觀點直擊 | 中南建設：最緊張時刻已經過去 2023年有信心盈利（實錄）

觀點網“2022年對我們來說面臨生死考驗的一年，在經營性和融資性現金流始終緊張的情況下，中南建設穩定生產和支出排序等多方面都竭盡全力，大幅緩解了壓力。”

4月25日，一年一度的中南建設業績交流會如期召開，董事長陳錦石、董事兼總經理陳昱含、副總經理兼財務總監辛琦以及董事會秘書梁潔出現在線上會議室。

(資料圖片)

年報顯示，中南建設于2022年實現營業收入590.4億元；綜合毛利率-0.09%；歸屬于上市公司股東的凈利潤產生虧損91.7億元。

在銷售端，2022年中南建設錄得房地產業務合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，平均銷售價格11951元/平方米。

提及2022年的成績單，董事總經理陳昱含將當前形勢概括為“短期有困難，中期有信心，長期要轉型”。

“隨著市場進一步走向良性循環，中南建設的存貨和資產價值將得到重估，因此我們全力保交付。在市場好轉的情況下，2023年中南建設一定能實現盈利，融資能力和發展能力在這個階段會得到修復和提升。”

退不掉的建筑底色

延續了2022年中期業績會專注于地產和建筑主業的主旨，中南建設在主要業務打法中仍然把握住了穩定節奏。

“大多數企業都在根據市場情況調整自己的開工進度。”649.2億元的銷售總額中，一二線城市占比達到47%，與2021年相比實現上升；實現新開工面積189.4萬平方米，完成竣工面積740.5萬平方米。

對比2021年數據來看，中南建設竣工規模略有下降，但由于并表比例有所增加，2022年房地產業務結算收入達到502.6億元，降幅低于竣工規模。

收入變化的背后，與中南建設在2022年加大現房庫存去化力度有關。在降低預售監管政策執行影響，增加更多自由現金之外，當期銷售當期確認收入的資源在一定程度上影響了中南建設去年的盈利。

按照數據來看，中南建設在去年復雜的市場環境下仍舊保持著穩定的項目開發進度。

截至2022年末，中南建設合并報表范圍內已售未結算資源1128.5億元，是2022年結算收入的2.3倍，全部開發項目達到473個，其中在建項目規劃建筑面積合計約2268萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約836萬平方米，可竣工資源總面積3104萬平方米。

在這其中，一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積則略高，達到65%。

建筑業務方面，中南建設2022年新承接項目合同總金額為34.8億元，建筑業務營業收入94.8億元。

“中南是做建筑起家的，建設能力是我們退不掉的底色。”業績會中，陳昱含多次提及了對建筑業務的規劃。

在她看來，建筑業務重產值而大于重利潤的時代也過去了，業務模式會發生根本上的變化，盈利的核心來源將會從規模和杠桿轉向質量和利潤。

目前，中南建設正在做一些內部的試點，加快建筑業務和地產業務的融合協作的能力，面向未來也可能到來的“EPC時代”提前做好準備。

“因此，無論建筑還是地產的業務，我們都會收縮和優化布局，提升投資跟運營管理體系。我們的道路更可能向前延伸整合，開發全鏈條建設能力，形成中南未來獨特的高質量發展模式。”正如陳昱含在業績會中所提，縮表不代表躺平和無所作為，在反思和檢討當中，中南也在挖掘其自身獨特的發展軌跡，與業務的可能性。

注重平衡現金流

“請大家能夠多給我們一些鼓勵支持和信心。”言語之下，中南建設先對自家賬本下了大功夫。

于2022年，中南建設財報期內增加計提應收款項壞賬準備和存貨跌價準備等各項資產減值準備35.3億元。其中，針對應收賬款數據，其他營收款的減值9.4億元，針對存貨的跌價準備21.3億元，而合同取得成本則為0.5億元，總計提減值規模相較去年有所增長。

