3年摘星脫帽收尾 云南城投地產過去式與將來時

觀點網 經歷主營業務調整、資產剝離、戰略重新錨定等艱難轉型，云南城投終于行至“摘星脫帽”的階段，為此這家房企已耗費了三年光景。

5月8日，云南城投公告宣布，根據上交所相關規定，公司股票觸及的其他風險相應情形已消除，符合申請撤銷其他風險警示的條件。當天，上交所也同意關于撤銷該公司股票實施其他風險警示的申請。

據此，云南城投股票將于5月9日停牌1天，5月10日開市起復牌并撤銷其他風險警示。撤銷其他風險警示后，公司股票轉出風險警示板交易，公司股票交易的日漲跌幅限制由5%變更為10%，股票簡稱則由“ST云城”變更為“云南城投”。

(資料圖片僅供參考)

自2021年4月底被實施退市實施風險（即被*ST），到2022年5月撤銷退市風險警示、被實施其他風險警示（即被ST），再到如今撤銷其他風險警示，這一歷程同樣伴隨著重資產模式消解。三年間云南城投資產縮減逾8成，總負債率從97.68%降至81.16%。

云南城投董辦人士向觀點新媒體回應，公司于2022年經過處置資產，房地產銷售額同比大幅減少了79.06%，已是轉型輕資產運營的重要舉措。其續稱，公司將通過外拓市場，做強做大物業管理、商業運營板塊，改變收入結構，持續優化經濟指標。

這發生在房地產行業大洗牌的背景下，云南城投的經歷并非個例，包括泛?？毓伞⒅刑旖鹑?、新華聯、陽光城、世茂股份、藍光發展等企業均面臨 “戴帽”問題。對于同行而言，由于股東背景、資產狀況等因素差異，云南城投過去三年“摘星脫帽”的經驗難以照搬，但其轉型邏輯或許仍值得借鑒。

艱難轉型

云南城投經營危機反映到報表是在2019年。在此前兩年該公司歸母凈利潤仍分別錄得2.64億元、4.91億元，但2019年營收、凈利均大幅下滑，其中歸母凈利潤由盈轉虧27.78億元，主要是計提存貨減值，金融政策收緊及原董事長事件影響，公司融資額下降，后續開發資金不足導致竣工結轉減少等因素導致。

其中，2019年云南城投旗下位于昆明、寧波等地共6家主要控股公司均錄得虧損，虧損額約達14.57億元；包括云南城投華商之家投資開發有限公司在內的3家主要參股公司也虧損4.942億元。

2021年4月27日，云南城投披露的2020年年報顯示，期內公司營收下降29.69%至43.93億元，歸母凈虧損有所收窄至-25.86億元；歸母凈資產則降至-3.78億元，同比下降113.89%。

由于凈資產為負值，該公司股票自次日即2021年4月28日起被實施退市風險警示，股票簡稱變更為“*ST云城”。

資產負債表及現金流量表則反映云南城投所面臨的債務問題之嚴峻。于2020年末，該公司資產負債率97.68%，帶息債務/全部投入資本為101.51%，屬于過去五年最高水平；短期借款、一年內到期非流動負債合計156.55億元，對應現金及現金等價物余額僅12.40億元，債務償付壓力極大。

因而并不難理解，云南城投此后采取了一系列資產置出措施，包括2020年1月與云南康旅集團簽署協議，轉讓“銀泰系”等子公司的部分股權，預估值約51億元；2021年間，完成云南城投天堂島置業、官渡區城中村改造置業兩項資產處置，按合同金額可收回資金約88.51億元。

2021年，云南城投還擬以公開掛牌及非公開協議方式，出售云南城投置地等20家下屬企業股權，涉及資產總額195.65億元（未經審計）。這也是該公司主要的房地產資產包，其于年報中形容為“瘦身健體、聚焦主業”，言下之意即房地產開發已不在未來的發展計劃之內。

截至2022年底，云南城投宣布已完成2021年第一次重組剩余5家銀泰項目股權交割，2022年重大資產重組中10家公司的股權交割，非公開協議轉讓的方式已完成3家公司股權交割，共計收回股權款及債權款193.33億元。

得益于處置資產，云南城投2020年、2021年分別錄得投資收益22.75億元、10.93億元，對歸母凈利潤形成了一定的提振作用；2022年歸母凈虧損擴大了3.05億元，主要是期內處置資產實現投資收益減少了16.49億元所致。

另一項重要舉措是壓降負債。與其他面臨流動性壓力的房企不同，云南城投得到了云南省委省政府、省國資委等方面的支持，在保持經營活動產生現金流量凈額持續為正（主要由于往來款保持較高額度）的情況下，實現了債務逐步清償。

