中報觀察 | 融信服務戰(zhàn)略轉移

觀點網(wǎng) 2023年8月30日晚間，融信服務披露截至2023年6月30日的半年度業(yè)績公告。

【資料圖】

2023年上半年，融信服務實現(xiàn)總營業(yè)收入4.38億元，毛利率為19.2%，較去年同期減少約1.9個百分點；凈利潤錄得64.4%的較大跌幅，為1260萬元，對貿(mào)易應收賬款計提的大量減值準備是凈利下跌的主因。

今年上半年，融信服務營收結構發(fā)生了重大調整，上市前夕曾占營收近半的非業(yè)主增值服務腰斬，收入占比已降至僅15%。相對的，基礎物管服務成為了主力。

業(yè)績發(fā)布的同時，融信服務還公告表示擬變更IPO募資款，將原本用于對外戰(zhàn)略投資收購的資金轉而用于企業(yè)各方面運營。

非業(yè)主增值服務退位

截至2023年6月30日，融信服務在管建筑面積達到3740萬平方米，較去年底的3370萬平方米增加約11%；合約面積達到4850萬平方米，較去年底的4580萬平方米增加約5.9%；平均物業(yè)管理費為3.1元/平方米/月，和2022年同期基本持平。

2023年上半年，融信服務實現(xiàn)總營業(yè)收入4.38億元，同比增加約0.9%，其中物業(yè)管理服務收入為3.48億元，占整體收入比重為79.4%，同比增加25.8%。

此外，融信服務同樣也像其他物企那樣提供一系列較為常規(guī)的社區(qū)增值服務，今年上半年社區(qū)增值服務實現(xiàn)收入2480萬元，占總營收比例為5.6%，同比增加約0.3%。

細分而言，融信服務提供的社區(qū)增值服務主要包括：社區(qū)購物服務，收入820萬元，同比增長10.1%；裝修裝飾和家居維修，收入280萬元，同比增18.5%；房地產(chǎn)代理服務，收入830萬元，同比減少27.2%，該業(yè)務收入的減少主要是受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響；場地固有資源服務（例如住宅物業(yè)公用區(qū)域的廣告和租賃）實現(xiàn)收入500萬元，同比提升59.9%。

在此之外，融信服務非業(yè)主增值服務則發(fā)生了更為劇烈的調整，今年上半年實現(xiàn)的相應收入為6550萬元，同比減少50.8%，收入腰斬，占總營收比例也大幅下降至僅15%。

其中，協(xié)銷服務1670萬元，減少約75.6%；前期規(guī)劃設計咨詢和交付服務收入1870萬元，同比減少44.6%，該兩項服務的收入降幅較大，均因房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進而導致房地產(chǎn)開發(fā)商對服務的需求減少，非業(yè)主增值服務中和地產(chǎn)行業(yè)相關性較小的車輛駕駛、出行調度和車輛管理服務所受影響則較輕，上半年實現(xiàn)3001萬元，同比減少2.9%。

長期而言，物業(yè)服務企業(yè)的非業(yè)主增值服務通常高度依賴于關聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)商的項目開發(fā)情況以及輸送意愿，與物業(yè)行業(yè)長期持有項目“收租”的商業(yè)模式本質相悖，缺乏可持續(xù)性。

2023年是融信服務于聯(lián)交所主板上市的第三年，在上市前的2020年，非業(yè)主增值服務營收占比曾高達49.3%，貢獻了58%的毛利。彼時房地產(chǎn)行業(yè)風險還尚未暴露，融信中國還有能力為即將上市的融信服務提供業(yè)績上的支持。

到了2023年，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生重大變化，融信服務營收結構也隨之發(fā)生了巨大調整。今年上半年，非業(yè)主增值服務的營收占比已驟降至僅為15%。與此同時，基礎物管服務成為了業(yè)績的主力，營收占比達到79.4%。

財務狀況承壓

財務方面，融信服務2023上半年綜合毛利率為19.2%，同比減少1.9個百分點，且各業(yè)務線的毛利率同時下行，其中物業(yè)管理服務由23.1%下降至21.4%；非業(yè)主增值服務由14.6%降低至7.2%，社區(qū)增值服務也從34.5%降低至20.6%。上半年增值服務利潤率的巨大下行，除了外部環(huán)境壓力導致的成本結構變化外，也有地產(chǎn)方面讓利減少所致的可能。

2023年上半年，融信服務實現(xiàn)毛利8430萬元，同比減少8.3%，而凈利潤下行更為顯著，同比降幅達64.4%，僅為1260萬元，主要是因為對貿(mào)易應收款計提了大額的減值撥備。

截至2023年6月30日，融信服務去除撥備前的貿(mào)易應收款由3.7億元提升至4.1億元，貿(mào)易應收款減值撥備也達到了8029萬元，撥備比例約為20%，去除撥備后的貿(mào)易應收款凈額則約為3.29億元。同時，貿(mào)易應收款賬齡結構也較差，1年期以上占比過高，達到了47%。

貿(mào)易應收款高企意味著企業(yè)對已提供業(yè)務的款項回收情況不佳，這同樣也反映在了融信服務的現(xiàn)金流狀況上。

物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)金流一般而言較為充沛，但融信服務今年上半年在無重大資本開支情況下，截至2023年6月30日的在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物不增反減，由7.24億元減少至6.67億元。

貿(mào)易應收款項中，融信服務約44.1%是來自地產(chǎn)關聯(lián)方。7月14日，融信集團公告?zhèn)鶆沼馄冢硎疽蚴芎暧^經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等多重因素影響，出現(xiàn)公司金融債務、商票發(fā)生未能如期償還的情況，未能如期償還的債務金額合計約12.71億元。

這意味著融信服務母公司的現(xiàn)金流較為短缺，可能并無力對融信服務進行款項支付；此外，今年上半年融信服務運營和財務狀況進一步下行，和關聯(lián)方融信集團多少存在聯(lián)系，近期的債務違約事件對融信服務而言也是一個打擊。

募資款用途調整

與融信服務2023年中期業(yè)績同時發(fā)布的，還有一則變更募資所得款項用途的公告。

融信服務于2021年7月17日于港交所主板上市，彼時募資所得款項凈額為6.29億元，截至公告日期，融信服務未動用款項凈額還剩下約5.16億元。

總結而言，融信服務本次變更募資款用途將原本60%的尋求選擇性戰(zhàn)略投資和收購機會款項調整為25.1%；用于多元化項目組合及增值服務金額由11%提升至32.8%；用于開發(fā)和升級運營所使用的硬件和軟件的款項則由15%提升至20.8%；將用于發(fā)展融御ROYEEDS品牌的金額由4%提升至9.3%。

其中，融御ROYEEDS是融信服務的高端住宅物業(yè)服務品牌，基本位于一線城市，融信服務表示其計劃在一線城市推出更多該品牌項目，也計劃在二線城市推出試點項目。

根據(jù)公告，融信服務自上市以來積極尋求滿足要求的戰(zhàn)略并購目標，即位于長三角和大灣區(qū)以及海西地區(qū)的中小型第三方物業(yè)管理公司，但受疫情爆發(fā)和房地產(chǎn)市場動態(tài)變化的波及，目標公司盈利能力受到很大程度的影響，間接導致其可選的戰(zhàn)略并購企業(yè)數(shù)量大幅減少。

上市幾年以來，融信服務對IPO募資款并未有過多使用，從本次公告情況來看，也已暫時放棄了對收并購的想法，轉而計劃將資金用于企業(yè)運營，正是環(huán)境的變化迫使物業(yè)服務企業(yè)轉向了更為保守的戰(zhàn)略。

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