數據增長背后，實則反映出中南建設對于維持經營安全、保持良性循環的謹慎態度；而在短期的調整后，中南建設將繼續積極應對挑戰。

“我們在2022年的虧損可以看作是在行業劇烈調整下的短期表現，該做的這些動作、措施我們都做了，問題也充分暴露了，所以2023年的銷售規模一定不會小于2022年，對工程的總支出來說也會小于2022年，結算利潤是有保障的。”

陳昱含在現場坦言，2023年經營性現金流入情況一定會好于2021與2022年，中南建設也一定會進一步優化各項成本和費用支出的先后排序，確保經營性現金流金額持續為正。

事實上，在2022年的大考中，中南建設的現金流數據保住了安全基本盤。于報告期內，全年經營性現金流入595.8億元，相較一年內到期的各類有息負債相比，高出2.6倍；年內經營活動產生的現金流量凈額也保持了正值，約為62.5億元；在手貨幣資金137.5億元，在資金基礎上保證了經營安全性。

與此同時，該公司長期不依賴有息負債的發展模式的價值進一步體現，2022年末公司有息負債同比減少147.2億元，仍保持了穩健經營；剔除合同負債之后的負債率僅為47.93%，繼續在行業保持低位。

把握經營安全的前提下，中南建設也對2023年抱有盈利信心。

“我們感受到市場已經在慢慢回暖和復蘇過程當中，中南建設對2023年是有信心的，我們不需要進一步增加計提存貨的跌價準備和壞賬準備；2023年整體現金流好于2022年，在這種情況下，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度。”

對于當前的中南建設來說，2023年不會選擇“用價換量”，犧牲利潤換取銷售額，而是注重平衡好現金流和利潤。

此外，據管理層現場透露，當前中南建設剩余的現房資源有限，沒有大幅折價銷售現房的空間，在代建項目業務的價格變動也不大，利潤率相對來更穩定；且竣工規模在2023年一定程度上會比2022年上升50%左右，這也會為中南建設帶來更多新結算的資源。

“如果2023年市場持續回暖，公司就有信心能夠實現盈利。”渡過考驗的中南建設并沒有時間停下腳步。

以下為中南建設2022年業績交流會現場問答實錄（節選）：

現場提問：怎么看待未來的市場和行業的前景？

陳錦石：從目前實際情況來看，整個經濟形勢在得到恢復，逐步在好轉；從房地產形勢來看，有明顯的好轉，我相信短期還是有困難，中期是不錯，長期還不能肯定。

2023年比2022年要好，下半年比上半年要好，明年比今年還要好一些。

現場提問：中南建設資產減值的原因是什么，什么時候能夠扭虧為贏？

陳昱含：為什么在2022年出現虧損？主要是2022年市場在持續調整，行業深陷非良性循環。

為了保障持續經營的安全，公司對已經建成的現房采取了一些動作，在銷售策略上做了一些犧牲利潤以獲取更多自由現金，這也帶來了較大虧損。

第二個核心原因是增加計提了疊加準備。根據不同市場情況，增加計提了存貨的跌價準備。在建筑業務上游端有更多的企業出險，這些企業陷入到非良性循環，公司針對建筑業務的應收款增加了計提的壞賬準備。

第三個核心原因是在收入和費用的不匹配，銷售和結算規模下降，有些時候難以快速減少固定費用的產生，所以這也就會帶來更多的虧損。

2023年政府支持方向得到了進一步的明確，我們也感受到市場已經在慢慢回暖和復蘇過程當中.第一，我們對2023年是有信心的，我們不需要進一步增加計提存貨的跌價準備和壞賬準備；第二，2023年整體現金流好于2022年，在這種情況下，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度。

2023年我們不會用價換量，犧牲掉利潤換銷售額，會平衡好現金流和利潤。

此外，我們剩余的現房資源有限，所以沒有大幅折價銷售現房的空間，在代建項目業務的價格變動也不大，利潤率相對來說是穩定的；第三，竣工規模在2023年一定程度上會比22年上升50%左右，會帶來更多新結算的資源。