比如2022年云南城投存量金融債務由年初100億元降至34.74億元，公開市場債務及涉訴金融債務得以清償完畢，期末有息負債總額同比下降83.51%至42.98億元；同時在相關金融機構支持下，平均融資成本從8.31%降至6.14%。

至2022年底，云南城投資產負債率已降至81.16%，帶息債務/全部投入資本則降至76.16%的近年最低水平；但付出的代價也較為觸目，該公司實行“瘦身健體”策略后并表子公司從89家降至38家，總資產降至135.28億元，與“戴帽”前逾800億元的資產水平已不可同日而語。

脫帽之后

盡管探索新的房地產發展模式這一主體思路已定，在轉型的定位上，云南城投卻一直有所調整。

2019年該公司曾提出成為“綠色康養綜合服務商”的目標，此后表示向產業地產商全面轉型；2020年，公司則提出成立“綜合性城市服務”和“旅游服務”兩大平臺，轉型為“具有差異化競爭力的綜合服務運營商”。

至今，云南城投的口徑調整為，公司已經從一家房地產企業，逐步轉型為以物業、商管為核心業務的輕資產運營城市綜合服務商。

諸如此類的企業總體戰略轉向在房地產行業并不鮮見，在云南城投以外，廣州國企珠江股份于去年11月宣布將旗下地產業務置換大股東的物業管理、文體運營資產。而去年前三季度，受困于地產業務，珠江股份出現虧損約14.93億元。

2022年公司分行業營收情況顯示，云南城投實現營業收入23.45億元，同比下降58.73%，其中房地產占8.38億元，商業運營管理、物業管理、酒店管理分別占9.16億元、4.36億元、1.55億元。房地產仍是該公司核心收入來源之一。

期內，房地產還貢獻銷售金額12.78億元，對應銷售面積12.75萬平方米；期末房地產開發投資總建面為420.56萬平方米，其中在建面積136.22萬平方米，主要分布于昆明、冕寧、哈爾濱、杭州、西安等地。

對于存量房地產業務，云南城投董辦人士向觀點新媒體表示，未來公司一方面將通過外拓市場，做強做大物業管理、商業運營板塊，改變收入結構，持續優化經濟指標；另一方面不排除繼續通過股權處置的方式，剝離與主業關聯度較低的資產，專注主營業務。

其續稱，云南城投的輕資產業務主要集中在物業、商管和酒店管理三大板塊，公司也確立了打造以“物業服務+商業管理”為引領，以文旅服務、康養服務、會展服務、公共服務為側翼的“兩主四翼”產業布局。

“上述幾塊業務可以為公司貢獻較為穩定的現金流，公司將通過嚴格的公司治理、內控制度、項目運營，將現有的項目經營好；另一方面也將通過穩健的外拓舉措，持續為公司創造利潤。”

年報披露，2022年云南城投的商業運營管理、物業管理、酒店運營管理業務毛利率分別為57.49%、16.94%、44.08%，其中商業運營管理業務毛利率同比下降了25.37個點，但仍是房地產業務（24.86%）的兩倍多。

至去年底，該公司物業在管面積644.15萬平方米，年內新增管理面積128.77萬平方米；在管大型購物中心及其他商業項目21個，簽約面積268萬平方米，年內新增外拓項目1個、管理面積9.6萬平方米；酒店則主要涉及大理英迪格和成都華爾道夫2家五星級酒店，配備房間數共544間。

在度過重組陣痛，經營逐漸回到正軌后，云南城投對于未來發展計劃表述的重點也從處置資產調整為業務擴張，以實現經營收益穩步增長。今年一季度，該公司營收3.97億元，歸母凈利潤恢復至1.54億元。

于年報中，云南城投也提及與云南省政府及大股東云南康旅集團之間的協同效應，比如云南康旅集團擁有兩家5A級景區2個、4A級景區7個、3A級景區2個，占地面積540萬平米，位列全國第三，西南地區第一的昆明滇池國際會展中心等大型公建，為上市公司整合體系內資源、發展“四翼”業務提供了潛在空間。

估值角度觀察，房企在經歷重組后以新的面孔“回歸”，能否修復投資者信心仍是未知數。從珠江股份的情況看，該公司在去年宣布資產置出后一段時間估值大幅上漲，股價也升至52周新高4.82元，但今年以來有所走低，最新報價僅有3.51元。

云南城投董辦人士對此回應，公司未來還將繼續專注主營、服務升級、樹立品牌和口碑，為股東創造利潤和價值。也會不斷跟市場交流溝通，讓市場理解公司的轉型發展方向，對公司有一個更全面的理解，給出更公允的估值。

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