樓市調(diào)查 | 二手房調(diào)整 廣州新塘供應(yīng)大戶跌價(jià)背后

觀點(diǎn)網(wǎng) 這段時(shí)間，廣州增城新塘的存量賣家們，可能會(huì)有些郁悶。

一個(gè)殘酷的事實(shí)是，該板塊二手房?jī)r(jià)格正持續(xù)下行中。自2021年那曇花一現(xiàn)的高峰后，雖然目前疫情防控政策已放開，但在傳統(tǒng)意義上的旺季五一黃金周，樓市還未轉(zhuǎn)暖。

來(lái)自貝殼找房的資料顯示，當(dāng)?shù)鼐叽硇缘臉潜P，如碧桂園鳳凰城鳳馨苑目前掛牌均價(jià)約18844元/平方米，較年初跌去1.57%；敏捷錦繡天倫目前掛牌均價(jià)約19719元/平方米，較年初下跌2.48%。

(資料圖片僅供參考)

但如果按照參考均價(jià)觀察（該數(shù)據(jù)以項(xiàng)目過去兩年有效掛牌和成交記錄綜合計(jì)算得到），這兩個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)僅為每平方米16283元、16791元，偏離值較大。

“目前整個(gè)環(huán)境是房多客少。”有業(yè)內(nèi)人士告訴觀點(diǎn)新媒體，今年廣州樓市經(jīng)歷了短暫的火熱后，目前正緩慢降溫，市場(chǎng)整體以觀望為主。但另一方面，掛牌二手房數(shù)量卻在持續(xù)增加。

“換句話說，屬于買方市場(chǎng)。”新塘的情況只是市場(chǎng)大趨勢(shì)下的一個(gè)縮影。供大于求，價(jià)格呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，“不說買家，如果我是賣家，可能也會(huì)再觀望一下”， 該人士稱。這代表了部分人的想法。

新塘情況

新塘鎮(zhèn)地處廣州增城區(qū)最西南部，西與黃埔區(qū)相連。其轄區(qū)總面積約86.32平方公里，下轄33個(gè)村民委員會(huì)，20個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，常住總?cè)丝诩s65萬(wàn)人。這里以牛仔服裝、摩托車及零配件、家具、食品、家電、制品業(yè)為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，被認(rèn)為是全國(guó)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之一。

資料顯示，新塘鎮(zhèn)過去一段時(shí)間在整體規(guī)劃方面，曾得到相當(dāng)程度的重視。它被規(guī)劃為粵港澳大灣區(qū)交通綜合樞紐，多條高鐵、地鐵線路在此交匯。富士康610億元投資工廠、凱達(dá)爾TOD等項(xiàng)目宣告落地，亦吸引了眾多投資者的目光。

2017年前后，是新塘板塊樓市熱潮的起點(diǎn)，在當(dāng)年3月的一場(chǎng)土拍中，一幅住宅用地被拍出將近2.4萬(wàn)元/平方米土地價(jià)。價(jià)格充滿想象空間，之后幾年，新塘成為廣州土地出讓最積極，以及一手住宅推售落成量最多的地區(qū)之一，自然售價(jià)也水漲船高。

“那幾年二手價(jià)格都在升，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)的情況。”有中介介紹，新塘的主要優(yōu)勢(shì)是靠近市區(qū)，交通較為便捷，同時(shí)由于屬于增城區(qū)并不在限購(gòu)政策的控制范圍內(nèi)，“房?jī)r(jià)就算再漲，也低于中心各區(qū)水平”，所以成為很多剛需或剛改客戶的選擇。

情況在2020年開始發(fā)生變化，疫情的襲來(lái)令市場(chǎng)持續(xù)降溫。例如前身為2017年10億元成交司法競(jìng)拍地塊的增城創(chuàng)基天璟項(xiàng)目，拿地樓面地價(jià)高達(dá)2.5萬(wàn)元/平方米。但據(jù)報(bào)道，到2022年中旬其售價(jià)已跌到約每平方米1.3萬(wàn)元。

到2021年上半年樓市一度恢復(fù)活躍，“但自下半年開始，增城的樓價(jià)就一直處在向下調(diào)節(jié)的過程中”。 一手樓市不容樂觀，二手房自不用說。

