解局 | 綠城被詬病的與改變：低權益銷售與投資朋友圈:今日報

觀點網2023年一季度的市場，確實回溫不少。

近期，綠城對外披露前三月銷售數據，一季度累計實現總合同銷售額約613億元（含代建），同比增長27.18%，總合同銷售面積約260萬平方米。

當中，綠城集團自投項目取得合同銷售金額約491億元，歸屬于綠城集團的權益金額約為303億元。

(資料圖片僅供參考)

值得關注的是，這是綠城近期最高的權益金額。

2021與2022年，綠城一季度權益銷售金額分別為280億元（52%）與192億元（51.2%）。可以發現，權益銷售比從約五成比例提升到61.71%。

過去，綠城的低權益一直頗受詬病，在2022年88.95億元利潤中，公司股東應占利潤27.56億元，上一年為44.69億元，同比下降約38.33%；而非控股股東利潤為61.39億元，上一年為32.18億元，同比提升約90.78%。

這是綠城多年前低權益所帶來的“后遺癥”。

能否改變低權益銷售？

對此，該公司管理層曾表示，2022年綠城權益比例大幅提升，接下來隨著權益比例的提高，少數股東損益占比比較大的問題會逐步解決。

公告顯示，2023年3月，綠城集團自投項目銷售金額約為264億元，銷售面積約80萬平方米，銷售均價約為每平方32987元。

“目前看，市場整體已出現回暖跡象，但熱度和可持續性仍需市場檢驗，所以對市場持謹慎樂觀態度。”綠城中國管理層曾于業績會介紹，市場銷售二月份出現回暖趨勢，綠城重點續銷監測項目二月份來訪環比提升1.5-2倍，日均新增協議環比提升約1.5倍。

三月，存量項目的日均來訪量有小幅調整，當中二月漲幅比較高的城市（濟南、石家莊、杭州等），在二月需求集中釋放后逐漸趨穩，同時外部競品增加，綠城調升了部分項目價格，其管理層認為，整體來訪量好于去年四季度和今年一月。

市場預期，綠城三月較高的供貨量是其實現較高銷售的基礎。據悉，綠城中國于三月的整體推盤量高于前兩月，比如杭州、深圳項目新開或者加推。

體現在銷售上，綠城三月單月自投項目銷售金額同比增長75%，環比增長達到67%。

一季度，綠城集團累計取得合同銷售金額約491億元，合同銷售面積約170萬平方米；其中歸屬于綠城集團的權益金額約為303億元。

其中，代建業務占較大比例，2023年3月，綠城集團以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售金額約56億元，合同銷售面積約44萬平方米。一季度，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約90萬平方米，合同銷售金額約為122億元。

綜上，截至前三月，綠城集團累計取得總合同銷售面積約260萬平方米，總合同銷售金額約613億元，這一數據比2022年增長27.18%。

基于對存量和新增的初步預估，綠城中國預計2023年銷售規模和2022年基本相當。數據顯示，2023年綠城中國全口徑可售貨值3601億元，其中自投部分可售貨值2476億元，一二線城市占比80%，約計1993億元。

從區域分布上來看，長三角比重持續提升，達到55%，其中杭州394億元，上海146億元，環渤海接近19%。

類型分布來看，存量供貨1415億元，占比57%，新增供貨1061億元，占比43%。

據管理層分析，在不考慮2023年新拿地的情況下，保守估計按照2022年市場行情和實際完成去化率（60%-65%），綠城中國現有存量貨源預計可實現1500-1600億元銷售額。

“目前土地市場不確定性較多，即便按照去年的新增貨值和當年轉化的情況來看，今年銷售額也是有保障的。”管理層如是表示。

另外管理層亦認為，今年新拿項目保證大部分在年內供貨，去年以銷定產的部分項目，如果市場顯著回暖，可以供應出來。

觀點新媒體了解到，三月和二季度末、三季度將是綠城供貨高峰期。據綠城官方披露，4月，綠城在售項目有天津水西云廬、杭州山瀾桂語軒、衢州鹿鳴未來社區、衢州蘭園、寧波春來云潮、武漢桂語朝陽、奉化鳳麓和鳴、杭州江畔錦園、西安南山云廬等。

投資朋友圈與搶地

3月，綠城接連“搶地”，包括以7.2億元競得西安1宗商住用地；3月27日，以總價約11億元競得嘉興一宗宅地；3月31日，以10.82億元競得大連一宗涉宅地塊。

在3月29日杭州第二批集中供地中，綠城中國分別以32.46億元和底價5.38億元摘得兩幅地塊。

可以看到，大本營杭州之外，綠城在探尋更多城市的機會。據觀點新媒體獲悉，土地投資方面，綠城2022年新增27個項目，總建筑面積約408萬平方米，權益土地款408億元，平均樓面價約每平方米14620元，預計可售貨值達1037億元。

新增貨值中，杭州、北京與上海這三城新增貨值占比達82%，另有10%新增貨值位于其他二線城市，三四線占比為8%。由于新增貨值多聚焦在北京、上海、杭州，市場認為這些投資能快速轉化為當年銷售額。

對于2023年的投資布局，綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰曾言：“去年的打法很難在今年得以實施，今年核心城市、核心地塊競爭非常激烈，三四線城市相對邊緣地塊可以底價獲取，但是風險就比較大。”

他表示，綠城接下來會使用差異化的投資策略，首先還是要在選定的、反復研究的核心城市里做底倉式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對安全的區域里面做一些精準投資，即“投一成一”的打法。

或許，今年綠城除了爭取核心區域的地塊，會在一二線城市邊緣地區以及在三四線城市下沉拿地，爭取更多利潤。

因此，綠城仍在擴大“朋友圈”。

例如剛剛過去的4月7日，綠城中國與物產中大舉行戰略合作協議簽約儀式，雙方將在康養服務、供應鏈及特資平臺等領域開展深入合作。

同樣是4月7日，作為代建平臺的綠城管理也不甘落后，與勤誠達集團、深圳前海潤禾投資管理有限公司正式簽署《全面戰略合作協議》。

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