撇除恒大影響之后 世聯(lián)行轉(zhuǎn)向了萬科和保利-熱點聚焦

觀點網(wǎng)4月12日，世聯(lián)行在深圳召開了2022年報業(yè)績說明會。

“這次世聯(lián)行業(yè)績說明會，是過去三年人數(shù)最多的一次。”與會投資者這樣形容。

【資料圖】

根據(jù)已披露的2022年度財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，世聯(lián)行期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入39.79億元，按年下跌34.58%；下滑速度進一步加大，2021年同期僅為9.52%，且營收數(shù)據(jù)已接近腰斬。

歸母凈利潤方面，世聯(lián)行2022財年減虧工作成效明顯，按年減少虧損近8億元。

但由于受收入下降、計提資產(chǎn)減值損失以及非經(jīng)常性損益項目投資收益減少等影響，本期錄得虧損3.43億，同比增長69.6%；這部分虧損中，計提的資產(chǎn)減值數(shù)額已達3.1億元。

上述投資者向觀點新媒體轉(zhuǎn)述指出，世聯(lián)行管理層透露，“保交樓”背景下，今年部分項目會陸續(xù)入伙，交樓后計提的部分資產(chǎn)有望追回，加之目前已做了充分的計提減值，公司最大的不確定性已經(jīng)去掉。

恒大影響漸消

面對近年來行業(yè)進入深度調(diào)整所帶來的挑戰(zhàn)，“踩雷恒大后的世聯(lián)行重新聚焦、快速調(diào)整，讓我看到了這家企業(yè)的韌性。”上述投資者表示。

該人士續(xù)稱，目前世聯(lián)行已對恒大包括應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、合同資產(chǎn)以及其他應(yīng)收賬款在內(nèi)的應(yīng)收款項總額進行了充分的計提壞賬準(zhǔn)備，合計金額12.41億元，通過間接投資持有恒大的其他非流動金融資產(chǎn)，投資成本為1億元。

引入國資股東后，世聯(lián)行調(diào)整自身布局及梳理業(yè)務(wù)架構(gòu)，正不斷尋找新的成長路徑。

2020年，珠海大橫琴集團以9.44億元現(xiàn)金代價收購世聯(lián)行15.9%股份，成為后者單一擁有表決權(quán)比例最高的股東，公司實際控制人變更為珠海市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會。

截至目前，世聯(lián)行已將業(yè)務(wù)板塊調(diào)整為大交易和大資管兩項業(yè)務(wù)，而金融業(yè)務(wù)定位調(diào)整為“大交易”和“大資管”的增值輔助業(yè)務(wù)，支持兩大業(yè)務(wù)規(guī)模化發(fā)展，形成業(yè)務(wù)、融資閉環(huán)增長。

具體業(yè)務(wù)收入上看，2022財年，世聯(lián)行大交易業(yè)務(wù)錄得營收26.29億元，按年下滑41.80%。其中，代理銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收12.19億元，同比下降近5成，為49.22%；互利網(wǎng)+業(yè)務(wù)則錄得13.29億元的收入，按年下滑30.66%。另外，金融業(yè)務(wù)營收在本期錄得近6成下滑，至8090.58萬元。

大資管的營收數(shù)據(jù)相較大交易降速較緩，但除了物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)收入按年有所增長外，剩余兩項主營子業(yè)務(wù)收入分別錄得不同程度下滑。

2022年，世聯(lián)行大資管業(yè)務(wù)持續(xù)減虧，實現(xiàn)營業(yè)收入13.24億元，同比下降10.91%。其中招商及空間運營業(yè)務(wù)及咨詢顧問業(yè)務(wù)收入，分別下滑41.62%、26.38%，實現(xiàn)收入3.55億元及1.04億元。

根據(jù)觀察，目前世聯(lián)行物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)已成為其“大資管”的核心業(yè)務(wù)和增長動力。報告期內(nèi)，物業(yè)及綜合設(shè)施管理業(yè)務(wù)在管全委托項目104個,在管合約面積798萬平米,實際在管的全委托項目面積凈增加78萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入8.64億元，同比增長17.48%。

另外，年報數(shù)據(jù)顯示，2022年末世聯(lián)行累計已實現(xiàn)但未結(jié)算的代理銷售額約1804億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約12.55億元代理費收入，其中該司100%控股子公司的未結(jié)算代理銷售額約1433億元，未來3-9月將帶來約9.30億元的代理費收入。

值得注意的是，報告期內(nèi)，世聯(lián)行代理平均費率繼續(xù)下行，較上年同期下降了0.02個百分點，該司解釋主要是渠道容量占比逐步升高，部分項目服務(wù)費打折及按單套固定金額結(jié)算服務(wù)費項目增加所致。

