時國美商都負責人表示，海航置業一方本應在2011年7月底前交齊全款。到期時，海航置業還有上述尾款未交付。并稱，海航置業之后多次以資金困難為由，拒絕交款，雙方經數次溝通、協商未果。因此，國美商都起訴海航置業。

這場官司一打就是8年，至2019年2月，在最高人民法院一紙終審判決之下，這宗糾紛案才終于落下帷幕。

最高人民法院對國美商都糾紛案作出終審判決，駁回了海航集團的全部訴訟請求，宣布“國美方面不構成合同法上的欺詐行為，同時國美商都公司也不用向海航集團公司返還18億元購房款并賠償損失”。

雖然官司獲勝，但這時的國美已不是當初的國美，地產行業也即將迎來最寒冷的冬天。

2021年2月，黃光裕出獄，國美早已風光不再。

數據顯示，2021年，國美零售營業收入約464.84億元，同比增長5.36%；凈利潤-44.02億元，同比增長37.06%。今年三季度預報則表示，國美零售預計本年前三季度累計銷售收入與去年同期相比將下滑約55%至60%之間，“據此，預期本集團之2022年全年業績將較去年出現大幅下滑”。

據統計，2018年-2021年，國美零售虧損金額迅速增加，4年累計虧損高達188.73億元。在巨大的資金缺口面前，這兩年國美多番配股籌資，近期擬找合作方籌資百億的消息更是滿天飛。

但耐人尋味的是，在此背景下，黃光裕今年7月依然將“國美商都”送到臺前，擬注入上市平臺。雖未公布估值，但對標前一次的出售價，最低不少于數十億元。

按照當時國美零售的說法，國美商都物業及湘江玖號物業的注入將以提升未來運營效率為目標，計劃通過重組業務板塊、優化資產結構，最終實現集團盈利能力的提升，以科技化手段來助力企業數字化轉型，全流程提升消費者服務體驗。

除此以外，黃光裕家族多次減持套現的動機也被資本市場猜疑。據悉，2022年以來，黃光裕夫婦已多次減持國美零售，持股量自去年末205.84億股、持股60.98%，減至目前的134.97億股。年內減持已超70億股。

國美商都十余年都未能脫手，對于黃光裕而言，或許又是雪上加霜。

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