年報觀察 | 保利物業另辟蹊徑

觀點網3月29日，保利物業服務股份有限公司披露截至2022年12月31日止年度全年業績。

觀點新媒體了解到，2022年，保利物業錄得收入136.87億元，同比增長26.9%；毛利為25.74億元，毛利率18.81%，較2021年上升約0.13個百分點；公司擁有人應占年內溢利11.13億元，同比增長31.6%；凈利率為8.3%。

(相關資料圖)

盡管有看法認為保利物業2022年表現中規中矩，并未超出預期，但若考慮期內疫情反復、地產下行以及宏觀環境不景氣等影響因素，該公司實際上交出了不錯的成績單。

以同行碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業對比，三家歸母凈利潤變動幅度分別為-51.8%、27.9%、29.4%。

去年初，保利物業曾定下收入不低于30%左右，利潤不低于20%增長目標，并提出全年業績增長20%底線，如今基本完成經營指標。

反映到股市中，截至3月30日下午收盤，保利物業漲8.84%，報46.8港元/股，總市值258.96億港元。

參與保利物業業績會投資者轉述稱，該公司2023年營收和利潤目標增速希望保持在20%左右。

收并購之外

2022年財報顯示，保利物業三項主要業務板塊收入均取得增長。其中，物業管理服務收入增長26.4%至84.28億元；非業主增值服務收入增長21.2%至21.95億元；社區增值服務收入增長33.1%至30.64億元。

公告指，物業管理服務收入提高主要來自保利物業在管項目面積擴大及在管項目數量增長。

截至2022年末，保利物業集團合同管理項目總面積7.72億平方米，在管總面積約為5.76億平方米，在管項目總數2089個。

在這之中，來自保利發展控股集團合同管理面積為3.13億平方米，較上年末增長約3430萬平方米；來自第三方項目合同管理面積為4.58億平方米，較上年末增長8110萬平方米，占總合同管理面積59.4%，同比提高1.9個百分點。

可以看出，在如今物企重視市場化背景下，保利物業同樣有意在繼續加強第三方外拓能力。

但該公司管理層亦指出，當前物業行業市場競爭愈發激烈，一是有越來越多地產關聯業務量趨勢性向下調整的被動參與者，二是由于更多頭部物企參與，外拓競爭物業公司能級越來越高，第三則是商辦、公服等領域優質項目競爭加劇。

此外，在增長戰略上，保利物業并不依靠收并購，而是一直堅持以內生式發展，新增業務基本上都是全委外拓項目為主。

該公司認為，這種項目拓展方式相對收并購其實能更快形成價值釋放，避免了部分磨合和損耗。

主要體現于兩個層面，其一是這些項目所獲取毛利直接可以形成報表毛利，不需要經過一些未來合同攤銷。更深層的原因是，全委拓展項目更有利于職能成本、清潔成本等獲得規模效應釋放。

過去，在碧桂園服務、華潤萬象生活等企業發起多宗物業收并購，規模實現大幅躍升時，保利物業顯得并不活躍，如今盡管毛利率水平和同行民營物企相比仍不一定占據優勢，但反而更加穩定。

保利物業表示，預計一到兩年內利潤率應該是平穩或稍微有所下降趨勢。

當然，這并不代表保利物業沒有收并購想法，此前該公司曾公告提到，IPO募集資金尚未動用15.3億港元，決定延長動用時間表。

保利物業指，鑒于新冠疫情對發展帶來不確定性，預計需要更多時間在市場上尋獲業務范圍及規模等方面符合發展策略標的以及推進升級集團的數字化及智能化管理系統。

大物業

2023年初，于2018年從關聯地產公司空降的保利物業總經理吳蘭玉升任為董事長，由于在其履職期間保利物業順利完成“147”三年（2019-2021）戰略計劃，這一變動被外界認為是理所當然的結果。

2019年6月，保利物業發布大物業戰略，即全局物業、全業態物業、全價值物業、全技術物業和全民物業。

同年7月，吳蘭玉接受觀點新媒體采訪時曾表示，自己在過往的經歷中管過五六年區域物業業務，確實看到行業有太多的提升空間，包括管理精細度、服務理念、市場發展策略以及科技和資本的手段，相比于房地產還有很多空間。

據悉，本次業績會上，吳蘭玉再次提到相關概念稱，保利物業發展方向和發展重點基本上沒有變，就是12個字，“大物業，小場景，新商業，數字驅動。”

2022年，保利物業新簽約第三方項目中，非居業態項目單年合同金額占比達到88.3%。截至2022年12月31日，該公司非居業態在管面積增長至3.23億平方米，于在管規模中比重為56.1%。

而公服業態是保利物業一直致力發展的護城河，報告期內新簽約公共及其他物業項目單年合同金額達11億元，重點拓展項目包括廣交會四期展館和會議中心項目、上海國際機場S1航站樓項目、西安市地鐵1-6號、14號及16號線一期場段項目等。

財報顯示，保利物業源自公共及其他物業收入為20.62億元，同比增長41%，占物業管理服務總收入比重24.5%，較去年增加2.6個百分點。

值得一提的是，由于疫情影響以及非居服務收款周期通常更長等因素，部分物企出現公服項目款項回收延期或受阻情況，上述投資者表示，保利物業亦對此做出了專門的闡述稱，目前該公司應收賬款余額23.5億元，公服欠款占比不到20%，且增速與整體應收賬款增速一致。

從時間結構看，保利物業公服應收賬款70%以上賬期在90天內，一年以內欠費占比達到99%，一年以上占比僅不到1%，大概400萬元左右，這個金額并不高。

另外，商業方面，保利物業新簽約商業及寫字樓項目單年合同金額4.19億元，新拓展國家開發銀行蘇州市分行、江門移動全球通大廈、北京中設大廈等項目。截至期末，保利物業商業及寫字樓在管面積2050萬平方米。

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