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【全球聚看點】深圳土拍規則松綁：調限價、競現房、不競“保”

2023-07-05 05:44:03 來源：觀點地產網

觀點網自2021年土拍規則收緊以來，深圳土拍“三限雙競+搖號”（限地價、限全年期自持租賃住房或保障性租賃住房面積、限住房銷售均價，競地價、競自持租賃住房或保障房，觸頂搖號）已逐漸成為慣例。

【資料圖】

但規則也并非是一成不變。

7月4日，深圳公共資源交易平臺掛牌3宗二類居住用地，分別位于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價46.32億元，共用地面積為4.058萬平方米，將于8月2日開拍。

其中，位于寶安新安宅地引入競“現房銷售建筑面積”，為深圳首例。

地塊宗地號A001-0212，位于寶安區新安街道，土地用途二類居住用地，土地面積15239.84平方米，建筑面積82300平方米，掛牌起始價296200萬元，最高限制地價340600萬元，現房銷售最高限制建筑面積35520平方米。普通商品住房平均銷售價格不高于88600元/平方米（不含室內裝修）。

龍崗寶龍兩宗則采取“雙限單競+搖號”規則掛牌出讓，即：限地價、限普通商品房銷售價格、競地價、達到最高限制地價后通過搖號方式確定競得人。對深圳今年此前土拍規定的“競全年期自持的租賃住房建筑面積”、“競企業自持的保障性租賃住房建筑面積”不再作要求。

這不是深圳今年第一次在土拍出讓規則上作出讓步。在6月30日第二批集中供地中，龍華民治街道A811-0347宗地規定住宅平均售價不高于8.05萬元/平方米，較同片區出讓的地塊每平方米高出8050元。最終，地塊被深業置地收入囊中。

即將在7月14日開拍的深汕合作區小漠街道地塊，采取“單限單競+搖號”規則出讓，該宗地塊無售價限制，是無保障性住房的純商品房宅地。

現房探索

去年年中，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，“三限雙競+搖號”的供地規則在深圳越來越清晰，甚至成為長效機制。開發商的利潤空間在拿地時已基本算好，只能精打細算，通過保租房經營、代建費等獲得可觀的、持久的收入。

針對此次土拍新規，李宇嘉接受觀點新媒體采訪時表示，這是根據新的形式，適時調整土地競配建規則。

此前6月27日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹公開表示，房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

而今年1月17日全國住房和城鄉建設工作會議也明確指出，房地產工作中，有條件的可以進行現房銷售。

事實上，近年來北京、上海、海南、西安、福州、合肥、寧波等地的土拍環節都曾在多宗地塊拍賣公告中提出“競現房銷售”的條件。

就今年而言，譬如4月28日，招商以23.2億元，現房銷售面積3.3萬平方米，競得北京市通州區梨園鎮東小馬土地一級開發項目FZX-0306-6009地塊。5月6日，中鐵+華潤聯合體搖得北京大興區西紅門地塊，成交價格37.26億元，競現房銷售面積1.8萬平方米。

對于部分活躍在深圳的頭部房企，“競現房銷售”規則并不陌生。

“作為改革開放先行試點的城市，深圳肯定也要在現房建設方面作出一定探索。”李宇嘉說道。

戴德梁行研究院董事、副院長張曉端則向觀點新媒體表示，競現房銷售是在保交樓、行業調整的背景下，對后續交樓保障的前置。“預售制本身是沒有問題的，只是在監管和過程中有一些風險，把現房面積前置，市場面的風險就會相對少一些。”

張曉端指出，競現房前期投入成本較大，對資金鏈較為穩健的房企在成本上不會有太大影響，但在產品設計、產品質量上，把控要求會更加嚴格。

另外，房地產業內人士嚴躍進指出，此次深圳寶安地塊屬位置相對優越、地價總體較高的地塊，“這給我們一個很重要的啟發，即現房銷售模式往往會在優質地塊或高端地塊上進行改革。”

也因為此類優質地段的開發成本較高，從這個角度看，競現房銷售讓房企拿地方面會更加謹慎，客觀上也有助于促進地價平穩。

配建松綁

對競自持租賃住房、保障性租賃住房面積的規則放寬，也是深圳土拍此次調整的重點之一。

根據深圳市住房保障署頒布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，配建的人才住房和保障性住房應當與所在項目的商品住房同步設計、同步建設、同步交付、共享配套設施。

最為關鍵的是，項目分期建設的人才住房和保障性住房原則上應當安排在首期。

張曉端表示，“不再競保障房面積，以這樣的方式適度放松配建要求，一定程度還是為了在當前樓市背景下激發市場活力和信心，提高參拍企業的積極性。”

就在深圳此次三宗地塊掛牌的前一天，7月3日，深圳市住建局連串發布《深圳市公共租賃住房管理辦法》《深圳市保障性租賃住房管理辦法》《深圳市共有產權住房管理辦法》《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法》。

四個管理辦法將于8月1日正式實施，辦法施行之日起，不再安排建設安居型商品房和人才住房。也意味著，除了已簽訂土地使用權出讓合同的項目外，安居房和人才房不會再有新增的項目。

對此，李宇嘉表示，上述辦法的主要邏輯，是深圳的住房供應體系，特別是保障房體系要跟國家的體系相對接，以公租房＋保租房＋共有產權房，取代原來公租房＋安居房＋人才住房。

也就是說，保租房新規與土拍配建的變化并無過多關聯。

張曉端也指出，保障房的建設籌集方式相對多元，包括新增建設用地、城市更新、土地整備建設等等途徑，階段性的土拍配建減少影響有限，同時，房企還會以代建、代管等方式來參與保障房的發展。

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