如果說2023年市場持續回暖，公司就有信心能夠實現盈利。

現場提問：未來有什么打算來優化資產負債表？

辛琦：2022年末三道紅線指標中，凈負債率108.04%，比2021年提高了40.8個百分點，扣除預收賬款后的負債率82.48%，比2021年末提高1.96個百分點，現金短債比0.59，比2021年末降低了33個百分點，扣除受限資金后的短債比是0.34。

這些指標較2021年末都有所變差，變差的原因也和客觀環境，或者說在長達一年半左右的非良性循環市場里面艱難前行有一定關系。

在未來，中南建設將在保證經營安全的基礎上，圍繞國家指明的資產激活，負債接續，權益補充，預期提升等方面開展工作，努力加快銷售，努力盤活資產；更加努力與金融機構的合作方去協商，延長負債期限，降低負債成本。

同時積極的去利用資本市場，盡快做一些有效補充權益資本的動作。

雖然也面臨困難局面，但我們會朝著這個方向努力。我相信隨著市場逐步的改善和好轉，三條紅線的指標也會逐步的改善和好轉。

過去我們已經盡力了，這也是在整個經營環境的無奈之舉。

現場提問：公司2022年有沒有延期交付的情況？未來準備怎么去解決？

陳昱含：確實行業在進入非良性的循環，所以為了保證經營上的安全，維護更多消費者和投資者的權益，公司也根據市場的變化及時調整了一些項目的施工進度，這是一個不爭的事實。我們確實有少部分項目出現了交付時間上的延遲，但是這個占比其實是非常小的。

總體來說，我覺得目前市場已經在回暖了，而且在慢慢復蘇過程中，2023年公司整體的經營性現金流入一定會有所改善，也會使得公司有更大的能力去完成交付任務。

尤其是在當下，我們也更看重質量交付，去真正的保護好維護好業主的利益。公司也根據國家的政策，也在積極的申請政策上的支持，尤其是爭取國家保交付的專項借款，這也將增強公司能夠更快完成交付的能力。

現場提問：目前的債務情況是怎么樣的，有沒有流動性風險，能否安全渡過？

梁潔：2022年底有476億的有息負債，一年內要還的為232億。這些負債中真正在年內有到期還款壓力的，包括在3月份已經做了投資者選擇權行使的也不過1億。剩下來的銀行借款和非銀行機構借款都會按照國家政策跟金融機構發生更合理的條件。

232億借款中，大部分都是可以做到展期續期。實際上在今年的環境談展期比去年容易，去年年初談展期可能需要提高利率來增加抵押物，但是現在政策環境不一樣了，現在大部分都是可以做展期的。

中南建設大概有120億是非銀行金融機構借款，這其中一部分轉銀行借款，一部分會談展期。如果有一半不能展期的話，去年中南建設經營性現金流入有63億，按去年情況償還非銀行金融機構借款都是沒有問題的。

今年現金流流入會更好，從現金支出來說應該也會更少，工程方面支出會更少，經營性現金來償還借款的能力更高。如果說有一部分沒有順利展期，動用現金來償還也是完全有能力的。

現場提問：公司存在大額的逾期情況，是否屬實？

梁潔：在行業非良性循環的環境里，公司部分商票因為時間原因多次轉讓之后，沒能按照票面時間及時兌付。另外也是在非良性循環環境里積極跟持票各方協商，希望能達成方案，確實也是沒有全面到期兌付。

但是實際上來說，我們也會在確認信息之后，達成解決方案之后來支付的。去年年底因為涉及到糾紛沒有達成雙方接受條件，沒有兌付的有12億，我們會持續跟合作方溝通，盡快完成票據兌付。