對于2023年，世聯(lián)行定下了營收48.13億元的目標(biāo)，將較2022年度增長20.97%，其中歸母凈利潤將扭虧為盈，達到5300萬元。

據(jù)投資者透露，世聯(lián)行管理層對于這個目標(biāo)是謹(jǐn)慎樂觀的，在他們看來，今年的增長或許遠不止這個數(shù)字。

重啟增長時機

世聯(lián)行預(yù)計，房地產(chǎn)交易服務(wù)在2022年已達到“谷底”，今年業(yè)務(wù)將重啟增長。

據(jù)與會投資者介紹，在業(yè)績會說明會中，世聯(lián)行解釋了回撤業(yè)務(wù)及收縮城市背后的邏輯，為了提升未來盈利質(zhì)量，徹底拋棄了不看好的城市，寧可2022年業(yè)績不好，也堅持退出。

上述人士續(xù)指：“去年一季度，世聯(lián)行代理合作項目1200個左右，而今年同期操盤項目695個，減少接近4成，項目雖然減少，但該司今年1季度銷售代理卻將同比實現(xiàn)47%的增長。”

據(jù)悉，世聯(lián)行在2022年已主動退出一些城市布局，2023年將繼續(xù)優(yōu)化精簡，將業(yè)務(wù)聚焦大灣區(qū)、山東等優(yōu)勢地區(qū)，重點關(guān)注新崛起的“央國平（央企、國企、地方平臺公司）”客戶，鞏固大灣區(qū)市場占有率，持續(xù)加大對大灣區(qū)資金、人員等資源投入。

世聯(lián)行管理層還在業(yè)績說明會中披露，目前“央國平”客戶已占公司代理銷售額前十大中的八個，萬科和保利已為代理銷售額的第一二大客戶。

除了出清不良資產(chǎn)，世聯(lián)行還在持續(xù)降低負(fù)債、減輕自身負(fù)擔(dān)的同時，持續(xù)處理重資產(chǎn)，回歸輕資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)統(tǒng)計

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2022年，世聯(lián)行經(jīng)營現(xiàn)金流量為6.3億元，為近三年低位。期內(nèi)，該司資產(chǎn)負(fù)債率較上年下滑8.82個百分點，至49.03%，財務(wù)杠桿下降明顯，且得益于資產(chǎn)質(zhì)量的梳理及改善，期內(nèi)貨幣資金占總資產(chǎn)比照較上期錄得11.79%的提升，至32.62%。

去年，世聯(lián)行對部分運營效益較低的項目進行處置優(yōu)化，累計轉(zhuǎn)讓處置子公司12所、注銷29所，處置價款與處置投資對應(yīng)的合并財務(wù)報表層面享有該子公司凈資產(chǎn)份額的差額為8076.03萬元，資產(chǎn)處置收益為3998.69萬元。

投資者表示，世聯(lián)行近三年經(jīng)歷了痛苦的去“重”過程，包括公寓寫字樓的二房東業(yè)務(wù)，現(xiàn)在看來去“重”速度與國家政策變化銜接。若是沒有進行去“重”，今年在大交易掙到錢又要去填這項窟窿。

在完成城市布局收縮、不良資產(chǎn)“撇賬”及重資產(chǎn)剝離后，世聯(lián)行為了達成重啟增長的目標(biāo)，除聚焦高能級城市外，還將大力發(fā)展市占率以及服務(wù)“央國平”企業(yè)。

據(jù)投資者向觀點新媒體透露：“世聯(lián)行交易收入，不算物管在內(nèi)，不完全取決于當(dāng)?shù)氐匿N售狀態(tài)，實際上非常取決于公司在當(dāng)?shù)厥袌龅氖姓悸省?rdquo;因此，今年世聯(lián)行將重點放在市占率打造及服務(wù)鏈條完善上。

對此，世聯(lián)行的目標(biāo)是“通過自身競爭力，使得公司服務(wù)產(chǎn)生更高的傭金、更短的應(yīng)收賬款期限、更高的費率以及更好的現(xiàn)金流”。

對于聚焦服務(wù)“央國平”企業(yè)的策略，有投資者問及聚焦這部分企業(yè)帶來的賬期及費率變化。與會投資者轉(zhuǎn)述管理層回答指出，“‘央國平’企業(yè)費率更高、賬期更短且較為穩(wěn)定。聚焦后，公司的結(jié)算的周期和結(jié)算的費率都會有所提高。”

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