尤其考慮到增城一直是廣州一手樓市的供應(yīng)大戶，而新塘又是熱門板塊之一。2022年9月末數(shù)據(jù)，新塘以7330套貨量成為全廣州新房庫(kù)存套數(shù)最多的板塊。而同一時(shí)間，二手掛牌房源亦同樣有超過7300套之多。

貝殼找房數(shù)據(jù)，到最新2023年5月11日，其房源數(shù)量更達(dá)到8183套。該數(shù)字超過荔灣、黃埔、從化、南沙全區(qū)，也超過增城套15591掛牌數(shù)量的5成。

二手房市場(chǎng)

摘取新塘板塊幾個(gè)具代表性項(xiàng)目的情況：

碧桂園鳳凰城是新塘當(dāng)?shù)刈畲螅彩菑V州最大的樓盤之一，擁有22個(gè)苑區(qū)，其中又以鳳馨苑最為搶手。這個(gè)項(xiàng)目目前有332套在售房源，最新掛牌均價(jià)在18844元/平方米，較2022年6月下跌6.9%。

按照更具體的歷史成交數(shù)據(jù)，鳳凰城鳳馨苑3月份成交均價(jià)在1.5-1.6萬(wàn)元/平方米之間，而在2021年年中，相同戶型的價(jià)格可以去到每平方米2萬(wàn)元，甚至2.1萬(wàn)元。

敏捷錦繡天倫是新塘的又一個(gè)標(biāo)桿性樓盤。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目目前有423套在售房源，最新掛牌均價(jià)在19719元/平方米，較2022年6月下跌6.6%。

按照歷史成交數(shù)據(jù)，錦繡天倫3月份成交均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米，而在2021年年中，相同戶型的價(jià)格可以在1.9萬(wàn)元左右，部分個(gè)案能到2.2萬(wàn)元。

另一個(gè)大盤廣州海倫堡則有382套在售房源，最新掛牌均價(jià)在18695元/平方米，較2022年6月下跌8.3%。

按照歷史成交數(shù)據(jù)，廣州海倫堡3月份成交均價(jià)在1.55-1.65萬(wàn)元/平方米之間，而在2021年年中，大戶型的價(jià)格在1.8萬(wàn)元左右，小戶型則能到2.1萬(wàn)元每平方米。

不過，新塘的情況只是市場(chǎng)大趨勢(shì)下的一個(gè)縮影。

今年“五一”全國(guó)出游人數(shù)盛況空前，五天假期內(nèi)廣州共接待游客1058萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)近54%；實(shí)現(xiàn)文旅消費(fèi)總收入近104億元，同比增長(zhǎng)近58%。

但相比旅游、娛樂產(chǎn)業(yè)一派勃勃生機(jī)，廣州樓市卻并未迎來(lái)“黃金周”。

廣州整個(gè)市場(chǎng)新增帶客人數(shù)自去年12月防控政策放松后，便開始爆發(fā)，3月份到達(dá)頂峰后有所回落。

成交方面，在3月份短暫的火熱后，據(jù)中原集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，廣州4月份一手網(wǎng)簽7828套，環(huán)比下降24%，相比3月有明顯降溫。而二手房成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）則有10500套，相比于3月份的12260套，環(huán)比下跌了14.36%。網(wǎng)簽價(jià)格環(huán)比下跌了3.18%。

但由于前期積累的市場(chǎng)信心，二手房數(shù)量仍居高不下。據(jù)公開資料，2022年年初至2023年4月，廣州二手房掛牌量持續(xù)快速增長(zhǎng)，一年之內(nèi)從10萬(wàn)套出頭增長(zhǎng)至14萬(wàn)套。

按照鏈家提供的數(shù)據(jù)，截至5月11日，全廣州二手房掛牌數(shù)量輕微下降到132495套，而貝殼找房則顯示有132242套。

“購(gòu)買力在第一季度已有比較充足的消化。”有業(yè)內(nèi)人士分析，目前買賣雙方對(duì)后市看法偏謹(jǐn)慎，市場(chǎng)或進(jìn)入冷靜期。

更重要的是，過去傳統(tǒng)的淡旺季觀點(diǎn)或許已經(jīng)不適配如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展，還不明朗。最明顯的一點(diǎn)是，近來(lái)人們感受到的樓市熱度，似乎總是忽高忽低。

但值得注意的是，公開資料顯示，2022年全年增城以15222套一手成交繼續(xù)成為廣州成交量最大的區(qū)域。

持續(xù)的大量供應(yīng)，令二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)。

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