現場提問：有何計劃提升今年的銷售和回款，有沒有具體的銷售目標？

陳昱含：考慮到我們在現金流最緊張的時刻已經過去，2023年的剛性支出和兌付有較強的保障度，所以在今年我們是不會再以價換量，去犧牲利潤換銷量；按照目前公司的未售面積還有1500萬方，充分保障2023年的銷售，也考慮到市場在逐步回暖，所以量價兩個方面都為銷售提供了支撐。

所以我也相信2023年的銷售金額也好，回款也好，一定會是好于2022年。

2023年，我們不僅僅會確保經營性的現金流足額流入，也會同步改善盈利情況，實現扭虧為盈的目標。

現場提問：公司現在資源的情況怎么樣的，什么時候會考慮進行新的投資？

陳昱含：2022年末我們還有大概1500萬方的可售資源，在公司全部在建資源當中，長三角部分有45%的資源，按照去年的銷售速度，是可以維持三年的銷售。

結合著目前公司情況，我們仍然存在一些經營壓力，在投資方面一定會采取必須是謹慎，而且確實是慎而又慎的原則，確保公司經營性現金流充裕。在融資局面全面好轉的情況下，我們可能才會新增一些其他的考慮機會。

另外隨著地產經營邏輯的轉變，以往高周轉，以規模致勝的打法已經結束，真正反饋到投資邏輯上，對利潤和獲地比的看法、要求也會更高，對于需求和去化的確定性就要更高一些。2023年如果說有投資的可能性，我們也會是精挑細選，優中選優。

現場提問：公司建筑業務如何扭轉當前的虧損局面？

陳昱含：在建筑這塊業務的虧損來自于兩個方面：一個方面是房地產領域比較多，出險房企應收款減值是最大一部分；此外，行業進入非良性的循環，施工進度在放慢，但是收入的確認在減少，固定費用這塊很難同比例下降，也會出現毛利潤為負的狀況。針對這樣的情況，公司針對應收賬款做了充分計提壞賬的準備，這是關于虧損的核心。

有關于建筑業務，我們會進一步的優化和收縮布局。我們在分析了數據之后，在自己深耕的領域上數據表現還是非常好的，也是這部分數據支撐了整個經營面。接下來我們一定會確保在這些優勢地區和高利潤貢獻地區持續深耕，一定在區域和布局這塊會做出一些調整。

我們也在進一步的調整一些業務的結構比例，接下來會增加一些非房建業務規模，也對業務結構設置了一些方向，比如說房建和公建和基建做出了”334目標”的設置。

接下來，我們要發揮中南獨特優勢，協同試點，我們正在內部組織試點強化地產和建筑之間的業務聯動，加大探索地產公建和其他領域EPC業務。

相信未來會對整個建筑業務的能力提升和轉型升級起到積極的作用，因為中南一直以來的優勢就是建筑運營，在這方面希望建筑和地產會聯動協同試點的角度去探索，持續不斷地做一些管理的瘦身和組織上的減負，尤其在業務規模快速下降的同時，我們必須要大幅壓縮管理成本，進一步提升在組織效率這塊的效率。

最好的機制就是激勵機制，我會針對”一利五率”的核心提升投資和管理刻度，優化利潤和現金流的管理，也會針對性的出一些相應的激勵機制，真正把經營效率提上來。

現場提問：定增何時能發行？第二支箭擴容是否公司能夠獲益，準備采取哪些行動？

梁潔：中南建設的定增事項這個月初已經被深交所受理了，目前在第一輪問詢準備過程當中，按照規則我們應該是最遲5月6日公布回復反饋，反饋之后還要深交所審核過，中心審核過，證監會注冊才能發行。

去年8月份中南建設作為中債增增信發債的支持對象參加了試點，增信條件限制比較多，2022年11月份之后第二支箭擴容我們也積極申請，也是獲得了認可，現在在進行相關的準備，也是希望能夠抓住這樣一個改善公司的機會。

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